종합부동산세 어디까지 내봤니?

세간에 ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 있다. 부동산 임대 사업자에 대한 부러움과 질투섞인 표현이라고 할 수 있는데, 이런 부동산 임대 사업자들에게도 고민거리가 있으니 그것은 바로 부동산 보유에 따른 보유세를 들 수 있다.

부동산을 보유함에 따라 납부하여야 하는 세금은 크게 재산세와 종합부동산세이다.

재산세는 토지 및 건물 소유자들을 대상으로 주소지가 속한 지방자치단체가 관할구역의 토지 및 건물을 대상으로 부과하는 지방세인 반면, 종합부동산세는 국세청이 일정기준을 초과하는 토지와 주택 소유자들에게 누진세율을 적용해 부과하는 국세이다.

보유세 중에서 도입시부터 이중과세 문제등으로 세간의 논란이 되었던 종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에게 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하고자 재정된 국세로 2016년 토지 및 주택의 공시가격 상승으로 2016년 종합부동산세 납세의무자는 2015년 대비(28만 6천명) 18.5% 상승한 33만 9천명으로 고지세액은 2015년 대비(1조 5,592억원) 10.2% 증가한 1조 7,180억원이였다.

종합부동산세 과세대상은 주택과 토지로 토지는 다시 종합합산토지(나대지, 잡종지등), 별도합산토지(상가, 사무실부속토지등)로 나뉘어 과세된다.

매년 6월 1일 등기부등본 상의 주택과 토지의 소유권자에게 종합부동산세가 부과되는데 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지이다. 2005년 최초 시행시 개인별 합산과세방식으로 부과하였던 방식이 2006년 세대별 합산으로 변경되었다가, 2008년 11월 13일 세대별 합산 부분이 위헌판결을 받아(2006헌바112), 다시 개인별 합산과세방식으로 재변경되었다.

종합부동산세는 개인별로 소유한 주택 또는 토지의 기준시가액의 합계액에서 과세기준가액을 차감한 금액에 공정시장 가액 비율(80%)을 곱한 금액인 과세표준에 누진세율을 곱한 금액으로 계산되며 그 산식은 아래와 같다.

종합부동산세= 과세표준×누진세율
과세표준= (기준시가의 합계액-과세 기준 금액)× 공정시장 가액비율(80%)

주택의 경우 개인별로 기준시가 합계액이 6억원 초과(1세대 1주택의 경우 9억원 초과)시 과세되며, 토지의 경우 종합합산토지(나대지, 잡종지등)는 5억원 초과, 별도합산토지(상가, 사무실 부속토지등)는 80억원을 초과하는 경우 과세된다.

과세 기준일인 6월 1일 전후로 부동산 양·수도 거래와 관련하여 등기가 이루어지는 경우 과세기준일 기준으로 등기부 등본 상 소유자에게 보유세가 부과되는 바, 부동산 보유세의 부담을 줄이기 위해서는 부동산 매수자는 6월 1일 이후, 부동산 매도자는 6월 1일 이전 보유세 부담을 고려하여 부동산 거래를 하여야 각 거래 당사자 입장에서 재산세와 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다.

또한 종합부동산세는 개인별 합산 과세방식이므로 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 과세기준금액(주택의 경우 6억)을 초과하는 경우 공동 등기함으로써 과세기준금액이 각 개인별로 6억원씩 총 과세기준금액 12억원에 해당하는 금액이 비과세되므로 종합부동산세 부담을 덜 수 있다.

예를 들어 개별주택 공시가격이 4억원과 6억원인 1세대 2주택을 보유한 개인의 경우 개별주택 공시가격의 합계액이 10억원이므로 6억원을 초과하는 4억원에 대하여 종합부동산세가 부과되나, 2주택을 부부공동명의로 등기를 하는 경우 종합부동산세 계산시 개인별 5억원의 개별주택 공시가격 합계액이 적용되므로 이 경우 개인별 과세기준금액(6억원)에 미달하여 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니하게 된다.

이러한 생활과 밀접한 세금 관련 지식들을 분명하게 파악하고 있는 것이 효과적인 재테크와도 직결되는 것이 아닐까?

최시영 세무사
(현) 미국 세무사(Enrolled Agent)
(현) 세무법인 신원 세무사
(전) 세무법인 택스세대 세무사
제49회 세무사시험 동차 합격
중앙대학교 경영학과 졸업