양도세 중과 제외, 최대 80% 대출…지식산업센터 투자 쏠쏠하네

정부 규제 폭탄에 지식산업센터 '눈길'

주택수 산정에 미포함
취득·재산세도 감면

투자수익률 6%로
웬만한 상가보다 높아

서울 영등포 반도 아이비밸리

정부의 연이은 주택시장 규제 강화로 규제에서 비교적 자유로운 비주거상품인 지식산업센터에 대한 관심이 늘고 있다. 각종 세제 혜택을 누릴 수 있는 데다 주택과 오피스텔에 비해 금융 지원 폭도 넓은 편이다. 소액 투자도 가능하다. 다만 지식산업센터 공급이 매년 늘고 있어 배후 수요, 교통 등 입지를 고려한 ‘옥석 가리기’가 중요해지고 있다.

증가하는 지식산업센터 공급

지식산업센터는 제조업과 지식산업, 정보통신 등 공장, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물이다. 중소 제조업체들이 공장 문제를 해결하기 위해 아파트 형태로 지어 과거 ‘아파트형 공장’이라고 불리기도 했다.

지식산업센터 물량은 최근 크게 늘고 있는 추세다. 한국산업단지공단에 따르면 지난해 신규 승인을 받은 전국 지식산업센터는 141건으로 1987년 최초 승인 이후 역대 최다 건수를 기록했다. 연도별 신규 승인 건수는 2017년 76건에서 2018년 98건, 2019년 133건 등 3년째 증가하고 있다. 작년 지역별로는 경기가 71건으로 가장 많았고, 서울 28건, 인천 16건 등이었다. 전체 141건 중 수도권이 115건을 차지했다.

공급량도 꾸준히 증가하고 있다. 상가정보연구소가 한국산업단지공단 통계 자료를 분석한 결과 지난 5년간 준공된 지식산업센터 수는 2017년 13곳을 시작으로 △2018년 22곳 △2019년 20곳 △2020년 29곳 등을 기록했다.

올해도 전국 29곳에서 지식산업센터가 준공된다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “주택시장 규제 강화와 저금리 장기화로 시중 유동자금이 오피스에 몰리고 있다”며 “최근에는 지식산업센터도 오피스 물량을 늘려 인기를 끌고 있다”고 말했다.

취득세 등 세제 혜택 ‘매력’

지식산업센터가 각광받고 있는 것은 각종 세제 혜택 때문이다. 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔은 지난해 8월 시행된 지방세법 개정안에 따라 취득세 중과 대상이 됐다. 수도권 등 조정대상지역에서 주거용 오피스텔 한 채를 보유한 상태에서 아파트를 추가로 사면 취득세가 8% 부과된다.

반면 2019년 일몰될 예정이던 지방세 특례 제한법이 연장되면서 지식산업센터 최초 입주 업체는 2022년 12월 31일까지 취득세 50%, 재산세 37.5%를 감면받을 수 있다. 단 취득세·재산세를 감면받으려면 분양 후 5년 동안 보유해야 한다. 이 기간 임대나 매각, 증여 등을 하면 감면받은 세액을 모두 돌려내야 한다. 다만 지식산업센터 내 상가 투자는 일반 투자로 분류돼 세제 혜택이 없다.

지식산업센터는 주택 수 산정 대상에서도 제외돼 양도소득세 중과와 종합부동산세 과세에서도 제외된다. 또 오피스텔 등 일반적인 수익형 부동산의 경우 준공 후 분양금액의 최대 60%까지만 대출을 받을 수 있는 반면 지식산업센터는 70%에서 최대 80%(법인)까지 대출받을 수 있다. 아파트, 오피스텔, 상가와 달리 분양권 전매제한을 받지 않는 것도 장점이다.

수익성도 높은 편이다. 한국부동산원에서 발표한 ‘2020년 4분기 상업용부동산 임대동향조사’ 자료에 따르면 상업·업무용 부동산 중 지식산업센터를 포함한 오피스의 투자수익률은 6.0%로 중대형 상가(5.1%), 소규모 상가(4.6%)보다 높게 나타났다.

지난해 6월 경기 광명시 하안동에서 분양한 지식산업센터 ‘현대테라타워 광명’은 6개월 만에 완판됐다. 지난해 9월 서울 금천구 가산동에서 공급된 ‘가산역 반도 아이비밸리’와 서울 강남구 자곡동에서 분양한 ‘풍림 엑슬루프라임’도 분양 직후 물량이 모두 소진됐다.

경기 고양 지엘메트로시티 한강

배후 수요와 입지 살펴야

전문가들은 지식산업센터는 오피스텔 등에 비해 환금성이 떨어질 수 있다고 지적했다. 수요를 꾸준히 확보하기 위해선 투자 전 교통 여건과 배후 수요 등 입지를 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언한다. 도로와 지하철 등 교통망이 좋으면 물류 이송이 쉽고 근로자 통근환경이 좋아져 공실률이 낮아지기 때문이다. 또 대규모 산업단지같이 기업체나 종사자 수가 몰려 있는 등 배후 수요가 충분하면 시너지를 기대할 수 있다.

경기지역 지식산업센터들은 이 같은 조건을 충족해 수요가 많은 편이다. 올해 전국에서 가장 많은 지식산업센터가 경기도에 준공된다. 전체 29곳 중 12곳이다.

아파트나 토목공사 위주로 사업을 진행했던 대형 건설사도 앞다퉈 경기에 지식산업센터를 공급하고 있다. 현대건설은 고양시 덕은 도시개발사업지구 업무 11·12블록에 ‘GL메트로시티 한강’ 지식산업센터 832실을 다음달 분양한다. 인근에 방송국과 미디어 관련기업이 입주한 상암 디지털미디어시티가 있고 강변북로, 자유로와 맞닿아 있어 교통도 편리하다.

같은달 부동산개발업체인 HMG는 금호건설을 시공사로 내세워 성남시 수정구 판교 제2테크노밸리 산업용지 E2-1블록에서 ‘판교 제2테크노밸리 판교IT센터’를 공급한다. 인근에 기업이 몰려 있는 판교 제1·2·3테크노밸리 중심부에 들어서고 신분당선, 용인~서울고속도로 등을 통해 서울 강남 지역까지 이동도 쉽다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “지식산업센터의 입지, 교통 환경, 상품 구성 등이 갈수록 중요해지면서 향후 지역과 상품별로 양극화 현상이 나타날 수 있다”고 말했다.

은정진 기자