수요 증가한 글로벌 물류센터, 리츠로 손쉽게 투자하자

[애널리스트 칼럼]배상영 대신증권 연구원

최근 들어 투자시장에서 물류센터에 대한 선호가 높아지고 있다. 작년 수도권 물류센터 거래액은 사상 최고치를 기록했다. 가격도 저온 물류센터의 경우 평당 900만 원, 상온 물류센터도 400~500만원 선까지 상승했다. 국내 뿐 아니라 해외 물류센터 투자도 증가세를 보이고 있다.

코로나19로 해외 실사에 어려움이 있는 상황에서도 해외 물류센터 투자가 이어지는 것은 투자시장에서 물류센터에 대한 선호가 얼마나 높은지를 보여준다. 주택 위주로 부동산 자산을 갖고 있고 오피스텔이나 상가, 꼬마빌딩을 투자처로 선호하는 개인투자자들에게 교외지역에 입지해 있는 물류센터 투자는 다소 생소하게 느껴질 수 있다.

물류 센터가 투자처로 각광받는 것은 전자상거래 시장 성장에 따른 강력한 수요와 관련이 있다. 부동산은 산업의 변화를 반영하기 마련이다. 전자상거래는 판매 공간의 온라인화로 부동산 특히 리테일 자산에 부정적인 영향을 끼치는 것으로 알려져 있다. 반면 물류창고는 판매 공간이 사라진 대신, 판매를 제외한 다른 기능들(보관/포장/배송/환불/재배치)을 흡수하면서 수요가 증가했다.

지난 10년간 전자상거래 시장은 지속적인 성장을 이뤘다. 지난해엔 오프라인 활동을 급감시키는 코로나19 확산으로 그야말로 폭발적인 성장세를 나타냈다. 이에 따라 물류창고 수요도 자연스럽게 급증했다. 전자상거래 물류시장은 2024년까지 연평균 12.2% 증가할 것으로 예상된다.

전자상거래 시장의 강자들은 점점 대형화되고 있다. 아마존, 쿠팡 등은 이미 공룡으로 성장했다. 이들은 자사에 맞는 자동화 설비를 물류창고에 설치하기 때문에 장기 임차를 선호한다. 또한 거래물량이 많기 때문에 자체 물류센터를 보유하는 한편 전세계 다양한 지역에서 대규모 임차계약을 체결한다.

물류창고 투자자 입장에서는 증가하는 수요 뿐 아니라 1)우수한 임차인 2)대규모 임차계약 3)장기간 임차계약을 동시에 확보해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

개인 투자자들도 글로벌 물류창고에 손쉽게 투자하는 방법이 존재한다. 바로 리츠(REITs·부동산투자회사)에 투자하는 것이다. 리츠는 부동산 자산을 기초자산으로 임대료 수익의 90% 이상을 배당으로 돌려주는 투자수단이다. 해외 주식이나 국내 주식을 거래하는 방법과 동일한 방식으로 투자 할 수 있다.

대표적인 물류 리츠로는 미국 시장의 프로로지스(PLD US), 듀크 리얼티(DRE US), 일본 시장의 니폰 프로로지스(3283 JP), GLP J-REIT(3281 JP), 싱가포르 시장의 메이플트리 로지스틱스(MAPL SP) 등이 있다. 국내의 경우 최근 ESR켄달스퀘어 리츠가 상장됐다.