집주인이 집을 팔면서 세입자로 계속 거주하는 경우 유의점 [정혜진의 돈 되는 부동산法]
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통상 당장 내야 할 매매대금 부담을 줄이려는 매수인과, 분양받기로 한 아파트 입주 전까지 살고 있는 집에 계속 거주해야 하거나 이사 나갈 집을 아직 구하지 못하고 있는 등의 필요로 실거주가 필요한 매도인의 요구가 맞는 경우 위와 같은 형태의 계약이 이뤄진다.그렇다면 이미 그 집에 주민등록이 마쳐져 있는 매도인 A씨는 매수인과 체결할 임대차계약서에 확정일자만 받아두면 전세보증금에 대해 우선변제적 효력을 보장받을 수 있을까.
결론부터 말하자면 그렇지 않다. A씨는 소유자로서 해당 주소지에 주민등록을 해 놓았던 것이므로 이 상태에서 이뤄진 주민등록은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법은 아니라는 것이 대법원의 입장이다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 등 참조).
즉 제3자 입장에선 A씨의 주민등록이 소유자로서의 그것인지, 세입자로서의 그것인지 알 수 없기 때문에 해당 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 그 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다는 것이다.그렇다면 A씨의 주민등록이 대항력 인정의 요건으로서의 주민등록이 되는 날은 언제일까. 바로 매수인으로의 소유권이전등기가 경료된 날 이후이다. 그래야 A씨의 주민등록이, 소유자로서의 주민등록이 아니라 세입자로서의 주민등록임을 제3자도 알 수 있기 때문이다.
문제는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 임차인의 대항력이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 ‘다음 날’부터 발생한다고 규정하고 있는 것이다. 이 때문에 매수인은 소유권이전등기를 마친 당일 소유권자로서의 권리가 바로 생기지만, 세입자가 된 매도인은 그 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다.
이에 대하여는 부산에서 매수인에게 소유권이전등기가 마쳐진 당일 설정된 근저당권자의 채권과 세입자가 된 매도인의 보증금 중 어떤 것이 선순위인지가 문제된 사례가 있었다. 그런데 이에 대하여 매수인이 소유권이전등기를 경료한 당일 세입자가 된 매도인도 대항력이 생긴다고 본 1심 법원과 달리, 항소심 법원은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 매수인에게 소유권이전등기가 경료된 ‘다음 날’ 임차인의 대항력이 생긴다며 근저당권자의 손을 들어줬다.그리고 대법원은 항소심 법원의 판단이 옳다며 이 판결을 그대로 확정했다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다70556 판결). 특히 이 사례에서는 임차인이 매도인의 아내였지만 법원은 부부가 같이 거주하여 온 이상 매도인과 임차인이 동일인이 아니라고 하더라도 위 법리에 문제될 것은 없다고 판단했다.
결국 매수인이 매도인에게 잔금을 치르면서 소유권이전등기를 경료한 당일 그 집을 담보로 대출 등을 받을 경우 세입자가 된 매도인보다 그 담보대출의 채권자가 더 선순위의 채권자가 되게 되는 것이다. 이러한 법리로 인하여 매수인이 빚을 갚지 못하여 그 집이 경매로 넘어가면 매도인으로서는 선순위 채권자가 가져가고 남는 돈이 있는 경우에만 보증금을 반환받을 수 있게 되는 것이다.
드물긴 하지만 실제로 이러한 점을 악용하는 경우도 있다. 지난해 3월, 서울 반포동에서 시세보다 높은 가격에 거래하겠다고 매도인을 유혹하여 소유권이전등기를 경료 받은 당일 대부업체로부터 주택 가액의 90% 상당의 주택담보대출을 받은 뒤 매수인이 잠적하는 사기 피해가 있었는데 이로 인한 매도인의 피해액은 전세보증금인 12억 5000만원에 달했다.따라서 매도인이 매매계약과 동시에 매수인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위와 같은 위험성을 충분히 인지하고 각별히 유의할 필요가 있겠다.
정혜진 < 법무법인(유한) 로고스 변호사 >
△ 고려대 교육학과‧국어교육학과 졸업
△ 전 동아일보 기자 (2006-2014)
△ 한국외대 법학전문대학원 졸업
△ 제7회 변호사 시험 합격