종부세·양도세 얼마나 오를까…6월이 두려운 집주인들 [최진석의 부동산 팩트체크]

사진=연합뉴스

올해부터 부동산 세금을 중심으로 다양한 제도가 바뀝니다. 종합부동산세가 일제히 상승하고, 양도소득세도 보유기간이 짧거나 다주택자일수록 큰 폭으로 오릅니다. 보유세와 거래세 모두 무거워지는 것이죠. 또 분양권도 주택수에 포함되고 전·월세 신고제가 시행되는 등 부동산 규제가 한층 촘촘해집니다. 전문가들은 주택 매각을 고려할 경우 보유세와 양도세가 오르는 6월 이전에 팔아야 절세 효과를 높일 수 있다고 조언하는데요. 구체적으로 어떤 부분들이 바뀌는지 팩트체크 해보겠습니다.

종부세율 최고 6%로 인상…주택 매각하려면 6월 이전에

올해 가장 많이 바뀌는 부분은 세금이다. 종부세율은 올해부터 최고 6.0%까지 오릅니다. 2주택 이하 소유 때 주택가격에 따라 과세표준 구간별로 0.6~3.0%의 세율이 적용되죠. 3주택 이상 혹은 조정대상지역 2주택자의 경우 세율이 1.2~6.0%입니다. 종부세율은 올해 1월1일부로 올랐습니다.

법인 종부세율도 강화됐습니다. 올해부터 법인명의 주택에 대한 종부세율은 주택수에 따른 최고 세율을 적용합니다. 즉 2주택 이하는 3.0%, 3주택 이상은 6.0% 세율을 일괄 적용하는 것입니다.

세부담 상한도 변경됩니다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 종전 200%에서 올해 300%로 인상됐습니다. 법인 보유주택의 경우 세부담 상한이 폐지됐고, 기본공제액 6억원도 없어졌습니다. 종부세율은 올해 1월1일부로 올랐지만 부과 기준일은 매년 6월1일입니다. 때문에 만약 세율 인상으로 인한 종부세 부담이 크다면 5월까지 주택을 처분하는 방안을 고민할 필요가 있습니다.

종부세율은 올랐지만 고령자 세액공제율도 확대됐습니다. 올해부터 과세기준일 현재 만 60세인 1가구1주택자가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연력공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 작년 최고 70%였던 공제율을 10%포인트 올렸습니다. 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종부세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있습니다. 현재는 부부가 각각 6억원식 총 12억원을 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유공제를 적용받을 수도 있습니다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 게 유리하다”며 “12억원을 초과할 경우 보유 기간이 길고 연령이 높을수록 1세대1주택자 공제가 낫다”고 설명했습니다.

단기보유·다주택 6월부터 양도세 ‘껑충’

보유세만 오르는 게 아닙니다. 거래세인 양도세도 오릅니다. 작년까지는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용했습니다. 하지만 올해부터 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됐습니다. 단기보유 주택에 대한 양도세도 올랐습니다. 작년까지는 1년 미만 보유 주택의 경우 40%, 2년 미만에 대해선 기본세율을 적용했습니다. 올해 6월 이후 양도분에 대해선 세율이 큰 폭으로 오릅니다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 전년 대비 30%포인트 상승합니다. 2년 미만 보유 주택은 60% 단일 세율을 적용합니다.

다주택자가 규제지역 내 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 10%포인트 높아집니다. 작년에는 2주택자의 경우 기본세율에 10%포인트를, 3주택 이상은 20%포인트를 각각 더했습니다. 올해부터는 이들 수치가 각각 20%포인트, 30%포인트로 작년보다 10%포인트씩 높아집니다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “단기보유, 다주택 양도세 중과는 오는 6월부터 시행되기 때문에 매도계획이 있다면 오는 5월 말까지 매도를 완료하는 게 유리하다”고 설명했습니다. 여기서 매도 완료 시점은 등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날입니다.

올해부터 분양권도 주택수에 포함되는 부분도 주의해야 할 부분입니다. 조정대상지역의 주택을 팔 경우 분양권도 주택으로 간주해 양도세가 부과됩니다. 여기서 주택수에 포함되는 분양권은 올해 1월1일 이후 취득한 경우입니다. 그 이전부터 갖고 있던 분양권은 해당되지 않습니다.

자료 : 부동산114

깐깐해진 양도세 비과세 요건

1가구 1주택 양도세 비과세 보유기간 산정방식도 까다로워졌습니다. 2주택 이상 갖고 있던 세대가 1주택을 제외하고 모두 처분해 1주택자가 됐다고 가정해보죠. 올해부터는 ‘최종 1주택’이 된 날로부터 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주도 해야 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 1가구 1주택 장기보유특별공제 요건도 까다로워 졌습니다. 이전까지는 2년 이상 거주한 주택의 경우 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 줬습니다. 올해부터는 산정방법이 달라졌습니다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 4%, 거주기간 연 4%로 각각 나눴습니다. 즉 10년 동안 보유하고 거주하지 않았다면 공제율이 40%에 그칩니다. 보유는 물론 거주까지 해야 최대 80% 공제를 받을 수 있는 것이죠.

작년 7월말 국회를 통과한 임대차보호법 개정안에 따라 오는 6월부터 전월세 신고제가 시행됩니다. 전세, 월세 계약 시 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내 시·군·구청에 신고해야 합니다. 신고할 내용은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등입니다. 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

올해 바뀌는 제도들 중 세금을 중심으로 정리를 해봤습니다. 본인에게 해당되는 건 없는지 꼼꼼할 필요가 있습니다. 몰라서 손해보는 일은 없어야 하니까요.

최진석 기자 iskra@hankyung.com