[애널리스트 칼럼] 아시아 안전자산 日부동산…日 핵심자산을 선점한 J-REITs

이원경 대신증권 장기전략리서치부 팀장

지난 십여년간 글로벌 상업용 부동산 투자 시장에 있었던 큰 변화 중 하나를 꼽는다면 핵심 도시와 그 외 지역 부동산 가격의 양극화가 심화되었다는 점이다. 도시화율 증가와 산업의 클러스터(Cluster)화 속성에 따라 사람과 기업이 대도시로 밀집되며, 핵심 지역 부동산에 대한 수요가 집중되었기 때문이다.

또한 2008년 글로벌금융위기 이후 부동산 투자자에게 투자 자금의 원활안 Exit을 위한 유동성 확보가 무엇보다 중요해졌다는 점 도한 핵심 지역 가격 상승을 가속화했다. 투자 자금의 유입이 활발한 소수의 랜드마크 도시로 투자 자금이 집중되었기 때문이다.

그리고 이러한 핵심 도시 가격 양극화 시대, 일본 부동산은 위기 상황에도 강한 내성을 보유한 안전자산으로 자국 투자자 뿐 아니라 글로벌 투자자들에게도 투자 선호처로 존재해왔다. 비교적 안정적인 정치적 상황과 부동산 투자에 유리한 금융 환경 등이 일본이 ‘위험 대비 안정적인 수익률’을 제공하는 안전 자산으로서의 입지를 구축하는데 작용했기 때문이다.

그리고 J-REITs는 이러한 일본 상업용 부동산 투자 시장을 견인하는 주요 플레이어다. 지난해 일본 상업용 부동산 전체 거래 규모 중 30%이상이 J-REITs에 의해 이뤄졌다. 그리고 이러한 강력한 시장 지배력으로 J-REITs는 일본 내에서도 핵심 자산을 선점하고 있다.

J-REITs는 지난 십여년간 일본 내에서도 도쿄 주요 23구의 자산을 집중적으로 매입하였다(도쿄 23구는 한국으로 치면 서울 수도권에 해당하여 일본의 핵심 도시가 위치한 지역이다.).

또한 J-REITs는 코로나19이후 폭발적 성장이 기대되는 이커머스 시장으로부터의 수요를 흡수하는 도쿄권 A급 물류센터 재고 80% 이상을 보유하고 있다. 일본 부동산 투자를 위한 수단(Vehicle)으로서 J-REITs의 경쟁력에 주목할 필요가 있다는 판단이다.

J-REITs 투자의 유효성을 높이는 부분으로 J-REITs의 세(3)가지 차별적 특징에 주목한다. J-REITs는 ① BOJ의 자산 매입 프로그램, ② 스폰서 제도, ③ 부의 영업원(Negative Goodwill) 제도 도입을 통하여 단기간 내 글로벌 2위 리츠 시장으로 도약했다. 이를 통해 장기간(18년) 투자자에게 연평균 8.3%(주가 상승률 연평균 4.0%, 배당 수익률 연평균 4.3%)의 안정적인 성과를 제공했다.

J-REITs 시장은 앞서 언급한 바와 같이 아시아를 대표하는 글로벌 2위 규모의 리츠 시장이다. 시장 규모만큼 종목 선택에 있어서도 투자자의 선택의 범위가 다양하다. 물류센터부터 오피스, 호텔 등 다양한 상업용 부동산 섹터의 부동산을 기초자산으로하는 총 61개 종목이 있다(2021년 1분기 기준).

J-REITs 투자를 위한 대표 종목으로 물류 리츠 닛폰프롤로기스(Nippon Prologis·3283)와 멀티패밀리 리츠 컴포리아레지덴샬(Comforia Residential·3282)에 주목한다. 닛폰프롤로기스는 도쿄권 A급 물류센터 재고의 총 25% 이상을 보유하여, 강력한 시장 지배력과 이에 따른 높은 성장이 기대되는 일본 대표 물류 리츠이다. 컴포리아레지덴샬은 도시 집중화와 1~2인 가구 증가라는 거시 트렌드 속, 선별적 자산 편입으로 질적 성장이 기대되는 리츠이다.