민간임대주택특별법과 주택임대차보호법의 관계

곽종규의 자산관리 법률

최근 주택임대차와 관련한 분쟁에서 민간임대주택특별법에 따라 임대등록을 한 임대사업자와 임차인 간 관계가 많이 언급되고 있다. 기존에는 민간임대주택특별법에 따라 등록한 임대사업자가 이 법의 규정을 위반하는 경우 등록 말소 또는 각종 세제 혜택을 환수하고 과태료를 부과하는 것과 관련한 내용이 많이 발생했다.

최근에는 민간임대주택특별법상 임대인 또는 임차인의 지위와 주택임대차보호법상의 임대인 또는 임차인의 지위에 관한 분쟁도 많이 발생하고 있는 것으로 보인다. 그 이유는 민간임대주택특별법상 임대사업자는 주택임대차보호법상 임대인의 지위가 인정되고, 임차인 또한 주택임대차보호법상 임차인의 지위도 인정되기 때문이다.

이에 대해 관련 규정들을 살펴보면, 임대차와 관련해 민간임대주택특별법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 주택임대차보호법을 적용하고, 주택임대차보호법에서 정하지 않은 사항은 민법을 적용한다고 하고 있다.

즉, 민간임대주택특별법상 주택임대차와 주택임대차보호법상 주택임대차의 상호간 관계에 대해 민간임대주택특별법에서 정하는 임대차 관련 규정이 주택임대차보호법상 규정과 다르거나 상충하는 경우 민간임대주택특별법이 우선 적용된다.

위와 같은 관계로 인해 분쟁이 발생할 수 있는 예로 민간임대주택특별법상 등록임대사업자가 임대사업자의 실거주 목적과 같은 주택임대차보호법에서 인정하는 갱신 거절 사유를 이유로 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 있는지를 들 수 있다.

민간임대주택특별법에 따르면 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 법정 사유가 발생한 때는 임대 의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있다.

참고로 판례는 (구)임대주택법(민간임대주택특별법으로 개정하기 전의 법)과 관련해 “임대주택의 임대인은 관련법 시행규칙의 거절 사유가 있는 경우라야 그 임대차계약을 해지하거나 계약 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때 임대인은 임대차계약 갱신을 거절할 수 없고 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 봐야 한다”고 판시한 바 있다.

이에 비춰볼 때 민간임대주택특별법상 재계약 거절 사유가 없는 한 임대사업자는 임차인이 재계약을 요청할 경우 재계약을 거절할 수 없고 계약은 갱신되는 것으로 볼 수 있다.

그런데 민간임대주택특별법상 재계약 거절 사유와 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유는 일치하지 않는다. 주택임대차보호법에서 갱신 거절 사유로 규정돼 있는 “임대인의 실거주 목적 거절 사유”는 주택임대차보호법상 인정하는 사유이며, 민간임대주택특별법에서 인정하는 재계약 거절 사유에 해당하지 않는다.

그렇다면 임대사업자가 임대사업자의 지위를 유지하는 한 임대사업자에게 민간임대주택특별법상의 재계약 거절 사유가 없으면 민간임대주택특별법에는 없는 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유만을 이유로 임차인의 재계약 요청을 거절할 수 없다고 보는 것이 타당하다고 생각된다.

위에서 언급한 것처럼 임대인이 임대사업자 등록을 유지하는 이상 임대사업자와 임차인 간의 임대차 관계에서 민간임대주택특별법에서 정하지 않은 사항에 대해서만 주택임대차보호법을 적용하기 때문이다.

최근 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 갱신요구권이 주어짐으로써 민간임대주택특별법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대인이나 임차인의 관계는 조금 더 복잡해졌고 양 당사자로서는 두 법의 관계를 관련 기관 등을 통해 미리 확인하고 갱신 요구(재계약 요구) 또는 갱신 거절을 해야 주택임대차에 대한 혼란을 조금이라도 방지할 수 있을 것으로 생각된다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >