[한경기업경영지원본부-부동산 칼럼] 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라
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부동산 트렌드 수도권 외곽 개발이 아니라 도심권의 재탄생
[사례] 나순진씨는 친구 따라 모델하우스를 갔다가 골머리를 앓고 있다. 아무 생각 없이 따라나섰다가 화려한 인테리어와 온갖 미사여구로 치장된 영업사원의 각종호재를 그대로 믿고 덜컥 가계약해버리고 왔기 때문. 하지만 전철개통은 단지 구상안으로 언제 공사를 시작할지 기약할 수 없고 주변에 다른 아파트도 없는 나홀로 단지라는 사실을 뒤늦게 알고 끼니 때 밥도 넘어가지 않는다. 고민을 해봐도 별다른 방법도 없고 해약을 할 경우 받을 수 없는 가계약금이 아까워 지하철이나 도로 개통 등 확정은 안 됐지만 언젠가는 되겠지 라는 생각에 일단 계약은 하려고 마음을 먹고 있다.실제로 상담하다 보면 위와 같은 사례가 빈번하다. 장기계획으로 언급만 돼 있는 사업을 확정 호재인양 분양 광고에 게재를 하는 아파트가 많다 보니 뭐에 홀린 듯이 계약을 해버리고 오는 식이다.
요즘과 같이 서울시장이나 대선을 1년여 앞둔 시점에 유력후보들의 공약들이 넘쳐나면 더욱 혼란스럽다. 물론 광역전철망 개통이라던가 도로개통은 실제로 아파트 미래가치 형성에 큰 비중을 차지한다. 하지만 언제일지 모르는 장기구상안까지 모두 호재로 받아들인다면 대한민국에 개발재료 하나 없는 아파트는 없을 것이다.대표적 호재들도 실제로 아파트 시세에 영향을 주지 않는 경우도 있고 심지어는 주변 호재가 오히려 아파트값을 떨어뜨리는 경우도 있는 만큼 실제 해당 주택의 미래가치를 판별하면서 호재에 대한 선행 분석은 굉장히 중요하다고 볼 수 있다.
전철이나 도로개통 등의 개발안은 건교부나 철도청과 같은 관계기관을 통해서 그 진위를 알아볼 수가 있다. 하지만 위에서 언급했듯이 해마다 발표되는 수많은 교통 호재들 가운데 직접적으로 부동산 가격을 끌어올리는 재료를 분별하기는 쉽지 않다.
우선 교통망확충안이 구상단계라면 이는 믿을 수 있는 재료가 아니다. 말그대로 구상하고 있는 것이지 실제 공사계획은 불투명한 상태이기 때문이다. 대부분의 수도권 외곽의 나홀로 단지나 장기미분양 물량들이 이러한 구상단계의 재료들을 호재로 포장하는 경우가 많다.하지만 구상단계에 있는 사업 중에서도 장기적으로 큰 투자가치를 기대할 수 있는 미래가치를 찾아낼 보물들이 있다. 일단 교통망은 필요에 의해서 확충된다는 점에 주목해야 한다. 부동산이 위치한 주요 동선에 인구 유입 효과가 큰 대규모 산업단지가 들어선다던가 신도시가 건립된다면 이는 호재로 받아들일 수 있다. 결국 길이라는 건 사람이 다니기 위한 것으로 현명한 투자자라면 사람이 몰릴 수 있는 지역을 예측할 수 있어야 한다.
실제 우리가 부동산에서 찾아낼 수 있는 미래가치는 굳이 광역전철망 개통이나 신도시 건설과 같은 대형호재를 찾아다니지 않더라도 가까운 곳에서 찾아낼 수 있다.
아파트 단지는 우수하지만 주도로에서부터의 진입로가 좋지 않다든지 노후단지라 거주가 불편하지만, 재건축 연한이 얼마 남지 않은 물량들이 결국 주변에 재개발추진으로 진입로가 개설되고 재건축은 안 되더라도 리모델링이 추진되면 상승 여력을 갖게 되는 것이다.재개발이 추진이 안 되고 있는 도심권 노후주택도 인접 지역에 뉴타운이나 재개발이 추진되면 간접적인 영향을 받아 미래가치가 높아지므로 소액투자처로서 아주 적합하다.
3기 신도시 발표로 시끄러운 요즘 지금부터 10년간의 부동산 트랜드는 수도권 외곽 개발이 아니라 도심권의 재탄생이다. 결국 서울을 비롯한 광역 도심권에서 미래가치를 찾아내는 것이 현명한 선택이 될 것이다.
<한경기업경영지원본부 이명수 미래전략연구소장 / 세무사>