사라진 패닉바잉 대세상승 끝났다 [집코노미TV]

빅데이터 전문가 조영광 대우건설 연구원
'찐마음' 담긴 빅데이터, 목동·여의도 주목한다

조영광 대우건설 연구원은 '패닉바잉' 등 심리가 주도하던 대세상승장은 이제 끝났다고 분석합니다. 펀더멘털이 중요한 시대가 다시 돌아왔다는 건데요 빅데이터를 통해 오세훈 서울시장 시대 사람들이 주목하고 있는 지역을 꼽아봤습니다.

▶서기열 기자
전국민이 내집마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 빅데이터 전문가인 대우건설 조영광 연구원님 모셨습니다. 안녕하십니까.

지난해 부동산시장에 참 그동안 많은 일이 있었는데요. 작년 한 해동안 서울 집값이 21% 정도 올랐습니다. 가히 역대급 상승이라고 볼 수 있는데요. 혹시 지난해 부동산시장에 대체 무슨 일이 있었던 걸까요. 빅데이터는 작년 부동산시장에 대해서 과연 뭐라고 설명하고 있는지도.

▷조영광 연구원
일단 2020년은 어떤 전통적인 시장지표로, 데이터로는 설명되지 않는 한 해였는데요. 그래서 이걸 데이터로 한 번 뒤져봤는데. 일단 2020년은 전국의 남녀노소 모두가 주택뿐 아니라, 아파트뿐 아니라 상가, 오피스텔, 모든 종류의 부동산을 적극적으로 매수했었는데요. 특히 서울에 있는 집합건물이죠. 그러니까 아파트부터 상가, 오피스텔까지 생애 처음으로 서울의 집합건물을 산 매매 증가폭을 따져보면 30대가 2019년 대비 2020년 60% 증가했어요.

▶서기열 기자
30대가 60%나 증가했다고요?

▷조영광 연구원
예. 뭐 30대가 증가한 건 작년에 영끌해서 생애 첫 주택을 마련한 30대의 영향이라고 볼 수 있는데. 놀라운 건 40대도 48%나 증가했고요. 50대도 37%, 그리고 60대 이상도 45%나, 꽤 많이 증가했다는 것입니다.

▶서기열 기자
전연령대에서 다 같이 오른 거네요.

▷조영광 연구원
그것도 꽤 비싸진 서울 부동산을 가감 없이 많이 사셨다, 투자를 하셨다.

▶서기열 기자
과감하게 들어가신 거네요.

▷조영광 연구원
거의 U자형으로 2020년 매매거래량이 폭등했는데요. 코로나19라는 초유의 사태 속에도 이렇게 서울 부동산을 이끈 건 저는 심리라고 보고요.

▶서기열 기자
심리다.

▷조영광 연구원
네. 그런데 이 심리는 사실 좀 애매모호하지 않습니까. 그런데 이제도.. 심리도 데이터로 분석할 수 있는 시대가 열렸습니다.

▶서기열 기자
심리를 데이터로 분석하신다? 그동안 주전공해오셨던 빅데이터를 통해서 그동안의 부동산시장의 심리를 분석해보셨군요.

▷조영광 연구원
맞습니다. 그래서 일단 심리라는 것들에 대해서 어떻게 볼까 하다가 검색량데이터를 분석하는 솔루션들이 나오고 있어요. 그래서 이 검색량이란 건 사실 사람들이 실시간으로 변하는 심리가 담겨져 있는데, 찐마음이라고 하죠. 찐 속마음이 드러나지 않는 경우가 많은데 사실 화장실에서나 혼자 있을 때 핸드폰에다가, 검색창에다가 치는 게 찐마음이거든요. 그래서 그런 부분들을 주목하고 있고요.

그래서 2020년의 심리를 보면 '부동산불패'라는 내러티브를 이끌었던 키워드들이 있어요. 유명한 게 뭐냐면 '패닉바잉' 같은 것도 있고 '갓물주', '경제적자유'라는 그런 것들이 있거든요. 이런 것들의 검색량이 2019년 상반기까진 전혀 등장하지 않습니다. 그러다가 2019년 하반기 이후에 폭등합니다. 최근 2년 동안 패닉바잉이란 검색량은 한 11만건 검색됐어요.

▶서기열 기자
11만건.

▷조영광 연구원
네. 그리고 경제적자유, 갓물주, 갓물주입니다. 8만건 검색이 되면서 가히 이런 내러티브들, 심리들, 부동산은 절대 떨어지지 않는다라는 심리가 2020년 폭발적으로 시장 강세를 이끌었던 한 해였다고 할 수 있습니다.

▶서기열 기자
그런 다양한 이런 검색어들을 분석해봤을 때 결국 지난해 부동산시장 폭등은 심리가 이끌었다.

▷조영광 연구원
그렇죠. 잠잠하던 검색량이 워낙 폭등했으니까요. 그렇게 보여진다고 할 수 있습니다.

▶서기열 기자
그렇다면 올 들어서도 사실 서울 지역 아파트 가격 상승이 이어지고 있는데요. 올 들어서는 어떤 분위기인지요.

▷조영광 연구원
소극적인 심리인데. 검색량으로 살펴보면 이런 사람들의 불안심리. 집값이 어떻게 될까, 연초에 가장 하는 게 바로 집값 전망이라는.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷조영광 연구원
네. 검색을 많이 하시더라고요. 그런데 제가 깜짝 놀란 게 올해 2월에 집값 전망을 검색하신 분들이 평년 대비 10배가 증가했어요.

▶서기열 기자
10배요?

▷조영광 연구원
네. 그래서 거의 폭증했다고. 저는 그래서 와, 이게 뭐지? 그래서 보니까 확실히 사람들이 제일 싫어하는 게 불안한 것이거든요. 그래서 연초에, 연말에 궁금해 하고. 왜냐면 본능적으로 내가 미래를 통제할 수 없다는 그런 생각이 들면 너무 싫거든요. 근데 그게 너무 많이, 집값 전망이란 검색어가 증가했다는 것. 트렌드를 보면 확실히 심리가 이끌었던 2020년의 대세상승장은 이제 막을 내렸다. 워낙 집값 전망 검색량이 높아지니까요.

▶서기열 기자
그러면 심리가 이끌던 부동산시장이 이제 끝났으면 이제 앞으로 주도하는 건 펀더펜털이라고 봐야 하나요?

▷조영광 연구원
이젠 심리가 패닉바잉, 갓물주, 경제적자유와 부동산은 안 망해, 이런 것들이 이젠 사그라들고 있기 때문에 이젠 정말 다시 한 번 눈을 비비고, 안대를 벗고, 정말 실제로 부동산이 되는 호재, 모멘텀, 거래량, 이런 전통적인 데이터의 시대로 왔다고 보여집니다.

▶서기열 기자
가격과 거래량 빅데이터로 분석해보신 결과 서울 자치구별로 시장이 좀 어떤 움직임을 보이고 있나요.

▷조영광 연구원
그래서 이런 가격과 거래를 제가 말씀드린 이유는 초보자나 부동산 입문자도 쉽게 이 데이터를 얻을 수 있기 때문입니다. 가격은 KB 통계나 한국부동산원이 제공하고 있고요. 거래는 국토부에서 제공하죠. 이걸 보시면 확실히 실제로 스스로도 할 수 있거든요. 어떻게 보면 되냐면 가격과 거래가 모두 증가한다, 이러면 좋은 거죠. 가능성 있고.

▶서기열 기자
가격이 증가하면서 거래량도 따라 올라온다.

▷조영광 연구원
네. 좋죠. 그런데 가격이 올라갔는데 거래량이 감소해, 이런 건 일반적으론 너무 비싸진 거 아니가, 라는 생각을 해봅니다.
왜냐면 가격이 비싸졌는데 거래가 안 받쳐주는 거죠. 그래서 이런 부분들은 좀 과열 국면이 아닌가, 라고 의심을 가질 필요가 있고요. 그리고 또 가격과 거래량이 모두 하락하는 국면에 있는 지역들은 뭐.. 안 좋다고 보시면 되고.

▶서기열 기자
그렇군요.

▷조영광 연구원
가격은 좀 시원치 않은데 거래가 스멀스멀 증가하는 지역이 있습니다. 이런 지역들은 딱 그런 느낌이 오죠. 이제 조금 회복되나.
제가 몇 개를.. 빅데이터로 계속 돌려보면 이런 지역들은 그레이존이라고 조금 애매해요. 그러니까 잠깐 입질만 주다가, 거래만 증가하다가 결국 가격이 안 오르고 다시 둘 다 빠지는 그런 경우가 있어서.

▶서기열 기자
가격이 유지되고 거래만 막 늘다가 결국엔 둘 다 빠진다는 거죠.

▷조영광 연구원
네. 그런 경우가 있어요. 비일비재해서 이런 부분들은 그레이존입니다. 그래서 이런 부분을 조심해서 보셔야 되는데, 어쨌든 이런 가격, 거래량으로 봤을 때 서울의 흐름은 지금 좋은 게 최근 3개월, 그러니까 작년 12월부터 올해 2월까지 거래량이 전년 동기 대비 40%나 빠졌어요.

▶서기열 기자
그렇게 많이 줄었어요?

▷조영광 연구원
네. 꽤 많이 줄었는데 이게 지금 어느 정도 수준이냐면 2019년에 서울이 잠깐 마이너스였을 때 살짝. 굳이 따지자면 그럴 때가 있었는데 그때 바로 거래량이 그 정도 빠졌었거든요. 그래서 이런 부분에서도 금천구가 거래량이 7%밖에 안 빠졌고, 가격은 서울 평균 이상으로 올랐어요. 그래서 이게 왜 그런가 보니, 서부간선도로 지하화계획이란 게 있습니다.

▶서기열 기자
결국 교통이었군요.

▷조영광 연구원
어쨌든 저는 교통 황무지법칙이라고, 황무지에 뭔가 빛이 들어가는 순간, 민감하게 집값이 반응하는데 이게 지하화되면. 일단 개통돼야 알겠지만 이게 지하화되면 10㎞ 구간이 한 3분의 1로 줄어듭니다. 30분이 걸렸던 게 10분으로.

▶서기열 기자
걸리는 시간이 확 줄어든다는 거죠.

▷조영광 연구원
그래서 이런 부분에 있어서 사람들이 반응하고 있다. 그래서 금천구가 그런 부분들이 영향을 받아서.

▶서기열 기자
호재로 작용한 거다.

▷조영광 연구원
네. 서부간선도로 지하화는 옛날 얘기가 아니라 당장 하반기 개통됩니다.

▶서기열 기자
항상 아직도 공사를 하고 있어서 언제 개통인가 했는데, 아 당장 올 하반기이군요.

▷조영광 연구원
네. 이미 하반기 개통이니까 뜨겠죠. 그래서 결국엔 이런 펀더멘탈이라고 말씀드렸는데. 정말 가시화되는 호재. 너무 먼 얘기가 아니라 진짜 효용을 줄 수 있는 그런 개발호재들이 들어오는 지역은 여전히 뜰 것이라고 좀 보여지는 부분이 있는데요.

그리고 가격은 증가했는데 거래가 좀 떨어진 지역들은 서울에서 강동구와 성북구. 그래서 이 지역들의 공통점을 찾아보니까, 왜 가격은 올랐는데 거래가 떨어질까, 강동구와 성북구는 최근 3~4년간 신규 아파트 입주가 어마어마하게 일어난 곳입니다.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷조영광 연구원
뭐 4000~5000가구 이랬는데. 고덕도 그렇고. 성북은 장위뉴타운, 이런 게 있었는데. 그러면서 오래된 아파트도 다 같이 올랐어요. 새 아파트가 워낙 입주 많이하니까.

▶서기열 기자
끌어올린 거예요?

▷조영광 연구원
네. 가격을 끌어올렸는데 이런 부분에 있어서, 재건축이 유망 단지를 30년 이상이라고 본다고 하면 15~25년도 애매하거든요. 재건축이 사실은 이런 단지들이 이젠 조금 이제 힘을 잃어간다, 라는 시그널로 좀 봐야할 것 같고. 마지막으로 가격도 하락하고 거래도 떨어진 지역이 성동구예요.

▶서기열 기자
성동구는 서울숲도 있고 그래서 좋은 지역으로.. 성수동 좋다고도 얘기했는데.

▷조영광 연구원
서울에서 뭐 대부분 다 좋은 지역이긴 한데 성동구가 2018년 강남4구를 넘어서는 가격을 찍었거든요.

▶서기열 기자
너무 많이 올랐다?

▷조영광 연구원
그런데 그 이후로 성동구에서도 옥수동이나 약수동같이 한강변이 있지 않습니까. 그런 아파트들은 계속적으로 유지하는 부분이 있어요. 한강 프리미엄은 계속 가는 것 같고. 반면에 왕십리나 내지에 있는 지역들 자체는 가격이 약한, 좀 하락할 수 있는 가능성이 있다.

▶서기열 기자
성동구 안에서도 한강변이나 아니면 뒤쪽에 있냐에 따라서 조금씩 편차가 있는 거네요.

▷조영광 연구원
오세훈 서울시장의 한강르네상스 있지 않습니까.

▶서기열 기자
네. 그렇지 않아도 다음 질문이 그거였습니다. 서울시장 보궐선거에서 오세훈 서울시장이 당선됐습니다. 그래서 벌써 시장은 꿈틀거리는 조짐도 보이는데요. 오세훈 시장 시대를 맞아서 어느 지역의 어떤 부동산들이 주목을 받고 있다고 볼 수 있을까요.

▷조영광 연구원
계속적으로 검색량에 대해서 말씀드리고 있는데 연관 분석을 해봤어요. 오세훈 재건축 관련해서 사람들이 어떤 걸 반응할까. 가장 유의미하게 보고 있는지 그 랭킹이 어떤 게 높은지를 봤더니 목동과 여의도가.

▶서기열 기자
목동과 여의도. 은마아파트나 이런 곳이 아니라.

▷조영광 연구원
그건 없고요. 강남 재건축도 있었는데 사실 강남 재건축이 꽤 많지 않습니까. 그래서 목동과 여의도의 연관 검색이 높게 나오는 걸 보면서 제가 생각이 든 건, 워낙 이번 선거가 다 빨간색이지 않습니까. 잠실이나 은마 같은 경우는 사실 이걸 추진시켜버리면 오세훈 시장 입장도 지금 집값을 건드리지 않겠다고 여러 가지 조치를 내놓고 있는데 1년을 앞둔 상황에서 과연 무리수를 둘 것이냐. 그래서 그런 부분에 있어서 조금 저는 부정적으로 보고 있고.

목동 같은 경우엔 안전진단 통과되더라도 시간이 꽤 많이 걸리고, 오히려 더 장기적으로 봤을 때 공급 시그널을 줄 수 있는 부분이 있어요. 그래서 안전진단은 여당에서 오세훈 시장에 주고, 오세훈 시장이 그걸 받고, 오세훈 시장은 공공재개발이나 공공재건축을 서울시장의 당연히 동의가 필요하기 때문에 그런 부분도 적극적으로 협조하면서 서로 전략적인 딜이 있을 것 같아서. 이 목동이 시사하는 바는 안전진단을 앞두고 있는 단지들이 유망하다. 왜냐면 통과를 하면 상당히 높아지기 때문에. 전략적인 합의에 의해서. 그렇게 보고 있고요.

▶서기열 기자
여의도는 또 어떤가요.

▷조영광 연구원
여의도도 연관검색으로 많이 올라왔는데 여의도 같은 경우엔 일단 오세훈 시장 공약집에 보면 금융관문이다, 그러니까 뭐 4차산업혁명. 금융이 꼭 필요하죠. 핀테크. 서울의 유망한 중소기업, IT 중소기업들이 모여서 핀테크랩이라고 있거든요. 몇 개 정도가. 그게 바로 여의도에 있습니다.

그러니까 다시 말씀드리자면 여의도는 부자들을 위한 부동산 개발이란 프레임보단 4차산업혁명의 관문, 금융관문이란 대의명분이 있어요. 대의명분이란 치마폭에 딱 둘려싸여서 개발도 같이 흘러갈 것으로 보이기 때문에 사람들이 관심을 보인 것 같지 않을까.

▶서기열 기자
가격과 거래량 빅데이터를 통해서 목동과 여의도가 유망하다고 말씀해주셨는데요. 서울시가 또 목동, 압구정, 여의도 이런 곳을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 그럼 이게 앞으로 양상의 변화가 있을까요.

▷조영광 연구원
일단 오세훈 서울시장도 집값이 폭등하는 걸 바라지 않습니다. 오세훈 서울시장이 얘기한 건 민간의 공급 활성화를 통해서 집값을 안정시키겠다는 게 목표지 민간의 공급을 활성화해서 집값을 높이겠다는 게 아니거든요. 결국엔 토지거래허가구역, 이걸 얘기한 건 워낙 지금 4~5년 동안 묶여있다가 완전히 정책의 판도가 바뀐다고 기대감이 묶였던 만큼 튀어오르기 마련이지 않습니까. 그런 부분이 나타나고 있는 거죠. 압구정 같은 경우도.

그러니까 오세훈 서울시장도 집값이 오르는 건 바라지 않으니 일단 시그널을 주는 겁니다. 공급을 난 할 건데 이렇게 계속 올라가는 건 바라지 않는다. 그럼 일단 주의해라. 이번에 일단 지정된 곳들 목동, 여의도, 뭐 이런 지역들. 주의하라고 시그널을 줬죠. 그런데 우리가 또 한 번 냉정하게 생각해보면 토지거래허가구역 지정했던 곳들, 잠실이나 청담, 집값이 올랐어요.

▶서기열 기자
가리지 않고.

▷조영광 연구원
결국엔 서울불패라는 그런 심리가 여전히 있는 것이고, 이미 너무 공급을 안 해서 주택 고령화는 너무 심해졌어요. 실거주를 해서라도 이제 유망한 지역들을 계속적으로 가는 것이고. 그런데 이렇게 되면 역효과가 뭐냐면, 이젠 전세로 거기에서 거주하시는 분들이 계실 거 아니에요. 토지거래허가구역에. 그럼 그분들은 나가야될 수도 있는 거예요. 실거주를 해야 하기 때문에. 그럼 사실은 또 밀려서. 지금 제가 전세난이 심하다고 말씀드렸는데.

▶서기열 기자
또 다른 전세난이 또.

▷조영광 연구원
그렇죠. 또 다른 전세난이 또 반복되는 그런 부분들이, 부작용이 있지 않을까 우려되는 부분들이 있습니다.

▷조영광 연구원
사실 오세훈 시장의 제일 1번 중에 1번으로 재개발, 재건축 정상화 하면서 강조한 것이 주거정비지수제 폐지예요.

▶서기열 기자
주거정비지수제.

▷조영광 연구원
주거정비지수제는 2015년에 박원순 시장이 서울시에만 있는 걸 만든 거예요. 서울시에만 재개발을 되게 어렵게 만든 건데. 그러니까 예전엔 주민동의, 주택 노후도 이렇게 있어야 하고. 기본적으로. 그리고 도로접도율, 그리고.. 도로연장률이라고 바뀌었죠. 그리고 세대밀도(호수밀도) 이런 것들을 다 점수화를 시켜버린 거예요. 박원순 시장 때 다 점수화를 매겨서 점수가 70점이 넘지 않으면 통과가 안 되고요. 70점이 넘어도 마지막에 서울시장이 심의를 열어서 서울시장이 정성적으로 판단하게 돼 있어요. 그러니까 사실..

▶서기열 기자
굉장히 어렵게 만들어놨네요.

▷조영광 연구원
네. 그래서 재개발 선정된 곳이 당연히 없었죠. 그런데 이런 대못을.. 서울시 조례로 가능하기 때문에 아까 말씀드렸던 안전진단도 사실 초입.. 새싹이거든요. 그리고 이 주거정비지수제는 재개발의 거의 새싹이에요. 정말 가능성을 좀 높여보자는 것이기 때문에 이런 부분들도 당장의 집값을 자극할 리는 없거든요. 왜냐면 당장 공급을 하거나 하는 게 아니기 때문에. 그리고 주거정비지수제를 폐지하면 오히려 재개발쪽에 유동성이 많이 몰릴 것 같고. 재개발은 아시다시피 재건축 초과이익환수제라는 그런 것도 없고요.

재개발쪽에서도 공공재개발에서 탈락한 지역들이 있습니다. 그런 지역들은 이제 한남1구역이나.

▶서기열 기자
한남1구역.

▷조영광 연구원
네. 한남1구역. 그리고 고덕2-1, 고덕2-2구역 이렇게 있는데. 세 군데 다 역세권이고요. 고덕은 9호선이 예정이긴 하지만. 어쨌든 공공에서 탈락을 했기 때문에 탈락의 쓴 잔을 마신 곳들이, 여러 가지 이유가 있겠죠. 탈락했지만 오세훈 시장이 일단 인센티브나, 인센티브를 풀어주고. 입지가 워낙 좋기 때문에. 그리고 민간으로 돌아선다면 입지가 워낙 좋기 때문에 유동성이 그쪽으로 갈 가능성이 높습니다.

오세훈 시장의 공약집을 보면, 서울시 소유 부지가 있어요. 서울시가 소유한 부지에 대해서 사실 서울시장이 재량이 좀 있거든요. 그래서 가장 유명한 게 이제 상암DMC에 미매각부지가 있거든요.

▶서기열 기자
거기도 좋은 위치죠.

▷조영광 연구원
그리고 또 서부운전면허시험장.

▷조영광 연구원
그리고 서울의료원. 이렇게 서울시 부지인데 여기에서 상암DMC나 서부운전면허시험장이 둘 다 마포구에 있는데. 오세훈 시장 공약집을 또 보면 마포구에 좀 아픈 부분이 있어요.

▶서기열 기자
그게 뭔가요.

▷조영광 연구원
학군이요 학군.

▶서기열 기자
아 그렇죠. 마포에 다 있는데 학군만 없다는 얘기가 있었죠.

▷조영광 연구원
그걸 적시해 써놨더라고요. 중고등학교를 조금 더 활성화, 조금 더 지어보겠다. 그렇게 얘기했었고. 이런 아픈 부분들을 건드려줬고. 마포구에 있는 두 개 부지와.
매니페스토실천본부라고, 그걸 보면 물어봤어요. 당시 오세훈 후보에게. 박원순 시장이 했던 정책 중에 얼마나 계속적으로 연속해서 추진하겠느냐. 했던 게 100이라고 보면 25%밖에 없어요.

▶서기열 기자
다 바꾸시겠다.

▷조영광 연구원
바꾸거나 폐기하겠다는 건데 그 중에서 살아남은 게 바로 상암DMC예요. M&E, 그러니까 미디어 엔터테인먼트를 계속 추진하겠다. 이런 것들이 다 마포구에 몰려 있거든요. 그래서 전 마포구가 가장 수혜지라고 보여집니다.

▶서기열 기자
오늘 조영광 연구원님과 빅데이터를 통해 분석한 부동산시장에 대해서 얘기 나눠봤습니다. 전국민이 내집마련하는 그날까지! 여러분의 내집마련 도우미 서기열이었습니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴