비교사업장 심사 기준 정밀화로 자의성 개입 여지 줄여 심사 세부 기준 공개 원칙 전환, 상담·심사도 이원화
주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 심사 제도를 오는 22일부터 전면 개선한다고 9일 밝혔다.그간 HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판과 함께, 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 지속해서 제기된 데 따른 것이다.
HUG는 우선 고분양가 심사 시 주변 시세의 일정 비율(85∼90%)을 상한으로 고려해 분양가 등락에 따른 관리 기준을 마련했다.
또 비교 사업장을 분양 사업장과 준공 사업장 각각 한 곳씩 총 2곳을 선정함으로써 분양 시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영하기로 했다.종전에는 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서 분양가가 일정 수준으로 고착돼 시세와의 차이가 확대되는 문제가 있었다.
분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 동일 시군구 내에서도 중심 지역과의 분양가 차이가 커서 개선 요구가 많았다.
HUG의 고분양가 통제 방식에 따른 분양가와 시세의 격차로 청약 시장의 과열을 야기한다는 지적도 꾸준히 제기됐다.HUG는 "이번 개선안을 통해 분양가와 시세 간 지나친 차이는 보완할 수 있을 것으로 기대한다"며 "특히 신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정이 가능하게 할 것"이라고 설명했다.
아울러 그간 HUG는 분양 단지 인근의 입지, 단지 규모, 브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 분양 단지를 '비교사업장'으로 정해 비교사업장 분양가의 90∼110% 범위에서 분양가를 책정했다.
문제는 분양가 책정에 막대한 영향을 끼치는 비교사업장 선정에 자의적인 판단이 개입될 여지가 있고, 구체적인 산정 기준이나 근거도 공개하지 않았다는 점이다.실제 지난해 말 감사원 감사 결과 HUG는 요건을 충족하지 않은 단지를 비교사업장으로 부당하게 선정해 분양가를 높여준 사례도 적발됐다.
이에 HUG는 앞으로 평가 기준을 입지, 단지 특성(규모 75%·건폐율 25%), 사업 안정성(HUG 신용평가등급 75%·시공능력평가순위 25%)으로 하고, 주변 사업장을 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정하는 등 심사 기준을 정밀화하기로 했다.
또 비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가를 조정할 경우에도 점수 차에 따라 정량적으로 조정해 심사의 자의성을 최대한 배제할 방침이다.
심사기준 또한 그간 대략적인 가이드라인만을 공개해왔으나 이번 제도 개선을 통해 심사 세부 기준을 원칙적으로 공개하기로 했다.
기존에는 HUG의 각 영업점에서 고분양가 심사를 수행했지만, 향후 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치해 진행할 계획이다.
HUG는 "심사기준이 공개되면 고분양가 심사 금액의 예측 가능성이 높아질 것"이라며 "그간 논란이 돼왔던 심사의 객관성·전문성을 강화해 투명한 제도 운용을 통한 대국민 신뢰를 확보할 계획"이라고 전했다.
고분양가 심사제도는 주택 분양보증 심사 업무의 연장선으로, HUG는 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제한다.
분양보증은 아파트 선분양 체제에서 건설사 부도 등에 대비해 계약자의 분양대금을 보호하는 제도다.
30가구 이상의 주택을 선분양할 경우 현행 주택공급 규칙에 따라 HUG의 분양보증을 받아야 한다.
고분양가 심사는 HUG가 지정한 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받을 경우에 적용된다.
고분양가 관리지역은 현재 정부가 지정한 규제지역과 거의 동일하다.
다만 민간택지 분양가상한제 시행 지역은 고분양가 심사에서 제외한다.
현행 민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다.HUG는 현재 운영 중인 고분양가 심사 규정과 시행 세칙을 개정해 유예 기간을 거쳐 오는 22일부터 시행에 들어갈 예정이다.