法시행 이후 서울 아파트 임대차 계약의 ⅓이 반전세 전셋값 오른 영향 반전세에도 '고스란히'
지난해 새 임대차보호법 시행 후 반전세 등 월세를 낀 임대차 거래가 증가한 것으로 나타났다. 저금리에 보유세 인상이 예고되고 전셋값이 크게 뛰자 집주인들이 전셋값 인상분을 월세로 돌리는 경우가 많아졌고, 전세를 구하지 못하거나 오른 보증금을 대지 못하는 임차인들이 반전세 계약을 맺는 사례가 늘어난 것으로 보인다.
◇ 서초구 임대차 거래 중 반전세가 절반 넘긴 달도 14일 서울부동산정보광장에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 새 임대차법 시행 이후 작년 8월부터 지난달까지 6개월 동안 서울 아파트 전월세 거래는 총 7만5천684건으로 집계됐다.
이 가운데 흔히 '반전세'로 부르는 월세를 낀 거래는 2만4천909건으로, 전체 임대차 거래의 32.9%를 차지했다. 이는 새 임대차법 시행 직전 6개월(작년 2∼7월)간 28.2%였던 것과 비교하면 4.7%포인트 증가한 것이다.
반전세에는 임대차계약 중 순수 보증금만 있는 전세를 제외하고, 월세(보증금이 월세의 12개월치 이하)와 준월세(보증금이 월세의 12∼240개월 치), 준전세(보증금이 월세의 240개월치 초과)가 포함된다.
새 임대차법 시행 전 1년 동안은 반전세의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.5%) 있었다. 그런데 법 시행 후에는 상황이 바뀌어 작년 8월부터 올해 1월까지 6개월간 반전세 비중이 30% 미만인 달은 작년 10월(29.6%)뿐이었다.
작년 8월 30.6%, 9월 32.6%에서 10월에 29.6%로 감소했다가 11월(40.1%)에 40%를 돌파하며 크게 늘었고, 12월 32.7%, 지난달 31.8% 등이었다.
지역별로 보면 고가 전세가 몰려 있는 강남권과 서울 외곽에서 모두 이런 현상이 관측됐다. 강남권에서는 서초구에서는 반전세 비중이 작년 상반기 35% 안팎을 기록하다가 새 임대차법 시행 직전인 작년 7월 28.5%로 낮아졌다.
그러다가 작년 8월 33.8%로 올라갔고, 11월에는 50.5%로 절반을 넘겼다가 12월에도 43.2%로 높은 수준을 기록했다.
송파구도 반전세 비율이 작년 5∼7월 25∼27% 수준에 그쳤으나 8월 45.7%로 껑충 뛰었고 이후 35% 안팎을 오가다가 11월 44.3%로 다시 크게 높아졌다.
서울 외곽에서는 은평구의 반전세 거래가 작년 1월부터 8월까지 19∼25% 사이에서 오르내리다가 9월 27.1%로 높아졌고, 12월 30.5%, 올해 1월 38.8%로 최근까지 크게 올라갔다.
구로구 역시 지난해 대체로 30% 안팎을 오르내리가가 작년 11월 51.5%로 절반을 넘긴 데 이어 지난달에도 42.8%로 높은 수준을 기록했다.
◇ "전셋값 상승분 월세로 돌려"…월세 부담 가중되며 서민 한숨 깊어져 전셋값이 큰 폭으로 뛰면서 반전세 임대료도 함께 오르고 있다.
전국에서 가장 규모가 큰 단지인 송파구 가락동 헬리오시티의 경우 전용면적 84㎡의 반전세는 작년 상반기 보증금 1억원에 월세 250만원 안팎에 다수 거래가 이뤄졌다.
해당 평형은 새 임대차법 시행 이후인 작년 10월 보증금 1억원에 월세 300만원(9층)에, 지난달 보증금 1억원에 월세 330만원(23층)에 각각 거래가 이뤄지며 임대료가 올랐다.
은평구 진관동 은평뉴타운박석고개(힐스테이트1단지) 59.85㎡는 월세 없는 순수 전셋값이 작년 상반기 보증금 4억원 수준에서 지난달 5억5천만원 수준으로 올랐는데, 반전세 임대료 역시 작년 5월 보증금 1억원에 월세 80만원(4층)에서 지난달 보증금 1억5천만원에 월세 100만원(7층) 수준으로 올랐다.
구로구 신도림동 동아3차는 84.9㎡ 17층이 작년 5월 보증금 4억원, 월세 40만원에 계약됐는데, 이달 8일 같은 층이 보증금 5억원, 월세 80만원에 계약서를 쓰는 등 임대료가 올랐다.
강남구 압구정동 H 공인 대표는 "작년 정부가 공시가격을 올리고 종합부동산세 등 보유세를 크게 인상하면서 전셋값 상승분을 월세로 돌려 세금 문제를 해결하려는 집주인들이 생겨났다"며 "임차인들도 전셋값이 많이 뛴 상황에서 보증금 일부를 월세로 돌리는 것에 대한 거부감이 준 것 같다"고 전했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대차 계약 기간이 2년에서 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하는 것으로 보인다.
전세가 월세로 급격히 전환되지는 않겠지만, 앞으로도 보증부 월세 형태의 계약은 늘어날 전망"이라고 말했다.
억 단위로 뛴 전셋값을 대지 못해 매달 100만원 안팎의 현금을 월세로 내야 하는 서민들은 한숨이 깊다. 작년 말 마포구의 한 아파트를 보증부 월세로 계약한 이모(35)씨는 "아내 직장과 가까운 곳에 신혼집을 구하려 주변 아파트를 돌아다녀 봤지만, 순수 전세는 없고, 있어도 임대료가 너무 비싸 감당할 수 있는 물건이 없었다"면서 "집값이 너무 올라 맞벌이를 해도 내 집 마련에 시간이 얼마나 걸릴지 기약할 수 없고, 그동안 매달 내야 하는 월세도 부담스럽다"고 말했다.