높아진 재건축 문턱…리모델링 추진 단지 1년새 65% 늘었다

전국서 부는 리모델링 바람

수도권 61개 단지
조합 설립 마쳐

5150가구 '남산타운'
대청·대치2, 심의 통과

서울 강남구 개포동 대치2단지.

안전진단 강화, 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등 재건축 규제가 촘촘히 쌓이면서 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 1기 신도시 등 수도권은 물론 지방에서도 리모델링을 추진하는 단지가 하나둘씩 늘어나고 있다. 수도권 리모델링 추진 단지는 최근 1년여 만에 60% 넘게 증가했다. 그러나 리모델링이 상대적으로 규제가 덜한 것은 사실이지만, 사업성 검증이 반드시 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

재건축 대안으로 리모델링 부상

28일 한국리모델링협회에 따르면 이번달 기준 수도권에서 리모델링 조합 설립을 마친 아파트는 총 61개 단지(4만4915가구)에 달하는 것으로 조사됐다. 2019년 12월 37개 단지(2만3935가구)였던 것과 비교하면 1년여 만에 약 65% 급증했다. 협회 관계자는 “최근 수도권뿐 아니라 부산 대구 대전 등 지방에서도 리모델링을 추진하는 아파트가 늘었다”며 “조합설립 추진위원회 단계에 있는 단지까지 합하면 단지 수가 더 늘어날 것”이라고 말했다.

리모델링은 기존 아파트를 완전히 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 기본 골격을 살리면서 면적을 넓히거나 층수를 높이는 사업이다. 재건축하려면 준공 후 30년이 지나고 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 한다. 하지만 리모델링은 준공 15년에 안전진단 B등급 이상이면 추진이 가능하다. 기부채납(공공기여) 없이 전용면적의 30%, 기존 가구 수 대비 15%까지 증축이 가능하다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 66.7%로 재건축(75%)보다 낮다. 주로 기존 용적률이 200%가 넘어 재건축 수익성이 떨어지는 단지가 선호한다.

여기에 정부가 최근 공공이 재건축을 주도해 주택 공급을 늘리겠다는 계획을 밝히면서 ‘풍선효과’로 민간 주도 리모델링에 대한 선호가 높아지고 있다. 지난달 ‘2·4 대책’을 통해 발표한 공공 직접시행 정비사업은 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 조합 대신 사업을 진행한다. 대책일 이후 매수한 아파트가 사업 단지로 지정될 경우 아파트 입주권을 받지 못하고 감정평가액에 따라 현금청산될 우려도 있다.

수도권 넘어 지방에서도 붐

서울 중구 신당동 남산타운. 한경DB

서울에서 주목을 끄는 리모델링 단지 중 하나는 중구 신당동 ‘남산타운’이다. 총 5150가구에 달하는 ‘매머드급’ 규모로 서울 내 리모델링 추진 단지 중 가장 덩치가 크다. 대단지 프리미엄과 지하철 3·6호선 역세권, 강남으로 넘어가는 길목에 자리잡은 입지로 대형 건설회사와 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 강남권에선 강남구 개포동 ‘대청’(822가구), ‘대치2단지’(1753가구) 아파트가 건축심의를 통과한 상태다. 송파구 ‘문정시영’(1316가구), 성동구 ‘벽산’(1707가구), 양천구 ‘목동우성2차’(1140가구) 등도 리모델링 조합 설립을 마쳤다. 용산구 ‘이촌코오롱’, 마포구 ‘마포태영’ 등도 추진위를 구성하고 조합 설립에 나섰다.

수도권 1기 신도시에서도 리모델링 바람이 불기 시작했다. 1990년대 초반에 입주한 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 아파트는 재건축이 가능한 30년 연한에 다다랐으나 용적률이 200%가 넘는 단지가 대부분이다. 이 때문에 재건축 대신 리모델링이 대안으로 떠오르고 있다. 분당 정자동 ‘한솔5단지’는 지난달 1기 신도시 중 처음으로 사업계획승인을 받았다. 평촌 ‘목련2·3단지’도 지난해 리모델링 건축 심의를 통과했다.

지방에서도 리모델링 추진 단지가 나오고 있다. 지방 최초 리모델링 추진 단지인 대구 수성구 ‘범어우방청솔맨션’은 다음달 3일 조합설립 총회를 앞두고 있다. 부산 최대 규모 남구 용호동 ‘LG메트로시티’는 지난해 추진위를 설립했다. 이 단지는 7374가구 규모로 부산 내 첫 리모델링 추진 단지다.

낮은 사업성이 약점

리모델링은 재건축에 비해 일반분양분이 적어 가구별 부담해야 하는 분담금 규모가 클 수 있다. 수직증축을 통해 층수를 높이면 사업성이 높아지지만 안전성 검토 과정이 까다롭다. 현재까지 수직증축 방식으로 허가받은 곳은 송파구 ‘성지아파트’가 유일하다.

내력벽 철거 가능 여부도 명확하지 않다. 내력벽은 아파트 무게를 지탱하는 벽이다. 현행법상 세대 간 내력벽 철거가 금지돼 있다. 국토교통부는 리모델링을 위한 내력벽 철거 허용 여부와 관련한 연구 용역을 발주한 상태다. 세대 간 내력벽 철거가 가능해지면 기존 리모델링의 단점 중 하나로 여겨졌던 ‘동굴식 구조’가 해소될 수 있다는 설명이다.

추가 규제 적용 여부도 변수다. 서울시는 리모델링 아파트에도 임대주택을 비롯한 공공기여를 강화할 방침을 검토 중인 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 “리모델링은 재건축에 비해 속도가 빠르지만 사업성이 부족해 분담금이 수억원 이상 나올 수 있다”며 “실거주용이 아니라 단순 투자용으로 접근하는 것은 신중해야 한다”고 했다.

신연수 기자 sys@hankyung.com