"집값 오른다" 76%…최대 변수는 2·4 대책

2021 富동산 투자 가이드

전문가 50명 설문

부동산 전문가들은 ‘2·4 부동산 대책’을 올해 부동산 시장의 최대 변수로 꼽았다. 서울에서만 32만3000가구를 공급하는 등 도심 공급을 확대하겠다는 정책이다. 하지만 관건인 민간 참여 여부가 불투명해 불확실성이 많다. 이번 정부의 25번째 대책까지 제 역할을 하지 못한다면 주택 시장이 더 불안해질 수 있다는 관측이다.

한국경제신문이 부동산 전문가 50명에게 ‘2·4 대책이 시장에 미칠 영향’을 물은 결과 ‘중장기적으로는 효과가 있지만 단기효과는 제한적이다’는 답변이 72%에 달했다. 이번 대책은 2025년까지의 ‘실제 공급 물량’이 아니라 ‘부지 확보’에 초점을 맞췄다. 전문가들은 실제 입주가 이뤄지려면 최소 3년은 더 필요할 것이라고 입을 모았다. 대책 효과가 즉각적으로 나타나기 어렵다는 뜻이다. 이어 ‘지역에 따라 효과가 있을 것’과 ‘집값 상승을 더 부추길 것’이라는 답변이 각각 10%를 기록했다.

‘2·4 대책 중 시장안정에 긍정적으로 작용할 내용’을 물은 항목에는 ‘신규 공공택지 지정’을 꼽은 전문가가 28%로 가장 많았다. 정부는 이번 대책을 통해 전국의 신규택지에서 총 26만3000가구를 공급할 계획이다. 3기 신도시 공급 물량(17만3000가구)을 뛰어넘는 수준이다. 지방자치단체와 최종 협의를 마치면 올해 상반기 내 2~3차례에 걸쳐 발표가 이뤄진다. 경기 광명 시흥과 하남 감북 지역 등이 후보지로 꼽힌다. 이어 ‘역세권 저층주거지 등 고밀개발’(26%), ‘분양 물량 및 30~40대 청약기회 확대’(20%) 등이 뒤를 이었다.

‘2·4 대책의 한계 및 보완할 점’에 대해서는 ‘민간 정비사업 활성화는 포함하지 않은 공공위주 대책’을 선택한 응답자가 42%에 달했다. 특히 공공 주도 개발에 대한 주민 반감이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 앞서 정부가 추진한 공공재개발·재건축도 주민 참여가 저조한 상태다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 “공공 주도 개발 활성화를 위해 용적률 인상, 재건축초과이익환수제 면제 등을 제시했지만 실제 인센티브로 작용할지는 미지수”라며 “서울 강남 등 사업성이 뛰어난 곳은 민간 재건축 방식을 유지할 것으로 보인다”고 말했다. ‘단기 시장과열을 진정시키기에는 역부족’(28%)이라는 의견도 많았다.

재산권 침해 등 위헌논란도 변수다. 정부는 대책 발표일(4일) 이후 사들인 주택 등 부동산은 공공 주도 개발이 이뤄져도 아파트 우선공급권(입주권)을 주지 않고 현금 청산하기로 했다. 현금청산은 시세보다 싼 감정평가 가격으로 보상받는 것을 뜻한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “실거주 목적의 매수자까지 현금청산 대상이 된다는 점에서 재산권 침해 등 위헌 소지가 크다”고 우려했다. 이에 대해 국토부는 “대책을 준비하면서 법률 검토를 거쳤고 위헌성이 없다는 판단을 내렸다”며 수정할 수 없다는 입장이다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com