"18만5000가구 공급"…서울 재개발·재건축의 시간이 온다

35층룰·용적률 등 규제완화 추진
압구정·여의도·목동 등 개발 기대에
최근 노후 아파트 중심 매수세 몰려

"눌려있던 재건축 가격 상승 불가피
공급 이어지면 결국 집값 잡힐 것"

서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 재건축 추진 아파트 단지들. 한경DB

재건축·재개발 등 민간 정비사업 규제 완화를 강조한 오세훈 서울시장(사진)이 취임하면서 재건축 단지를 중심으로 개발 기대가 커지고 있다. 오 시장은 선거 과정에서 서울 아파트 35층 층고 제한을 폐지하고 용적률을 상향하는 등 재건축 사업성을 높여주겠다고 공언한 바 있다. 다만 시의회나 정부 협조가 필요한 사안이 대부분이라 즉각적인 규제 완화는 어려울 것으로 보인다. 최근 재건축 아파트 가격이 급등하면서 오 시장 스스로 신중한 행보를 보이는 것도 변수다.

○‘규제 완화’로 18만5000가구 공급

오 시장의 부동산 공약 핵심은 ‘민간 재건축·재개발 규제 완화’다. 그는 연임을 가정한 임기 5년 안에 재개발·재건축·뉴타운 사업 정상화를 통해 18만5000가구를 공급하겠다고 밝혔다.

대표적인 규제 완화 정책 중 하나는 ‘35층 룰’ 폐지다. 35층 층고 제한은 앞서 고(故) 박원순 전 서울시장 시절인 2014년 발표한 ‘2030 서울도시기본계획’에서 만들어진 규제다. 오 시장은 한강변 정비사업의 층고 제한을 50층까지 완화하겠다고 밝혔다. 연말에 나올 ‘2040 서울플랜’에 이 같은 내용이 담길 것이란 관측이 나오고 있다.

정비사업과 관련한 서울시 각종 인허가에 속도를 내겠다고도 했다. 오 시장은 후보 시절 “강남구 압구정동과 영등포구 여의도동은 (서울시가 인위적으로) 지구단위계획 결정고시를 지연시키는 중”이라며 “마음만 먹으면 (시장 권한으로) 도시계획위원회를 열어서 풀어줄 수 있는 것”이라고 강조했다. 노원구 상계동과 양천구 목동 등의 안전진단에 속도를 내겠다고도 했다. 이를 위해 서울시 주택 공급을 담당하는 주택국과 도시 전체 미관을 담당하는 도시계획국을 통합해 개발 인허가 속도를 높이겠다는 구상이다.

용적률을 상향하겠다는 공약도 내세웠다. 오 시장은 선거 과정에서 서울시 주거지역 용적률을 30~100%포인트 상향하고, 제2종 일반주거지역의 7층 이하 규제를 폐지하겠다고 밝혔다. 현재 서울시는 제3종 일반주거지역의 용적률을 250%까지 허용하고 있다. 국토계획법 시행령으로 정해진 최대 용적률(300%)보다 낮다. 1종과 2종 일반주거지역에 적용하는 용적률도 각각 150%, 200%로 법적 상한선(1종 200%, 2종 250%)보다 낮다.

‘상생주택’ 7만 가구와 ‘모아주택’ 3만 가구 등도 공급하겠다고 했다. 상생주택은 민간이 보유하고 있는 토지 중 활용도가 낮은 땅에 서울시가 주택을 지어 공급하는 민간토지 임차형 공공주택이다. 모아주택은 소규모 필지를 보유하고 있는 토지주가 모여 공동주택을 개발하는 소규모 재건축이다. 서울시는 용적률 인센티브 등을 줄 방침이다.

○시의회·국토부 등 협조 필요해

재건축 추진 단지가 모인 서울 양천구 목동 아파트 단지들.

오 시장의 부동산 정책은 시의회나 정부 협조가 필요한 부분이 많다. 용적률 완화는 서울시의회의 조례 개정을 거쳐야 한다. 현재 시의회 구성은 정원 109석 중 더불어민주당 소속이 101석을 차지하고 있다. ‘35층 룰’과 관련해선 시의회 의견을 반드시 반영해야 하는 것은 아니다. 하지만 시정에서 의회 협조가 필요한 사안이 적지 않아 의회 의견을 무시할 수만은 없다.

재건축 안전진단 규제 완화는 서울시장 권한을 벗어난다. 재건축의 첫 관문이라 할 수 있는 안전진단은 사실상 국토교통부 소관이다. 안전진단의 마지막 단계이자 가장 많은 단지가 고배를 마시는 2차 적정성 검토는 국토부 산하인 한국건설기술연구원과 국토안전관리원이 수행한다.

오 시장 취임 이후 재건축 단지를 중심으로 주택시장 과열 조짐이 감지되는 것도 변수다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 오 시장 취임 직후인 이달 둘째 주(지난 12일 조사 기준) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.07%였다. 전주(0.05%) 대비 상승폭이 확대된 것으로 나타났다. 지난 2월 첫째 주(0.10%) 이후 상승폭이 지속적으로 줄어들다가 10주 만에 늘어났다. 특히 오 시장이 규제 완화를 약속한 재건축 단지 위주로 많이 올랐다. 노원구가 0.17% 올라 전주(0.09%) 대비 상승폭이 두 배 가까이 뛰었다. 송파구(0.12%)는 잠실동과 가락동 재건축 위주로, 강남구(0.10%)는 압구정동 재건축 위주로 많이 올랐다. 목동과 여의도동 재건축이 밀집해 있는 양천구(0.08%)와 영등포구(0.07%)도 매수세가 몰렸다.

○오 시장 “토지거래허가제 지정 검토”

전문가들은 당분간 재건축 단지 위주로 상승하겠지만 공급이 이어지면 중장기적으로 집값이 안정될 것이란 전망을 내놓고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “규제 완화란 개발 호재가 반영되면 그동안 눌려 있던 재건축 아파트의 가격 상승은 불가피하다”며 “다만 공급이 서울 전역에서 쏟아질 것이란 신호를 시장에 지속적으로 주면 중장기적으로 집값이 잡힐 것”이라고 말했다.

오 시장은 부동산 정책에 대해 신중한 행보를 보이고 있다. 자칫 집값 상승세가 서울 전역으로 번지면 받게 될 역풍을 우려하는 모양새다. 오 시장은 지난 16일 시 주택건축본부 등과의 회의에서 “토지거래허가구역 지정 등을 즉시 검토하고 부동산시장 교란행위를 방지하기 위한 대책을 만들라”고 주문했다. 지난 15일 도시계획국 업무보고에서도 35층 룰 폐지 등에 관한 내용은 빠진 것으로 알려졌다.

신연수 기자 sys@hankyung.com