최종 1주택이라도…보유기간만큼 중요한 '거주기간' [강주배의 절세abc]

한경닷컴 더 머니이스트

1세대1주택 비과세 정밀해부 2편
올해부터 달라지는 처분주택 비과세
'거주기간' 아닌 '보유기간 중 거주기간' 따져야

사진=게티이미지뱅크

2주택을 보유하고 있다가 1주택을 처분하고 나면, 1주택 밖에 남지 않습니다. 그렇다면 당연히 비과세가 될까요? 올해부터 그렇지 않으니 주의하셔야 한다는 얘기를 앞서의 칼럼에서 소개를 드렸습니다.

당연히 남은 주택이 1주택 밖에 없고, 그 동안 수년을 보유하고 있었기 때문에 비과세려니 하지만 ‘최종1주택 보유기간’기산일 규정이 2021년 시행되면서 자칫 엄청난 양도소득세 부담을 안을 수도 있게 됩니다. 그렇다보니 '최종1주택 보유기간 기산일'에 대한 문의는 많습니다. 1세대1주택 비과세의 요건은 보유기간과 거주기간 2가지가 있었죠. 사례를 보면서 말씀드리겠습니다.

이 사례는 A 주택을 처분하는 경우 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못한 상황입니다. 기존의 A 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과된 후 신규 B 주택을 취득해야 하는 조건을 충족하지 못했기 때문입니다.

A 주택 양도하면서 많은 세금을 부담했는데, 1채가 남은 B주택을 양도하는 경우는 어떨까요?2021년 1월1일 이후 다주택인 상태에서 A주택을 양도하므로서 1주택이 된 상황입니다. 때문에 최종1주택 보유기간 기산일 규정이 적용됩니다. A주택 양도일로부터 2년을 더 보유하고 B주택을 양도해야만 B주택의 보유기간 2년을 채울 수 있게 됩니다.

사례에서 보면 2022년 8월에 A주택을 처분하고 그 후로 2년이 경과한 2024년 9월에 B를 양도했기 때문에 2년 보유 요건을 비로소 충족했습니다. 그렇다면, 2024년 9월에 처분하는 B주택은 양도소득세 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을까요? 이 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

B주택은 2020년 6월 취득 당시 조정대상지역이어서 비과세를 받기 위해서는 2년 보유기간 뿐만 아니라 2년 거주요건도 충족해야 하는 주택입니다. 사례에서 B주택에서 거주한 기간을 보면, 2020년 6월부터 2022년 8월까지 2년이 조금 넘었습니다. 그 후 C주택에 전세로 거주하기 시작했습니다. 2024년 9월 B주택을 처분하는 시점에 보면 A주택 처분하고 나서 2년 보유 요건도 충족했고, 2020년 6월부터 2022년 8월까지 2년 거주 요건도 맞췄습니다. 그러니 B주택은 1세대1주택 비과세 요건을 채운 것 같은 데, 왜 비과세를 받지 못할까요?

보유기간 중 거주기간 2년 이상이어야

1세대1주택 비과세 요건 중 거주기간 2년이라는 요건은 '보유기간 중 거주기간 2년 이상'을 의미합니다.

‘최종 1주택 보유기간 기산일’규정에 의해서 B주택의 보유기간은 A주택을 양도한 날로부터 2년 이상 보유해야 합니다. 즉, 보유기간을 A주택을 양도한 날로부터 계산합니다.

때문에 1세대1주택 비과세 거주기간 요건인 ‘보유기간 중 거주기간 2년 이상’을 적용할 때에도 B주택의 거주기간은 ‘A주택을 양도한 날’인 2022년 8월부터 새롭게 B주택에 2년 이상 거주해야[기획재정부재산-35(2021.01.14)] 거주요건을 비로소 충족하게 됩니다.

사례에서 A주택을 양도한 이후 B가 아닌 C주택에서 전세를 거주했습니다. 때문에 B주택은 2년 보유 요건은 충족했으나 2년 거주 요건은 충족하지 못했다고 보아 비과세를 적용받을 수 없게 됩니다.

이렇듯 ‘최종1주택 보유기간 기산일’이라 하여 보유기간에만 주의해서는 안됩니다. 보유기간과 함께 거주기간도 새롭게 기산된다는 점을 주의하셔야 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스 대표 세무사

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