3주택 넘으면 임대등록해야 건강보험료 덜 내

송지용의 절세노트

5월은 종합소득세 신고의 달이다. 지난해부터 2000만원 이하 주택임대소득도 과세 대상이 됐다. 주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 2020년 발생한 주택임대소득이 2000만원 이하인 사람도 5월 분리과세(종합과세도 선택 가능)로 신고해 세금을 내야 한다. 주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 종합소득에 합산해 신고해야 한다. 단 부부 합산 1주택으로 기준시가 9억원 이하라면 주택임대소득은 비과세된다.

다른 종합소득이 없고 주택임대에 대한 분리과세 소득만 있더라도 5월 종합소득 신고 기간에 자진 신고, 납부해야 한다. 분리과세 신고할 때 필요경비는 임대사업자로 등록했으면 60%, 등록하지 않았다면 50%가 적용된다. 기본공제도 임대사업자 등록 시 400만원, 미등록 땐 200만원이다. 다만 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2000만원 이하여야 적용된다.

부부 합산 3주택 이상인 경우(전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 주택은 제외)에는 3억원이 넘는 전세보증금도 임대료로 환산(간주임대료)해 주택임대소득에 반영한다. 부부 합산 2주택 이하라면 보증금은 주택임대소득으로 보지 않는다. 부부 합산 3주택 가운데 부부 공동명의 주택을 임대하고 있다면 해당 사업장을 1거주자로 보고 공동사업장별로 소득금액을 계산해야 한다. 따라서 간주임대료를 계산할 때 별도로 3억원 공제를 반영해 총수입액을 계산한다. 공동사업에서 발생하는 소득금액은 각 거주자 사이에 약정된 손익분배비율로 분배한다. 단 미리 정해둔 손익분배비율이 없다면 지분비율에 따라 나눈다.

그렇다면 주택임대소득은 건강보험료에 어떤 영향을 미칠까. 주택임대소득에 대한 건보료는 소득세법에 따른 소득세 과세요건 및 과세표준과 똑같이 부과한다. 먼저 임대주택 수에 따라 부부 합산으로 기준시가 9억원 이하인 1주택 보유자는 임대소득이 있다 하더라도 건보료 부과 대상이 아니다. 2주택자는 월세 수입 없이 보증금만 있으면 건보료 대상이 아니다. 3주택 이상 다주택을 보유한 임대소득자는 월세수입과 보증금에 대해서도 건보료가 부과된다.

연 2000만원 이하 주택임대소득이 있다고 해서 모두 건보료를 내는 건 아니다. 전체 임대수입이 아니라 임대수입에서 필요경비와 기본공제를 뺀 소득금액에 보험료를 부과하기 때문이다. 따라서 다른 소득이 없고 주택임대소득만 있는 사람이라면 임대등록을 한 경우 연 1000만원을 초과한 수입금액부터 건보료가 매겨진다. 임대등록을 하지 않은 경우에는 연 400만원을 초과한 수입금액부터 건보료를 내야 한다. 지난해 발생한 소득은 다음해인 올해 5월 세무서에 신고 접수된다. 건강보험공단에서는 이 자료를 세무서로부터 제출받아 올해 11월부터 내년 10월까지 건보료에 반영한다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >