공공재개발 장밋빛 꿈?…빌라 지분 쪼개기, 투자금만 날릴 수도

2021 富동산 투자 가이드

정부가 다음달 공공재개발 2차 후보지를 발표하기로 하면서 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 하지만 잘못 매수하면 새 아파트를 받지 못하고 투자금을 날릴 수 있어 꼼꼼한 확인이 필요하다.

공공재개발은 재개발구역의 용적률을 높이고 분양가 상한제 등의 규제를 면제해주는 대신 공공주택 비율을 늘리는 형태의 정비사업이다. 그동안 재개발사업이 지체된 곳의 개발을 촉진하면서 주택 공급을 늘리기 위해 지난해 ‘5·6 부동산 대책’에서 도입됐다.

최근 ‘2·4 부동산 대책’에서 발표된 ‘공공 주도 정비사업’과는 비슷하면서도 다르다. 공공 주도 정비사업은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 단독으로 사업을 시행한다. 하지만 공공재개발은 조합과 공공의 공동시행도 가능하다.

공공재개발을 통해 정체된 사업이 탄력을 받을 수 있지만 투자엔 주의가 필요하다. 일부 거론되는 지역들에서 벌써 ‘지분 쪼개기’가 다수 이뤄졌기 때문이다. 지분 쪼개기란 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어 분양 대상자를 늘리는 수법이다.

정부가 다음달 발표할 공공재개발 2차 후보지는 사업 공모일인 지난해 9월 21일로 권리산정일이 소급된다. 권리산정일은 지분 쪼개기 금지일 개념이다. 이날 이후 신축된 빌라를 매수하면 나중에 새 아파트를 받지 못하고 현금 청산한다는 의미다. 일반 재개발구역이라면 구역 지정이 이뤄지는 시점에 권리산정일이 함께 고시된다. 그러나 공공재개발은 언제 구역 지정을 받게 되든 후보지 공모일로 권리산정일이 앞당겨진다는 게 차이점이다.

지분 쪼개기 문제를 피했더라도 따져봐야 할 부분이 많다. 정부는 공공재개발로 지정되는 구역의 조합 정관을 변경해 원주민이 아닌 승계조합원들의 분양가를 높인다는 계획이다. 입주권 차익을 얻기 위해 매수한 이들에겐 새 아파트를 비싸게 넘긴다는 얘기다. 승계조합원들에겐 조합원 분양가나 일반분양가가 아닌 주변 시세대로 새 아파트를 받도록 할 방침이다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com