올해 달라지는 부동산 제도…재건축 2년 실거주 안하면 분양권 날아가

2021 富동산 투자 가이드

6월부터 전·월세신고제…제때 시세 파악

작년 국내 부동산 시장은 집값 불안과 함께 정부가 수차례 쏟아낸 부동산 대책 속에 격변의 시기를 보냈다.

그동안 발표된 대책이 속속 시행되는 올해 역시 이 같은 흐름이 지속될 것으로 예상된다. 새해에도 정부는 일찌감치 추가 대책을 내놨다. 서울 32만, 전국 83만 가구 공급방안을 담은 ‘2·4 대책’이다. 공공 주도 개발을 핵심으로 한 이번 대책에도 잘 살펴봐야 할 부분이 있다. 내 집 마련을 계획 중이거나 주택 갈아타기를 고민하고 있다면 달라진 제도를 꼼꼼히 확인해보자.

그래픽=이정희 기자 ljh9947@hankyung.com

전·월세 계약후 30일 내에 신고해야

계약갱신청구권제, 전·월세 상한제와 함께 ‘임대차 3법’으로 불리는 ‘전·월세 신고제’가 시스템 준비를 거쳐 오는 6월 시행된다. 전·월세 신고제는 계약 30일 안에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도다. 신고하면 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때도 30일 내 지방자치단체에 신고해야 한다. 만약 신고하지 않거나 거짓 신고를 하면 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 주거용 오피스텔은 신고 대상으로 분류되지만, 전입신고를 할 수 없는 고시원 등 비주택은 신고 대상에서 제외된다.

아파트 입주 전 하자보수와 관련한 규제도 올해 1월부터 강화됐다. 새 아파트 입주를 앞두고 주민과 시공사 간 하자보수를 둘러싼 갈등이 이어지자 관련 규제를 정비한 것이다. 공동주택 사전 방문에서 발견된 하자는 사업주체가 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 일반 하자 중 전유 부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용 부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다.

재건축 아파트 실거주 요건, 안전진단 강화

올해 정부의 재건축 아파트 규제가 강화된다. 이들 규제는 아직 시행 전이지만 올해 상반기 내 국회 통과가 유력하기 때문에 미리 알아둘 필요가 있다. 먼저 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원을 대상으로 실거주 요건이 추가된다. 최초 조합 설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 거주기간 2년을 충족해야 분양권을 받을 수 있게 된다.

‘2년 실거주’는 합산 거주기 때문에 연속으로 2년을 살지 않아도 된다. 이 요건을 충족하지 못하면 현금청산 대상으로 분류된다. 재건축 아파트에 투기 수요가 몰리자 이를 막기 위해 내놓은 규제다. 이런 내용이 담긴 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안은 국회에 계류 중이다. 재건축 단지 중 아직 조합이 설립되지 않은 곳은 법 시행 전까지 조합설립인가를 신청해야 실거주 의무를 피할 수 있다.

개정안에 따르면 법 시행일은 공포 후 3개월이 경과한 날부터다. 올해 국회에서 처리될 가능성이 매우 높기 때문에 재건축을 추진 중인 아파트 주민이라면 반드시 법 개정 동향을 챙겨야 한다.

재건축 사업 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 1·2차 정밀안전진단 선정·관리 주체가 기존 시·군·구에서 시·도로 변경된다. 안전진단 통과 문턱이 그만큼 높아진다는 의미다.

2월 4일 이후 매수 주택, 공공 주도 개발 땐 현금청산

정부가 지난 4일 내놓은 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(2·4 대책)에도 주의해야 할 내용이 담겼다. 대책 발표일인 4일 이후 사들인 주택 등 부동산에 대해선 공공 주도 개발이 이뤄져도 아파트 우선공급권(입주권)을 주지 않기로 했기 때문이다. 공공 주도 개발은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 공공이 재건축·재개발의 주체가 되는 ‘공공 직접시행 정비사업’으로 구성된다.

문제는 이들 사업 대상지가 아직 정해지지 않았다는 것이다. 이달 4일 이후 주택을 매수했는데 추후 해당 지역이 공공 주도 개발 지역으로 지정되면 현금청산될 수 있어 주의가 요구된다. 국토교통부는 이에 관한 구체적인 내용을 담은 공공주택특별법과 도시정비법 개정안을 3월까지 마련할 예정이다.

개정안에는 공공 직접시행 정비사업 참여 시 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용, 재건축 초과이익환수제 제외 등의 내용이 담긴다. 투기 수요를 차단하기 위해 사업지 내에 주택 여러 채를 소유하고 있어도 1가구 1주택만 공급받을 수 있다는 조항도 넣을 예정이다. 그 외 주택은 현금청산된다. 국토부는 이와 함께 26만 가구 규모의 신규 택지 후보지도 상반기 두세 차례에 걸쳐 발표할 예정이다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com