아파트 가격 결정하는 건 고급 일자리 [심형석의 부동산정석]
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한경닷컴 더 머니이스트
美 애서튼, 실거래가격 1위…뉴욕은 10위 밖
IT 관련 일자리 창출…집값도 올라
국내에서는 판교·마곡 비슷한 입지
판교·마곡 집값이 강남 넘을까
직방이 전국에서 거래된 80만5000건의 아파트 거래사례를 분석한 결과로 압구정동의 평균 거래가격은 29억9000만원으로 전국 1위를 기록했습니다. 평균 매매시세와 평균 거래가격 사이에는 다소 차이를 보였습니다. 2020년 아파트 평균 매매가격 상위 5위 지역에는 용산동5가(22억4000만원)와 서빙고동(21억9000만원) 등 용산구가 2개나 포함되어 있습니다. 반면 KB국민은행의 매매시세 자료에는 서초구와 강남구 일색이었습니다.우리나라에서는 평균 매매거래 가격을 지역별로 발표하지 않습니다. 하지만 미국에서는 이 통계를 아주 중요하게 생각합니다. 이 통계로 현재 시장의 흐름을 비교적 정확하게 알 수 있습니다. 시세는 그 지역 주택가격의 평균을 의미하지만 거래는 현재 어떤 지역이 주목받고 있고, 어떤 상품이 많이 관심받는지를 파악하는 데 훨씬 도움이 됩니다.
실리콘밸리의 배후주거지 애서튼, 미국 내 집값 1위
그렇다면 미국에서 주택가격이 가장 높은 곳은 어디일까요. 대부분이 뉴욕의 맨하튼이라고 생각할 것입니다. 현실은 다릅니다. 뉴욕의 맨하튼은 시세가 높은 곳이지 거래가격이 가장 높은 곳은 아닙니다. 2020년 미국에서 거래된 주택가격을 우편번호 단위별로 분류하면 애서튼(Atherton)이 1위가 됩니다. 애서튼에서 거래된 주택 실거래가의 평균은 700만달러(약 78억원)에 달했습니다. 애서튼은 실리콘밸리 교외 부촌으로 IT 업종 호황의 가장 큰 수혜를 받는 지역입니다.2위는 뉴욕주 사가포낙(Sagaponack)(약 43억473만원)으로 애서튼과의 가격 차이는 큽니다. 캘리포니아 산타모니카(Santa Monica)와 베벌리힐스(Beverly Hills)가 약 41억6500만 원으로 공동 3위에 올랐습니다. ‘프로퍼티 샤크(PropertyShark)’라는 미국의 부동산정보업체가 조사하는 자료인데 뉴욕시는 사상 처음으로 10위권에도 들지 못했습니다. 영화제로 유명한 맨하튼 남쪽 트라이베카(TriBeCa)가 5년 만에 처음으로 10위 권 밖으로 밀려나 11위에 머물렀다고 합니다.고급 직주근접, 부동산 투자의 바로미터
미래의 일자리인 게임, IT, 바이오가 미국 주식시장을 지배할 뿐만 아니라 집값 또한 좌지우지하는 중입니다. 이는 우리에게도 시사하는 바가 큽니다. 미래의 주택가격은 고급 일자리에 의해 좌우될 것이라는 강력한 증거입니다. 직주근접이 미래 주택가격의 가장 강력한 변수이며 더 중요한 사실은 고급 일자리라는 것입니다.KB국민은행에 의하면 2021년 2월 서울의 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 20억6600만 원을 넘어섰습니다. '누가 이걸 사지'라고 생각할 수 있지만 최근 고급 일자리가 늘어나면서 자산가들의 숫자 또한 증가하는 중입니다. KB금융지주경영연구소에 의하면 2010년 이후 지난 10년간 한국의 부자들은 매년 9.2%씩 증가했다고 합니다. 같은 기간 한국 전체 인구가 매년 0.5%씩 증가하고, 경제 규모가 4.2% 성장한 데 그친 반면 부자 수는 매우 빠르게 증가한 것입니다.미국의 사례를 우리에게 적용한다면 경기도는 판교, 서울은 마곡을 주목할 필요가 있습니다. 판교테크노밸리와 마곡지구는 고급 일자리가 넘쳐나는 곳입니다. 판교는 게임과 IT 그리고 마곡지구는 연구·개발(R&D)과 바이오입니다. 판교는 미래 유망산업의 집적효과를 위해 제2의 판교, 제3의 판교를 개발할 계획입니다. 최근 매출 1조원을 돌파한 현대백화점 판교점이 경기도 소재 백화점 최초로 에르매스 매장 유치에 나섰다고 해서 유통업계가 술렁이고 있습니다. 판교가 경기도 최고는 물론, 강남을 위협하는 부촌으로 부상하면서 현대백화점 판교점은 신세계 강남점, 롯데 본점, 롯데 잠실점 등과 경쟁하고 있습니다.
마곡은 어떨까요. 현재 40%대의 인력만 입점한 상태인 마곡지구가 완성되면 17만 명의 고급 일자리가 생깁니다. 마곡의 고급 일자리 증가 속도는 서울의 다른 지역을 압도합니다. 미국 애서튼과 마찬가지로 장기적으로 판교와 마곡은 안정적인 고급 일자리를 기반으로 아파트 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 큽니다. 미국과 같이 애서튼(판교)이 맨하튼(강남)을 추월할 가능성이 크지는 않더라도, 현재보다 더 주목받을 것으로는 충분히 예상해 볼 수 있을 겁니다. 이제부터 부동산투자자들은 미래의 고급 일자리가 어디에서 생기는지를 미리 점검해야 할 것입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장(美SWCU교수)
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