역세권·준공업·저층 노후 주거지를 중심으로 하는 도심공공주택복합사업 1차 후보지에 대해 전문가들은 대체로 입지는 좋다면서도 주택시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 봤다. 정부가 31일 발표한 1차 후보지는 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구 총 21곳으로, 약 2만5천가구를 공급할 수 있는 규모다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 발표에 따른 단기적 집값 변동 영향력은 제한적"이라며 "공급이 가격에 미치는 효과는 입주 시기에 극대화하므로 중장기적인 측면에서 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부가 2·4대책에서 발표한 내용을 일관성 있게 추진하겠다는 의지를 피력한 것에 불과하다"며 "최근 공공기관 땅 투기 사태로 정부 부동산 정책의 신뢰가 떨어지고, 서울시장 재·보궐선거를 앞두고 야당 후보의 지지율이 높은 상황에서 이번 발표가 집값에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 평가했다. 현재로서는 공급의 실효성을 담보하지 못하는 상황이라는 점도 이런 주장에 무게를 싣는다.
정부의 이번 후보지 발표는 주민 동의 절차를 거치지 않고 각 구청의 추천으로만 이뤄졌기 때문이다.
도심 공공주택 복합개발은 토지주 10%의 동의로 지구 지정을 요청하고, 예정지구로 지정된 뒤 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 추진될 수 있다. 특히 도심공공주택복합사업지는 2·4 대책 발표 이후인 2월 5일부터 주택 등 부동산을 취득하면 우선공급권(입주권)이 나오지 않고 현금 청산 대상이기 때문에 후보지 내 주택은 거래가 얼어붙으며 재산권 침해 논란이 불거질 것이라는 전망도 나온다.
반면 사업지 인접 지역의 주택 가격은 개발 호재 등의 기대감을 업고 상승 압력을 받을 것으로 보인다.
김인만 소장은 "개발 호재로 후보지 주변 지역은 집값이 상승 압력을 받을 수 있다"면서 "그러면 투기가 기승을 부리고 투기를 부추기는 세력이 고개를 들 우려도 있다"고 말했다. 함영진 랩장은 "이번 발표가 후보지 주변 지역으로 신규 유입 수요가 분산되는 재료 역할을 할 수도 있다"며 "정부의 투기 방지 모니터링이 필요하다"고 강조했다.
전문가들은 후보지의 입지와 사업성에 대해서는 대체로 긍정 평가했다.
정부는 최종적으로 선정된 사업지에는 자력 개발을 추진했을 때와 비교해 용적률 111%포인트 상향, 공급 가구 수 39.9% 증가, 토지주 수익률 평균 29.6%포인트 향상 등의 '당근'을 제시했다.
함 랩장은 "공공성 투입의 당위성과 노후 주거지 개선을 통한 주거 환경의 업그레이드를 기대할만한 곳이 선정됐다"며 "가산디지털단지역 인근, 영등포역 인근, 창동 674일대, 옛 신길 2·4·15구역과 수색14구역 등은 역과의 접근성과 주변의 높은 개발압력 등을 고려할 때 사업성을 기대할만하다"고 분석했다.
김인만 소장은 "서울 외곽이 아닌 도심 낙후 지역으로 꼽히는 영등포가 가장 큰 관심을 받을 것"이라면서 "수도권 광역급행철도(GTX)가 예정된 은평구 연신내역세권을 비롯해 도봉구 창동 준공업지, 금천구 가산다지털단지 역세권도 입지와 사업성 측면에서 시선을 끌 만하다"는 견해를 밝혔다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "후보지에 30대 맞벌이가 선호하는 도심과 역세권 입지가 골고루 포함됐다"고 평가했다.
그러나 최근 땅 투기 사태를 통해 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 바닥에 떨어진 상황에서 주민들이 얼마나 동의할지는 사업의 성패를 가름할 중요한 변수로 꼽힌다.
박원갑 전문위원은 "공공주도 개발이 민간 개발보다 사업성과 투명성 측면에서 유리하다고 토지주와 지역 주민들을 설득하는 일이 관건"이라며 "주민 동의를 얼마나 빨리 받아낼 수 있느냐가 중요하다"고 진단했다.
정부도 이런 점을 인식하고 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구 지정)하는 경우 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장하고, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등의 당근책을 내놓은 상황이다.
후보지 내 현금 청산 대상자를 중심으로 한 집단행동과 반발 가능성도 거론된다.
재개발 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "정부가 일방적으로 사업지를 지정하고 현금청산 공포를 키운다는 비판을 피하기 어렵다"며 "추후 토지 등 소유자들 간의 싸움으로 벌어질 우려가 크다"고 지적했다.
반면 정부가 지자체와 긴밀한 협의로 '될성부른' 사업지를 후보지로 내세웠을 것이라는 의견도 제기된다.
박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지자체 재개발 담당 부서에서 재개발 사업 진행 현황을 면밀히 파악하고 있다"며 "지자체에서 민간 주도의 사업이 미진한 지역들 위주로 정부에 추천했고, 주민들도 공공주도 사업에 호응할 가능성이 크다"고 말했다.
이번에 저층주거지(주택공급활성화지구) 후보에 오른 서울 은평구 증산동 옛 증산4구역은 2019년 정비구역 지정이 해제됐고, 최근 공공 재개발에 응모했으나 탈락한 곳이다.
이곳 토지주와 주민들은 이번 공공주도 도심 개발사업 동의율이 상당히 높은 것으로 전해졌다. 옛 증산4구역의 한 재개발 추진준비위원은 "아직 동의를 받지는 않았으나 우리는 사실상 공공주도 고밀개발 사업에 참여하는 쪽으로 결정이 난 상황"이라고 전했다.