수도권 1기 신도시 노후화 빨라, 도시 전반의 기능 향상 관점에서 정비해야

건산연, 수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색
올해 분당 입주 30년… 일산, 평촌, 산본, 중동도 곧 도래
노후화에 대비한 도시 기능 향상과 새로운 정비 모색 필요

분당 등 수도권 1기 신도시의 급속한 노후화에 대비한 도시 기능을 향상시키고 새로운 정비 방안을 모색해야 한다는 분석이 나왔다.

한국건설산업연구원(원장 이재영)은 8일 '수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색' 보고서를 발간하고 "1기 신도시의 급속한 노후화에 대비하고 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색해야 한다”고 주장했다.

수도권 1기 신도시는 시대 변화에 따라 사회적 노후화가 진행되고 있다. 올해 분당 신도시 입주가 시작된 지 30년이 도래했다. 2022년과 2023년이면 일산, 평촌, 산본, 중동에서 준공 30년이 경과하는 단지가 등장한다.

30년 전인 1991년 분당에서 5026가구가 준공됐다. 이를 시작으로 분당을 포함한 일산, 평촌, 산본, 중동 지역에서 1995년 4만5000가구, 1993년과 1994년에는 7만가구가 넘는 아파트의 준공이 이루어졌다. 1996년까지 대규모 입주가 지속됐다. 이를 감안하면 올해부터 2026년까지 28만가구에 달하는 주택이 30년 이상 된 노후주택으로 편입될 예정이다. 주택 노후화가 진행되면서 주차난, 상하수도 부식, 층간소음 등 주민들의 불편과 불만은 커지고 있다.

1기 신도시는 여전히 매력적인 주거지의 위상을 유지하고 있다. 매매가격도 높게 유지되고 거래 회전율도 높다. 전세가격이 상승을 보여 자산으로서 가치뿐 아니라 주거라는 사용가치도 유지되고 있는 것으로 해석된다.
하지만 경부고소도로 인접 여부, 교육 여건, 인접지 개발 등이 복합적으로 영향을 미쳐 도시별 상황은 다르다.
분당과 평촌은 40대 이하 인구가 각각 65.5%, 64.2%로 젊은 인구 비중이 높다. 주택 구입자 중 40대 이하 비중도 분당 67.0%, 평촌 62.6%로 경기도 평균(58.1%)을 크게 웃돈다.

경부축의 지속적 발전으로 강남권과 경기 남부권에서 고소득 일자리가 유지되거나 새롭게 생겨났다. 분당, 평촌이 해당 지역 통근자들의 주요 주거지로 자리매김하였고 양호한 교육 인프라도 일정 부분 영향을 미쳤다.
반면 일산과 중동은 50대 이상 장년층의 비중이 높은 것으로 나타났다. 추가적 노령화가 이루어지면 도시의 활력 저하가 예상된다. 또 일산은 소득 수준에 비해 소득 증가율은 낮고 연체율이 높은 점도 우려스러운 부분이다.

허윤경 연구위원은 “도시개발의 새로운 패러다임을 제시한 수도권 1기 신도시가 도시정비와 주택정비의 방향성을 보여줘야 한다”며 “수도권 주택수요 및 개발압력 대응을 위해 양호한 주거지 유지는 중요한 이슈"라고 말했다. 이어 "계획도시라는 특성을 고려하면 산발적 단지 중심의 정비가 아니라 스마트도시로의 변화 등 도시 전반의 기능 향상 관점에서 새로운 정비 수단을 모색해야 한다”고 덧붙였다.

김진수 기자 true@hankyung.com