정부, 2·4 부동산 대책 부작용 줄이려면…[이은형의 부동산 돋보기]

한경닷컴 더 머니이스트

구체적인 후속조치 있어야 2·4대책 실효성 있어
사업기간, 인센티브 등 구체적인 명시 있어야
"공공과 민간의 공급 양대축 유지해야"

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 단지. /뉴스1

지난달에 발표된 2·4 대책은 정부의 주택공급 확대의지를 재확인했다는 점에서 의의가 큽니다. 그렇지만 ‘단기에 대량의 주택공급’이라는 목표를 현실화하기에는 일부 미진한 부분들이 보입니다.

가령 정비사업에서 발생하는 부작용을 최소화하도록 순환개발이 명시됐습니다. 하지만 단기에 대량의 주택공급을 위해서는 동시에 다수의 사업장을 발굴하고 추진합니다. 그렇다보니 2025년이라는 사업기간이 설정된 상황에서는 순환식 정비사업이 어렵다는 평가를 지울 수가 없습니다.

민간과 공공이 함께 참여하는 정비사업방식을 제시했지만, 민간기업 등의 이익에 상한캡이 설정됐습니다. 발생수익의 초과분은 공공에 환수됩니다. 반면 손실이 발생할 경우에는 만약 민간과 공공이 위험을 공유하더라도 세부적인 사항이 없습니다. 그렇기에 민간기업의 자발적·적극적 참여요인이 제한이 있는 겁니다. 이를 반영하듯 2·4 대책의 발표일에 주요 건설주들의 주가는 파란색이었습니다.

‘재건축초과이익부담금 미적용’이라는 표현이 눈길을 끌었지만, 지금으로서는 ‘전면 면제’가 아닌 ‘일부 경감’으로 보는 것이 더 유력합니다. 재초환은 공공주도의 정비사업에 참여하는 재건축아파트들에게는 무엇보다 중요한 핵심사안입니다.

이후 발표된 사업예정지의 선정(7월) 및 발표기한(연내)도 시장의 불확실성을 키웠습니다. 원칙적으로 국가정책의 예측가능성이 신뢰도에 직결된다는 점을 감안하면 심각한 사안입니다. 여기에 ‘선의의 피해자는 어쩔수 없다’는 식의 방향성이 더해지면 혼돈은 커질 수 밖에 없습니다.

2025년이라는 사업기한이 명시됐지만, 이는 입주가능한 실물주택의 제공시점이 아닙니다. 게다가 현재로서는 계획된 공급물량을 공공주도로 달성하겠다는 것도 실현가능성은 미지수입니다.

2·4 대책은 다음과 같은 후속조치가 이루어져야 합니다. 먼저 사업추진기간을 현실화해야 합니다. 시장수요에 부합하는 유형의 주택공급을 최소한의 부작용으로 진행하려면 사업추진기간을 늘려잡아야 합니다. 그래야만 순환식 정비사업 등도 가능해집니다.

민간과 공공이 공동으로 참여하는 사업에 대해서는, 민간의 실현이익률 수준을 상향하고 손실발생시 위험공유의 한도 등을 명시해야 합니다. 이를 통해 민간의 참여요인을 키워야 합니다. 동시에 젠트리피케이션에 대한 고민도 필요합니다.

공공재건축으로 민간 재건축조합과 아파트들을 유인하기 위해서는, 재초환 등의 인센티브 상향을 검토해야 합니다. 이들의 예상이익수준을 더욱 구체적으로 제시해야 합니다.

대상사업지의 선정과 발표기간을 더욱 앞당겨야 합니다. 대책발표일 이후로 공공주도 개발지역의 부동산 매수자들을 ‘현금청산’하겠다는 원칙이 잘못되었다는 것은 아닙니다. ‘선의의 피해자’ 발생을 최소화하면서 어떻게 이들의 참여인센티브를 늘리고 사업소요기간을 단축시킬 것인지를 최우선으로 고민하고 구체화해야 합니다.

여기에 공공이 참여하는 정비사업과 함께 민간의 정비사업(기존 재개발·재건축)이 병행되도록 추진해야 합니다. 설령 주택공급의 패러다임이 바뀌더라도 공공과 민간이 공급측면의 양대 축이라는 점은 변함이 없습니다.

공공이 주도가 되어 노후·낙후된 구도심을 재생한다는 2·4 대책의 내용은 획기적입니다. 최근까지의 도시재생사업이 사실상 재건축과 재개발을 배제했지만, 이번을 기점으로 도재재생 유형에 재건축과 재개발이 추가되었기 때문입니다. 지금까지는 민간정비사업에 공공이 참여한다는 컨셉이 없었다는 점도 동일한 맥락입니다. 앞으로도 이런 특징을 꾸준히 살리면서 활성화할 필요가 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

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