"도심공공주택복합사업에 일반 정비사업보다 노후도 기준 완화 검토" 2·4 공급대책 논란 문답으로 정리
정부의 2·4 공급대책의 일부 내용을 두고 부동산 시장 일각에서 논란이 제기되고 있다.우선공급권, 즉 입주권을 이번 대책이 발표된 4일 이후 개발지 부동산 매입자에게는 주지 않는 것은 과도한 사유재산권 침해이며 오히려 빌라 거래를 위축시켜 결국 신축 아파트 값만 올릴 것이라는 우려가 나온다.
전국에 83만호 이상 공급하는 초대형 공급계획이 나왔지만 구체적인 위치는 전혀 공개되지 않아 체감되지 않는다는 반응도 적지 않다.
7일 2·4 대책과 관련해 제기되는 논란과 궁금증, 이에 대한 정부의 설명을 문답 형식으로 정리했다.
-- 공공 직접시행 정비사업이나 도심 공공주택 복합개발 사업의 경우 대책이 발표된 2월 4일 이후 주택이나 토지를 취득한 이에게는 주택 등 우선공급권을 주지 않고 현금청산하게 하는 것은 과도한 규제이며 위헌 가능성이 있는 것 아닌가.
특히 어디를 개발할지 모르는 상황에서 이와 같은 제한을 미리 설정해 놓으면 구축 아파트나 빌라 등을 사려는 수요층은 현금청산될 우려 때문에 매매 자체를 망설이게 되고, 결국 신축 아파트로 수요가 몰릴 수밖에 없지 않은가.
▲ 대책을 준비하면서 이미 법률 검토를 거쳐 위헌성이 없다는 판단을 내렸다.주택 관련 보상실무나 법원의 판례와 배치되지 않는다.
사업지는 역세권이나 20년 이상 노후 주택 비율이 높은 지역 등 매우 제한적이고, 이들 지역 중에서도 주민 3분의 2 이상이 동의해야 사업이 추진된다.
설사 노후도 요건 등을 충족하고 주민 동의를 받았다고 해도 정부는 해당 지역의 토지 등에 대한 손바뀜이 많은 곳은 사업지에서 제외할 방침이다.손바뀜이 많을수록 땅값이 비싸져 사업성이 나오지 않기 때문이다.
결과적으로 현금청산 대상자는 최소화될 것이다.
공공 시행을 원치 않는 곳이나 손바뀜이 많은 곳은 현행 개발제도나 수단으로 얼마든지 개발 사업을 할 수 있다.
-- 도심 공공주택 복합개발 사업의 주택 공급 물량을 산출할 때 노후도는 어떤 기준을 적용했나.
▲ 노후도는 기본적으로 재개발 사업의 요건을 준용했다.
역세권과 준공업지역은 상업지역 재개발 기준을, 저층주거지는 일반 재개발지역 노후도 기준을 활용했다.
현재 서울 일반 재개발지역의 노후도 충족 기준은 20년 이상 된 노후 불량 건축물이 3분의 2 이상 있느냐다.
개발이 가능한 주택 수를 산출할 때 이 기준을 활용하되, 그대로 적용하지는 않았다.
그리고 사업 추진을 위해 법령을 마련할 때도 마찬가지다.
정부는 일반 정비사업보다는 노후도 기준을 완화해서 적용하는 방안을 검토 중이다.
-- 공공 직접시행 정비사업에 참가하면 집의 소유권을 모두 넘겨야 하나.
▲ 사업을 시작할 때 토지와 건물에 대한 모든 권리를 현물로 납부해야 하지만, 사업이 끝나면 대지 지분권과 건물 소유권 모두 받는다.
-- 주민들이 '공공 아파트'에 살고 싶어할까.
▲ 공공이 주도하는 것은 부지확보까지이며 주택 건설이나 공급은 시공사와 정비업체와 협력모델을 통해 추진된다.
사업을 추진할 때 설계와 시공, 브랜드 등도 주민들이 결정하게 된다.
민간이 특별건축구역에 걸맞는 창의적 설계와 시공을 하게 되며, 개발이익으로 단지 내 보육, 헬스 등 각종 커뮤니티 시설과 주변 생활 인프라를 대폭 확충할 수 있다.
-- 2·4 공급대책은 과거 주택 공급 대책과 달리 구체적인 장소가 제시되지 않아 실체가 없는 것 아닌가.
▲ 과거 대책은 공급 '정책'이라기 보다는 공급 '프로젝트'에 가까웠다.
서울 시내 자투리 땅을 찾아 주택을 공급하는 프로젝트는 지속 가능성이 없지만 2·4 대책은 단발성 프로젝트가 아니라 계속 활용될 수 있는 정책을 제시한 것이다.
이해관계가 복잡한 도심 내에서 지속적으로 양질의 주택을 공급할 수 있는 새로운 제도적 모델을 제시한 데 의의가 있다.
신규 택지의 경우 입지 선정 작업은 거의 다 끝났으나 지자체와 구역 경계 설정 등 세부적인 협의 사항이 남아 있다.
25만호를 공급할 수 있는 20곳 정도의 신규택지를 선정해 조만간 발표할 예정이다.
-- 공급 목표를 너무 낙관적으로 잡은 것은 아닌가.
▲ 오히려 매우 보수적으로 산출했다.
공공 직접시행 정비사업은 참여율을 25%, 역세권·저층주거지·준공업지역 등 도심 공공주택 복합개발 사업은 5~10% 정도로 계산했고 소규모 필지는 3%만 참여하는 것으로 봤다.
-- 도심 공공주택 복합개발 사업의 주민 동의율을 기존 정비사업(4분의 3)보다 낮은 3분의 2로 낮추면 개발에 반대하는 주민 3분의 1이 크게 반발하지 않을까.
▲ 이 사업은 공공주택지구를 지정해 추진되는데, 원래 공공주택지구 사업은 주민 사전 동의를 받지 않고 추진되는 것이다.
이에 불구하고 토지주 10%의 동의로 지구지정을 요청하고, 예정지구로 지정된 후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 추진되도록 했다.기한 내 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동 취소된다.