부동산 대출 '좁은 문'…개인별 DSR 규제로 더 죈다

2021 富동산 투자 가이드

내달 발표할 가계부채 대책

< 개인별 DSR 규제 : 총부채원리금상환비율 >

금융위원회는 다음달 ‘가계부채 관리 선진화 방안’을 발표한다. 고액의 신용대출 한도를 줄여 주택 시장에 흘러들어가지 못하도록 하겠다는 게 주요 목표다.

10일 금융권에 따르면 금융위 대책은 크게 두 가지 방향으로 이뤄진다. 먼저 총부채원리금상환비율(DSR)을 개인별로 적용한다. DSR은 연소득에서 1년에 원리금으로 쓰는 돈이 얼마인지 따지는 규제다. 예를 들어 1년에 1억원을 버는 사람이 그해 전체 대출에 대한 원금과 이자로 4000만원을 내고 있다면 DSR은 40%다.

지금은 은행별로 DSR 40%를 적용하고 있다. 은행들은 어떤 차입자에게 DSR 70%를 적용했다 해도 다른 차입자의 DSR을 10%로 낮추면 된다. 금융위가 예고한 방식에 따르면 앞으로는 그 누구도 특정 비율 이상의 DSR을 적용받을 수 없다.

지금은 총부채상환비율(DTI)이 적용된다. DTI도 DSR과 비슷한데 주택담보대출에만 원리금을 반영하고 나머지 대출엔 원금을 뺀 이자 상환액만 따진다. DSR은 신용대출을 포함한 모든 대출의 원금까지 계산한다. DSR에서 신용대출은 전체 대출을 10년에 걸쳐 갚는 것으로 가정한다. 1억원을 빌렸다면 실제로 원금을 갚지 않는다 하더라도 1년에 1000만원씩 상환하는 것으로 본다는 얘기다. 1년에 갚아야 할 원금이 늘어나다 보니 DTI보다 DSR 규제에서 대출한도가 줄어든다.

DSR은 이미 일부 개인에게 적용되고 있다. 시가로 9억원 넘는 집을 살 때와 연소득 8000만원 이상인 사람이 1억원 넘는 신용대출을 받을 때 등이다.

가계부채 대책의 두 번째 핵심은 일정 금액 이상의 신용대출에 대한 원금분할상환 의무화다. 신용대출은 보통 만기가 되기 전까진 이자만 갚는다. 만기는 1년짜리가 대부분인데 만기가 돌아오면 해마다 연장한다. 더 이상 빚을 낼 필요가 없을 때 한꺼번에 갚는 게 일반적이다. 앞으로는 대출기간에 원금을 분할해서 갚아야 한다.

신용대출 원금분할상환 의무와 관련한 변수는 두 가지다. 신용대출을 얼마나 받아야 원금분할상환 의무가 생기는지와 몇 년에 걸쳐서 갚도록 강제하려는지가 관건이다.

신용대출 만기가 1년이라고 했을 때 무이자로 6000만원을 빌렸다면 한 달에 500만원씩 갚아야 한다. 연소득 1억원인 사람이 이 돈을 대출받았다면 DSR은 60%(1년에 갚을 돈 6000만원/연소득 1억원)가 된다. 만약 3년에 걸쳐 갚으라고 하면 1년에 2000만원을 상환해야 하니 DSR은 20%(2000만원/1억원)다.

정부는 DSR과 신용대출에 일률적인 기준을 정해놓으면 소득이 낮은 청년층은 집을 살 정도의 대출을 아예 받지 못하게 될 수 있기 때문에 이 부분에 대해선 ‘핀셋 지원’을 하겠다고 발표했다. 청년층의 주택담보대출에 미래소득을 반영하거나 만기를 인위적으로 늘려주는 방안이 검토되고 있다. 금융위는 만기 30~40년짜리 장기모기지를 도입해 주택 마련 자금을 융통해주겠다는 뜻도 밝혔다. 다음달 발표되는 가계부채 대책은 기존에 받아놓은 신용대출엔 소급 적용되지 않는 것으로 알려졌다. 또 마이너스통장(한도대출)은 신용대출이지만 원금분할상환 대상이 아니다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com