다주택자, 팔려면 6월1일 前에…종부세·양도세 더 오를 일만 남았다

2021 富동산 투자 가이드

올해 달라지는 부동산 세금

올해 부동산 시장은 그 어느 해보다 조세정책 변화에 따른 영향을 많이 받을 전망이다. 정부가 올해 다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 부담을 대폭 높였기 때문이다. 시장 일각에서는 매물 확대를 유도하기 위한 양도세 완화를 기대했지만 정부는 기존 방침을 바꾸지 않고 그대로 시행하겠다는 계획이다. 한 사람이 여러 채의 주택을 계속 보유하기 힘들도록 압박해 매물 출회를 유도하는 동시에, 다른 한편으론 매물을 내놓은 다주택자의 양도차익을 세금으로 대거 환수하겠다는 게 정부의 전략으로 풀이된다.

분양권도 1월부터 주택 수에 포함

올해 1월부터 이미 적지 않은 부동산 세제가 바뀌었다. 대표적인 게 분양권의 주택 간주다. 지난해까지는 1주택자가 분양권을 보유한 가운데 갖고 있던 집을 팔면 1주택자로 간주돼 양도세도 1주택자 기준으로 납부할 수 있었다. 아직 집이 지어지지 않은 분양권은 주택 수에 포함하지 않았기 때문이다. 하지만 올해부터는 조정대상지역의 집을 소유한 1주택자가 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 2주택자와 같은 양도세 부담을 지게 된다. 다만 집을 옮겨 가기 위해 분양권을 취득한 경우 일정 요건을 충족하면 일시적 2주택자로 분류돼 1주택자와 같은 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 분양권을 취득한 날로부터 3년 안에 소유하고 있던 집을 팔면 양도세 비과세 대상이 될 수 있다.

양도세 최고세율도 올해 1월 1일부터 기존 42%에서 45%로 올랐다. 지난해에는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용했지만 올해부터 10억원 초과 구간을 신설해 45%의 최고세율을 적용하기로 한 것이다.

법인 주택 양도차익에 대한 추가세율은 올해부터 두 배로 인상됐다. 지난해까지 법인의 양도차익은 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세했다. 하지만 올해부터는 추가세율이 20%로 올랐다. 주택뿐 아니라 입주권 및 분양권에 대해서도 인상된 세율이 적용된다는 점 역시 1월부터 달라진 점이다.

세금 부담이 가벼워지는 제도 변화도 있다. 만 60세 이상인 1주택자가 거주하는 주택을 장기 보유한 데 따른 종합부동산세 공제한도가 최대 70%에서 80%로 높아졌다. 세액 공제율은 주택 소유기간 등에 따른 구간별로도 10%포인트씩 인상됐다.

세금 부담 확 커지는 6월

오는 6월부터는 본격적으로 다주택자의 양도세 및 보유세 부담이 큰 폭으로 뛴다. 6월 1일 기준으로 부과되는 올해 종부세 세율이 크게 인상된다. 2주택 이하 보유자는 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.6~2.8%포인트씩 세율이 높아진다. 종부세의 과세표준을 정하는 공정시장가액비율도 지난해 공시가격의 90%에서 올해 95%로 오른다. 아울러 조정대상지역의 2주택자에 대해서는 3주택자와 마찬가지로 전년 대비 재산세 및 종부세 부담 상한액이 종전 200%에서 300%로 높아진다. 집값이 급등한 가운데 공정시장가액 비율과 세율이 함께 오르면서 작년보다 수천만원 늘어난 종부세 부담을 져야 하는 다주택자가 속출할 전망이다.

보유세 부담을 피하기 위해 집을 팔기로 결정하더라도 ‘징벌적 양도세’ 부담이 뒤따른다. 현재 2주택자에게 기본 양도세율에 10%포인트, 3주택자 이상에겐 20%포인트를 더해 양도세를 중과한다. 하지만 6월 이후 매도(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준)하는 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 기본 양도세율에 추가해 부과받는다. 단기간 보유하다 매각하는 주택에 대한 세금 부담도 커진다. 다주택자가 1년 미만 보유한 주택에 양도세율 40%를 적용하던 것이 6월부터 70%로 30%포인트 오른다. 2년 미만 보유 주택에는 과거 기본세율을 적용했지만 60%의 단일세율이 적용된다.

문제는 다주택자에 대한 보유세 및 양도세 중과가 갈수록 강화된다는 점이다. 종합부동산세 공정시장가액비율이 내년에는 100%까지 높아지는 것이 대표적이다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com