임박한 3기 신도시 사전청약…'2·4대책'부터 확인하세요 [박지민의 청약뽀개기]

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특별공급 늘려 반발 듣더니…다시 일반공급 확대
공공분양에 추첨제 도입…민간분양 대기자 달래기용
"9억 이상 소형에 소득 안보겠다"…강남 청약 대기자 유리

3기 신도시인 경기 남양주 왕숙지구. / 자료=한경DB

무주택자들의 내 집 마련 열망이 가득한 시기입니다. 수도권 무주택자들이 주목하고 있는 청약은 '3기 신도시'입니다. 3기 신도시는 문재인 정부가 2018~2019년 내놓은 수도권 주택공급 방안입니다. 오는 7월부터 사전청약을 앞두고 있습니다.

사전 청약제는 본 청약보다 1~2년 앞서 공급하는 겁니다. 인천계양을 7월부터 시작하고 9~10월 남양주왕숙, 12월까지 하남교산, 고양창릉, 부천대장 등의 순으로 공급할 예정입니다. 정부는 사전청약 물량 3만 가구를 풀 계획입니다.

사전청약 앞두고 미리 준비하고 점검해야할 내용이 있습니다. 정부가 최근 발표한 2·4부동산 대책입니다. 국토교통부가 발표한 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'에는 청약제도를 개선한다는 내용이 포함되어 있습니다.

바뀌는 청약제도의 골자는 크게 3가지입니다.

1. 공공분양 일반공급 비중 상향 (15%에서 50%로 확대)
2. 공공분양 일반공급에 추첨제 도입 (현재는 청약납입금 높은 순으로 순차제)
3. 공공분양 9억 초과 고가주택 소득요건 배제

공통적으로 들어가 있는 단어는 ‘공공분양’입니다. 현재 대도시권 내 정부의 주택 공급은 민간주도보다는 공공주도의 정책으로 흘러갑니다. 그래서 민간분양보다 공공분양의 청약제도를 고쳐 다수의 예비 청약자에게 기회를 더 확대한다는 방향인 겁니다. 이를 기억하면 청약을 준비하는데에 도움이 됩니다.

우선 '공공분양 일반공급 비중 상향 (15%에서 50%로 확대)'입니다. 아래 표는 공공분양에서 현재 적용하고 있는 특별공급과 일반공급의 배정 비율입니다.

지난 7월 국토부에서 발표한 '실수요자의 내 집 마련 기회의 확대 방안'에서 공공분양 내 생애최초 특별공급 비중을 20%에서 25%로 늘린 바 있습니다. 그렇게 되면 기존 특별공급 80%, 일반공급 20% 배정에서 특별공급 85%, 일반공급 15%로 일반공급이 줄어들 수 밖에 없었습니다.

이 때문에 일반공급을 준비하고 있던 예비 청약자들의 반발이 많았습니다. 이번에 내놓은 2·4대책에서는 이를 고치게 됩니다. 시행한 지 얼마안되어 다시 이 숫자를 고치게 됐습니다.

일반공급 15%를 50%로 늘리면 반대로 기존 늘려놓았던 특별공급 85%는 50%로 줄어들게 됩니다. 이럴 경우 특별공급 내 비중이 가장 높은 신혼부부, 생애최초의 비율을 크게 낮출 수밖에 없습니다. 과거 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하자는 취지로 생애최초 특공 비중을 늘렸던 배경과 충돌합니다.

신혼부부 특별공급(신특)이나 생애최초 특별공급(생초 특공) 대상자와 일반분양 청약자는 조건이 되면 중복 청약이 가능합니다. 특별공급을 준비하는 청약자의 반발이 있더라도 “그래도 기회는 세 번(특공,순차제,추첨제)이지 않냐”는 설명이 가능합니다.

다음으로 살펴볼 점은 '공공분양 일반공급에 추첨제 도입 (현재는 청약납입금 높은 순으로 순차제)'입니다. 생애최초 특별공급 자격 조건 중 기본은 단어 그대로 생애에 단 한 번도 집을 가진 이력이 없어야 하는 완벽한 무주택 청약자를 위한 것입니다. 일반공급을 50%로 늘리고 그 안에서 70%를 3년 이상 무주택 세대에게 추첨제로 공급하게 됩니다. 이는 ‘실수요자 내 집 마련’ 대책이라는 점에서는 정부의 기본 정책방향과 같아 보입니다.

하지만 이는 동화 '당나귀를 팔러가는 아버지와 아들'의 이야기가 될 수 있습니다. 타인 즉 여론에 떠밀려 정책을 변경하게 되는 모양새라는 겁니다. 추첨제를 포함시킨 건 일반분양 당첨을 포기한 3040세대를 달래기엔 효과적으로 보입니다.

무주택자들 사이에서는 이를 좋게만 보지 않습니다. 정부의 이러한 배경에는 민간분양의 공급치가 절대적으로 적을 것이라는 추정이 담겨있을 것으로 봐서입니다. 3040세대 중에 내 집 마련을 기다리는 무주택 수요는 늘고 있습니다. 이러한 시장 상황에서 공급은 민간과 공공에서 한꺼번에 해줘야 합니다. 하지만 민간에서 공급이 적다보니, 기껏 가점을 쌓아봤자 청약할 아파트가 없고 당첨가점은 높아지는 상황이 반복되고 있습니다.

이러한 대기수요를 달래줄 대책이 이번에 나온 거라는 겁니다. 대규모 주택 공급은 정부와 지자체가 주도하는 공공분양이 주도할 것으로 보입니다. 수요과 공급을 제대로 매칭을 하려면 추첨제를 도입할 수 밖에 없습니다. 대책대로 비중이 바뀐다면 당첨 커트라인은 현 수준보다 낮아질 것으로 보입니다. 예컨대 2000만원에서 1600만원으로 내려가는 정도로 말입니다.

마지막으로 '공공분양 9억 초과 고가주택 소득요건 배제'가 있습니다. 중산층의 청약 기회를 늘리겠다는 취지입니다. 현재 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반공급에는 소득 및 자산요건을 적용하고 있습니다. 앞으로의 공급 물량에 한해선 전용 60㎡ 이하도 분양가가 9억원을 넘기면 소득 요건을 적용하지 않게 됩니다.

실제 공공분양에서 전용 60㎡ 이하 9억 초과 분양가로 공급한 사례는 없었습니다. 강남2구(강남/서초) 내 민간 아파트 분양에서는 9억이 넘는 사례가 있었지만 공공에서는 전무했습니다. 이러한 상황에서도 이 대책을 내놓은 이유는 뭘까요? 현재 논의 중인 분양가 상한 기준을 수정하고 현 시세를 반영해 공공분양가를 높일 예정이다라고 해석할 수밖에 없습니다.

만약 공공분양 소형세대 분양가 9억 초과가 나온다면 어디이고 누구를 위한 것이 될까요? 아마도 강남권 내지 강남에 준하는 입지가 될 것으로 보입니다. 소득요건을 아예 보지 않게 될 청약자는 강남 재건축 청약 대기 수요일 것으로 보입니다. 현금부자인 강남의 청약 대기 수요자들에게 공공분양 고가 아파트 분양을 늘려 줄지 지켜봐야겠습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 박지민 월용청약연구소 대표

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