최대 5년 거주 의무…전월세 보증금으로 입주 잔금 못치른다

신연수의 청약ABC

‘로또 청약’의 문턱이 한층 높아질 전망이다. 그간 서울을 비롯한 수도권 지역 청약은 소액을 투자해 큰 시세차익을 누릴 수 있어 ‘로또’로 여겨져 왔다. 분양가가 시세보다 수억원 이상 낮은 데다 계약금과 중도금 일부만 있으면 입주 시 전세를 주고 보증금으로 잔금을 치를 수 있었기 때문이다. 현금이 부족해도 “일단 당첨되고 생각해라”가 청약 시장의 잠언으로 통했던 이유다.

그러나 이른바 ‘전월세 금지법’이 시행되면서 앞으로는 청약 접수 전에 자금 계획부터 철저히 세워야 한다. 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 지난달 19일 이후 수도권에서 입주자 모집공고를 낸 아파트 중 분양가상한제를 적용받은 단지는 당첨자에게 실거주 의무를 부과하기로 했다. 입주 시점에 전세를 놓고 전세금으로 잔금을 충당하는 식의 자금 계획이 불가능해졌다는 뜻이다.

당첨자 의무 거주 기간은 최대 5년이다. 공공택지에서 분양하는 아파트 중 분양가가 인근 시세의 80% 미만이라면 입주 시점부터 5년, 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년을 의무적으로 거주해야 한다. 민간택지 아파트의 경우 인근 시세 대비 80% 미만은 3년, 80~100%는 2년이다. 시세 산정 기준은 분양 시점마다 달라질 수 있기 때문에 단지별 입주자 모집공고를 잘 살펴봐야겠다.

의무 거주 규제를 지키지 않으면 처벌받고 아파트도 넘겨야 한다. 적발 시 1년 이하의 징역 혹은 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 아파트도 LH(한국토지주택공사)에 분양가로 매도해야 한다. 다만 예외적으로 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위해 해외에서 체류하거나 세대원 전원이 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사유가 있다면 해당 기간은 거주한 것으로 인정된다.

대출 규제도 유의해야 한다. 분양가상한제에도 불구하고 택지비가 급등하면서 분양가가 대출금지선을 넘는 아파트가 늘어날 전망이다. 규제지역에서 분양가가 9억원을 초과하는 주택은 중도금 대출이 전혀 나오지 않는다. 게다가 입주 시 중도금대출을 주택담보대출로 전환할 때 분양받은 아파트 시세가 15억원을 넘는다면 대출이 불가능하다. 2019년 ‘12·16 대책’으로 투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트는 담보인정비율(LTV) 0%가 적용되기 때문이다. 강남권 중대형 분양 주택은 시세가 15억원이 넘을 가능성이 높아 분양가 전액을 현금으로 들고 있어야 한다.

신연수 기자

이제 ‘묻지마 청약’을 했다간 애써 당첨된 분양권을 포기해야 할 수도 있다. 청약통장을 던지기 전에 본인이 동원할 수 있는 자금 계획을 꼼꼼히 따지자.

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