여의도 빌딩 리모델링, 700억 차익 올린 케펠

케펠자산운용의 밸류애드 전략

증축 공간에 리테일점 20곳 유치
빌딩 가치 높여 큰 차익 거둬
신도림 디큐브시티 오피스 인수
연내 국내 운용자산 2兆 목표

케펠자산운용은 부동산을 인수한 뒤 리모델링 등을 통해 자산 가치를 높이는 밸류애드(Value-add) 전략에 특화된 싱가포르계 부동산 자산운용사다. 싱가포르 대기업인 케펠그룹의 금융투자 부문 계열사인 케펠캐피털은 2000년 초반 국내에 진출한 뒤 활발한 투자를 이어 왔으며 2018년 4월 케펠자산운용을 설립했다. 이 회사의 운용자산(AUM)은 지난해 12월 말 기준 9450억원에 달한다.

성흔도 케펠자산운용 대표(사진)는 삼성생명에서 기업금융을 담당하며 금융투자업계에 처음 발을 디뎠다. 2011년 케펠그룹에 입사했고 케펠자산운용이 설립된 이후부터 지금껏 회사를 이끌어오고 있다.

성 대표는 최근 한국경제신문과의 인터뷰에서 “전 세계에서 30조원 규모 부동산 자산을 운용하고 있는 모회사의 글로벌 네트워크를 활용해 적극적인 딜 소싱에 나설 계획”이라며 “회사의 운용자산 규모를 1조원가량 늘리는 게 올해 목표”라고 말했다.

파이낸스타워로 700억원 차익

케펠자산운용이 지난해 매각한 서울 여의도동 여의도파이낸스타워 빌딩.

케펠자산운용은 지난 한 해 매각과 인수 두 분야 모두에서 굵직한 성과를 거뒀다. 지난해 12월에는 KB자산운용에 여의도파이낸스타워를 3000억원 초반대에 매각했다. 3.3㎡당 매매가는 2260만원으로 단위면적 기준 매매가로는 역대 여의도 오피스 빌딩 거래 중에서 가장 높았다.

케펠자산운용은 2019년 5월 이 빌딩을 서울 강남구 논현빌딩과 내자동 한누리빌딩과 함께 삼성SRA자산운용으로부터 4300억여원에 사들였다. 이 빌딩에 지급한 금액은 2300억여원으로 자산 매각으로 700억여원의 이익을 거뒀다. 케펠자산운용이 1년 반 만에 이 같은 수익을 올릴 수 있었던 데는 밸류애드 전략 효과가 컸다. 빌딩 매입 이후 증축공사를 통해 1320㎡ 규모의 새 공간을 만들어냈고 이곳에 20여 개의 리테일 시설을 입점시켜 빌딩 가치를 높이는 데 성공했다.

성 대표는 “처음 이 건물을 인수할 때부터 관련 법규에 따라 추가로 면적을 늘릴 수 있다는 사실을 고려했다”며 “적극적인 임대 마케팅을 통해 건물의 공실률을 5% 미만으로 낮췄다”고 설명했다.

보유 자산을 매각함과 동시에 신규 자산도 인수해 펀드에 채워 넣었다. 지난해 4월 제이알투자운용으로부터 서울 신도림동 디큐브시티의 오피스 부분 인수 우선협상자로 선정되며 1750억원에 자산을 매입했다.

“연내 운용자산 2조원 목표”

케펠자산운용의 올해 목표는 크게 두 가지다. 먼저 모회사인 케펠캐피털로부터 받은 블라인드 펀드 자금을 기반으로 국내 자산에 대한 투자를 늘려 운용자산 규모를 올해 연말까지 2조원에 가까운 규모로 키울 계획이다.

그는 “본사로부터 받은 자금이 있기에 우량 자산에 투자할 때 케펠자산운용에서도 자기 자본으로 직접 투자할 수 있었다”며 “이를 통해 국내 기관투자가들에 더 큰 신뢰를 줄 수 있었다”고 강조했다.

두 번째 목표는 케펠그룹의 글로벌 네트워크를 활용해 다양한 해외 딜을 국내 기관투자가들에 소개하는 것이다. 케펠캐피털은 3개의 상장 리츠와 사모펀드 계열사를 통해 세계 각지에 있는 오피스 빌딩과 상업시설, 물류·데이터센터, 인프라 시설 등 모두 30조원(2019년 말 기준) 규모의 부동산·인프라 자산을 운용하고 있다.

성 대표는 “최근 국민연금 등 국내 연기금·공제회 사이에서 아시아 시장에 대한 관심이 높아지고 있다”며 “케펠그룹이 진행하고 있는 안정적인 프로젝트들을 국내에 소개하는 역할에도 집중하겠다”고 말했다.

홍선표 기자 rickey@hankyung.com