非사업용토지 장기보유공제 사라진다…내년 양도하면 稅부담 크게 늘어
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부동산 절세 방법 (11)지난달 정부가 ‘부동산 투기 근절 및 재발방지 대책(3·29 대책)’을 내놓았다. 정부는 투기적 토지 거래의 기대수익을 줄이기 위해 관련 세금 대폭 인상을 예고했다. 강화되는 규정과 대처 방안이 관심을 끈다.
먼저 비주거용 부동산의 단기 보유 양도세율이 인상된다. 현재 비주거용 부동산은 1년 미만 보유 시 50%, 1년 이상~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유하면 6~45%의 기본세율로 과세된다. 하지만 2022년부터는 1년 미만 보유 때 70%, 1년 이상~2년 미만 보유 때 60%, 2년 이상 보유 때 기본세율로 과세될 예정이다. 양도소득세에는 지방소득세가 추가로 과세되므로 실제 세 부담액은 1년 미만 77%, 2년 미만 66%가 된다. 정부 대책은 토지 투기 근절을 위한 것이다. 세법상 토지와 상가, 비주거용 오피스텔 등은 같은 세율을 적용받기 때문에 애꿎은 상가와 비주거용 오피스텔 세금도 함께 늘어나게 된 셈이다.둘째, 개인 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율이 인상되고, 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 비사업용 토지란 나대지, 재촌·자경하지 않는 농지, 부재지주 소유 임야 등 본래의 용도에 맞게 사용하지 않는 토지를 말한다. 비사업용 토지는 투기 수요로 봐 양도세 기본세율에 10%포인트를 중과세하지만 보유기간에 따른 장기보유특별공제(연간 2%씩 최대 30%)는 적용받을 수 있다. 하지만 2022년 양도분부터는 비사업용 토지 양도 때 기본세율에 20%포인트 중과세하고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다. 가령 비사업용 토지를 15년간 보유하다 5억원의 차익을 보고 올해 양도하면 내야 할 세금은 약 1억6300만원이다. 내년에 양도하면 약 3억원으로 세 부담이 2배가량 증가한다.
셋째, 주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외된다. 농지는 원칙적으로 해당 농지 소재지에서 재촌·자경한 경우에만 사업용 토지로 인정한다. 예외적으로 1000㎡ 이내의 소규모 농지는 주말농장용으로 취득해 재촌·자경하지 않아도 사업용 토지로 봐 중과세하지 않고 있다. 가령 서울에 사는 사람이 강원도에 주말농장용으로 1000㎡ 이내의 땅을 사서 농사를 짓지 않아도 양도 때 사업용 토지로 보는 것이다. 하지만 2022년 양도분부터는 주말농장용으로 취득한 토지도 재촌·자경하지 않으면 비사업용 토지로 봐 양도세를 중과세하고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다.
넷째, 법인 소유 비사업용 토지 양도 때 추가 세율이 인상된다. 법인이 주택, 별장, 입주권, 분양권, 비사업용 토지를 양도할 경우 법인세와 별도로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 과세한다. 이를 법인 추가 세율이라고 부른다. 2022년 양도분부터 비사업용 토지에 대한 법인 추가 세율이 10%에서 20%로 인상돼 세부담이 커질 전망이다.마지막으로 공익사업에 따라 수용되는 비사업용 토지의 세제 혜택이 축소된다. 현재는 공익사업이나 정비사업 등 법률에 따라 토지를 수용당하거나 양도하는 경우에 사업인정 고시일부터 2년 이전에 취득한 토지는 양도세를 10% 감면(채권으로 수령 시 만기에 따라 15%~40% 감면)하고, 비사업용 토지도 사업용 토지로 봐 중과세를 적용하지 않는다. 그러나 개정안에 따르면 기존에 보유 중인 토지의 경우 사업용 토지로 간주하는 비사업용 토지 범위를 ‘사업인정 고시일부터 2년 이전’에서 ‘5년 이전’으로 요건이 강화된다. 또 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지는 양도 시점에 비사업용 토지일 경우 취득 시기와 관계없이 양도세 중과세율이 적용되고 감면 대상에서도 제외된다.
이승현 < 진진세무회계법인 대표 >