아파트 팔려는 오피스텔 보유자…용도 바꿔 '稅폭탄' 피하세요

모르면 큰코 다치는 주택 인정 기준

재산세·양도세·취득세
각종 세금마다 기준 달라

주거용 오피스텔 작년부터
주택에 포함, 취득세 중과
상업·업무용 전환하면
주택서 제외 세부담 줄어

서울에 사는 전문직 A씨는 최근 강남권에 아파트를 장만했다. 재산세를 내는 주택이 없었고 주택 청약에서도 무주택자로 분류되고 있는 만큼 당연히 취득세는 주택가격의 3%만 내면 될 것으로 생각했다. 하지만 과세당국은 A씨에게 1주택자의 두 번째 주택 매입에 해당하는 취득세 8%를 내야 한다고 통보했다.

20년 전 부친에게 상속받은 수도권 토지가 문제였다. A씨는 토지만 상속받았지만 그 땅에는 친척이 소유한 농가주택이 있었다. 관련 세법에 따르면 취득세 산정에는 건물이 본인 명의가 아니더라도 주택의 부수토지만 갖고 있으면 주택 수에 포함된다. 이에 따라 자기도 몰랐던 주택이 추가되면서 A씨는 두 번째 주택을 매입하는 것으로 간주돼 지난해 8월 시행된 취득세법에 따라 중과를 받게 됐다. 재산세와 양도세 산정 때는 주택에 포함되지 않아 이 같은 문제를 조기에 알기 어려웠다. 복잡한 주택 인정 기준 때문에 A씨는 1억원이 넘는 취득세 폭탄을 맞게 됐다.

‘뜻하지 않은 다주택’ 피하려면

다주택자 규제가 강화되면서 주택 수에 따른 세금 부담도 급증하고 있다. 무주택자가 조정대상지역 내 주택을 구입할 경우 취득세는 주택 취득 가격의 1~3%지만 1주택자는 8%, 2주택자 이상은 12%에 달한다.

보유세도 마찬가지다. 종합부동산세의 경우 시가 12억원 아파트를 기준으로 1주택이면 과세표준가격의 0.6%를 한 해 부담한다. 하지만 조정대상지역에서 과표 12억원의 아파트 2채를 보유한 2주택자의 종부세 세율은 1.2%로 두 배다. 종부세 세율은 가격에 따라 올라 6.0%에 이르게 된다. 양도세도 마찬가지다. 1주택자의 경우 과표 기준 5억원 이상에서 42%인 양도세율이 조정지역 2주택자는 62%, 3주택자는 72%까지 뛴다. 주택 수를 줄이는 것이 곧 절세로 이어질 수밖에 없는 구조다.

주택 수에 포함되지 않는 것으로 생각했다가 낭패를 보는 가장 대표적인 경우가 오피스텔을 보유하고 있을 때다. 취득 시점에 상업용 시설에 준해 취득세를 납부하다 보니 주택 수에 포함되지 않는 것으로 생각하는 사례가 많다. 하지만 취득 이후 주택 용도로 사용하거나 임대를 한다면 주택 수에 포함된다.

오피스텔·근생 구입 유의해야

특히 지난해 7·10 대책으로 오피스텔과 관련세제가 바뀐 만큼 유의할 필요가 있다. 당시 정부는 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하기로 했다. 과거 오피스텔은 주거용으로 사용되면 양도소득세, 종합부동산세 계산 시에만 보유 주택 수에 포함됐다.

하지만 7·10 대책에 따른 지방세법 개정안이 시행된 작년 8월 12일부터 오피스텔을 구매해 주거용으로 사용하면 추가로 주택을 매입할 때 취득세가 중과된다. 수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면 이후 아파트를 살 때 취득세가 8% 부과된다. 주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라간다. 다만 과표 1억원 이하의 오피스텔은 과거처럼 취득세 산정 때 주택 수에서 제외된다.

재개발지역이나 빌라 밀집지역에서 흔히 보이는 근린생활시설 역시 마찬가지다. 필요에 따라 상업용으로도 주택용으로도 사용할 수 있는 근린생활시설은 용도만 다를 뿐 일반 다세대 주택과 외양 및 구조가 동일한 경우도 많다. 용도가 근린생활시설이라는 이유로 구입했더라도 주거용으로 사용하고 있다면 마찬가지로 각종 세금이 중과될 수 있다.

절세 포인트로도 활용 가능

오피스텔과 근린생활시설 등의 이 같은 맹점은 활용하기에 따라 절세 효과를 얻을 기회가 되기도 한다. 상업용·업무용으로 사용한다면 주택 수에서 제외될 수 있기 때문이다.

주거용 오피스텔을 갖고 있으면서 보유하고 있는 아파트를 팔아야 하는 사람이라면 주거용 오피스텔을 상업용이나 업무용으로 전환해 양도세 중과를 피할 수 있다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실이나 접객 시설 등으로 사용할 법인에 임대하는 것이다. 이처럼 주거용 오피스텔이 상업용·업무용으로 전환되면 주택이 아닌 것으로 간주된다. 보유세 중과 여부를 판단하는 주택 수 기준에서도 빠진다. 근린생활시설에 대해서도 오피스텔과 같은 절세전략을 구사할 수 있다.

최근 투자처로 각광받는 아파텔도 이 같은 오피스텔의 특성을 살려 투자하려는 수요가 늘고 있다. 서울 강남권에 아파트를 보유하고 있으면서 수도권에 아파텔을 매입한 B씨가 대표적이다. B씨는 새로 구입한 아파텔을 사무용으로 임대해 1주택 자격을 유지하고 있다. 보유세 중과 대상에 해당하지 않는 것은 물론 갖고 있는 아파트를 매도하더라도 1주택자에 주어지는 각종 양도세 관련 혜택을 누릴 수 있다.

반대로 주거용으로 사용 중인 오피스텔이나 아파텔을 업무용으로 전환한 뒤 기존 보유 아파트를 1채 갖고 있고 1주택자로 인정받는 것도 가능하다. 다만 이때는 오피스텔이 업무용으로 전환된 시점부터 1주택자 자격을 얻은 것으로 간주된다. 9억원 이하 주택의 양도세 비과세 요건인 2년 거주·3년 보유 등의 요건은 업무용 전환 시점부터 새로 채워야 하는 것이다.

주거용 오피스텔 등을 단순히 비워두는 것만으로는 절세 효과를 누릴 수 없다는 점도 유의해야 한다. 이정섭 이정섭세무회계사 대표는 “상업 및 업무시설로 사용할 임차인을 새로 구해야 오피스텔의 용도 전환이 완료된다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com