아파트 오르자…중대형 오피스텔 몸값도 '껑충'

주거용 오피스텔 '풍선효과'

'힐스테이트 일산' 웃돈만 7억
전용 84㎡ 10억원 넘어 거래
자금계획서 안내고 대출 가능
지난달 0.54% 올라 '역대 최대'

재건축 힘들고 세금중과 가능성
"단점 많아 추가 상승 미지수"

아파트 가격이 치솟으면서 대체재로 중대형 오피스텔을 찾는 수요가 늘고 있다. 서울 마포구의 오피스텔 밀집 지역. 한경DB

수도권 중대형(전용면적 60㎡ 이상) 오피스텔의 몸값이 뛰고 있다. 아파트 가격이 너무 올라 주거용으로 사용할 수 있는 중대형 오피스텔에 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다는 분석이다. 다만 오피스텔은 재건축·재개발 정비 사업이 이뤄지기 어렵고, 아파트에 비해 관리비가 많이 나오는 등 단점이 있어 계속 오를지는 미지수라는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

중대형 오피스텔 강세

아파트를 대체할 수 있는 크기의 중대형 오피스텔 인기가 높아지고 있다. 흔히 아파텔(아파트+오피스텔)로 불리는 주거용 오피스텔 가운데 전용 60~85㎡ 가격이 강세다. 방 2~3개와 거실, 주방 등을 갖춰 아파트와 내부가 비슷한 점이 부각되고 있다. 대출 등 각종 규제가 아파트보다 덜한 것도 장점이다.

23일 국토교통부 실거래가공개시스템 등에 따르면 경기 고양시 일산서구 대화동 ‘힐스테이트 일산’ 전용 84㎡의 시세는 11억원으로 분양가(3억5000만원) 대비 웃돈이 7억원 넘게 붙었다. 이 타입은 지난해 12월 10억4000만원에 거래돼 처음으로 10억원을 넘겼다. 대화동 K공인 관계자는 “같은 면적의 새 아파트에 비해 매매가격이 많이 저렴해 아파트 대체용으로 찾는 이가 많다”며 “아파트 가격이 상승하자 중대형 오피스텔도 따라 오르고 있다”고 말했다. 이 단지와 길 하나를 두고 마주보고 있는 주상복합아파트 ‘킨텍스원시티’ 전용 84㎡의 매매가격은 15억원대에 형성돼 있다.

2019년 6월 입주한 경기 고양시 덕양구 삼송동 ‘힐스테이트 삼송역’ 오피스텔 전용 84㎡는 지난달 27일 8억7000만원에 신고가 거래됐다. 3억7680만~4억2270만원이던 분양가에 비해 4억원 이상 올랐다. 서울 양천구 목동 ‘목동 파라곤’ 전용 99㎡는 작년 12월 16억원에 거래된 뒤 두 달여 만인 지난달 20일 1억3500만원 뛴 17억3500만원에 거래됐다. 인근 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 94㎡도 작년 11월 14억5000만원에 거래된 뒤 지난달 23일 16억3000만원으로 최고가에 거래됐다.

오피스텔은 정부의 강도 높은 아파트 규제를 피할 수 있다는 장점이 있다. 서울 아파트 담보인정비율(LTV)은 9억원 이하면 시세의 40%로 제한되고, 초과분은 절반인 20%로 내려간다. 15억원을 초과하는 아파트는 대출을 받을 수 없다. 반면 주거용 오피스텔은 규제지역에서도 LTV가 70%까지 적용된다. 자금조달계획서를 제출할 필요도 없다. 청약할 때는 주택 수로 포함되지 않는다는 것 또한 장점이다.

추가 상승은 미지수

한국부동산원에 따르면 전국의 전용 85㎡ 초과 오피스텔 가격은 지난달 0.54% 뛰어 지난해 7월 통계 작성이 시작된 이후 상승률이 가장 높았다. 지난달 서울의 전용 85㎡ 초과 오피스텔 가격 상승률은 0.32%를 기록했다. 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 오피스텔도 0.41% 올랐다.

그러나 오피스텔 가격이 계속 오르기는 힘들다는 견해도 많다. 우선 지난해 8월 12일부터 지방세법 개정안이 시행되면서 오피스텔을 구매해 주거용으로 사용하면 추가로 주택을 매입할 때 취득세가 중과된다. 수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면 향후 아파트를 살 때 취득세가 8% 부과된다. 주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라간다.

또 양도세를 계산할 때 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 즉 아파트 한 채와 주거용 오피스텔을 소유하고 있다면 양도세가 중과된다. 종합부동산세를 매길 때도 주거용 오피스텔은 주택으로 간주한다. 게다가 오피스텔은 기존 용적률이 높다는 등의 이유로 재건축·재개발이 쉽지 않다.

고준석 동국대 겸임교수는 “아파트 규제가 심해지면서 대체재인 오피스텔 시장으로 수요가 몰리고 있다”며 “다만 전용률이 낮고 내부 평면도 아파트를 따라가기에는 한계가 있어 추가 상승에는 어려움이 따를 것”이라고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com