7월부터 막히는 '영끌'…"신용대출 미리 받을까"
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개인별 DSR 40% 시대…자금계획 TIP
시가 6억 초과 아파트 대상…서울의 84%
연소득 5000만원 직장인 7억 집 구입때
주택대출 2억8000만원→2억3000만원
10년이던 신용대출 산정만기 단계적 축소
자금 급할 땐 올 7월 전 신용대출 받아야
DSR 영향 없는 예·적금 담보대출도 대안
‘개인별 DSR 40%’ 대상 확 는다
우선 내집 마련이 필요한 소비자라면 규제 대상 주택과 소득에 따른 대출 한도를 살펴봐야 한다. 지난달 발표된 대책에 따르면 7월부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역의 시가 6억원 초과 주택을 담보로 대출받을 때 차주별 ‘DSR 40%’ 규제가 적용된다. DSR이란 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 지금까지는 은행별로 DSR 평균치를 40%로 맞추면 됐다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 살 때만 개인별 DSR 40% 규정이 적용됐다. 이 때문에 개별 소비자 입장에서 40% 넘게 대출받더라도 별문제가 없었다.7월부터는 차주별 DSR 적용 대상이 전체 규제지역의 시가 6억원 초과 주택으로 넓어진다. 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상(2월 기준)이 된다는 설명이다.
신용대출 문턱도 더 높아진다. 기존에는 연소득 8000만원 이상인 사람만 1억원 이상 신용대출을 받을 때 DSR 40% 규제를 적용받았다. 앞으로는 소득과 상관없이 1억원 이상을 받으면 규제 대상이 된다.내년 7월엔 총 대출 2억원 초과, 2023년 7월엔 1억원 초과인 개인으로 DSR 규제 대상이 점점 넓어진다. 여기에 일률적으로 10년을 적용 중인 신용대출의 DSR 산정 만기도 올해 7월 7년, 내년 7월 5년까지 단계적으로 축소된다. 산정 만기가 줄어들면 1년에 갚아야 할 원리금이 늘어나기 때문에 DSR 값도 확 뛴다. 금융당국 관계자는 “장기 신용대출은 원금의 40% 이상을 분할 상환하는 경우 실제 만기를 인정해줄 계획”이라며 “DSR 기준을 넘지 않으면서 대출 한도를 키우려면 장기적으로 나눠 갚는 구조의 대출을 택하도록 유도하는 취지”라고 설명했다.
집 살 때 대출 한도 줄어든다
이번 대책으로 잠재 주택 구매자의 대출 한도가 줄어들 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 예를 들어 연소득 5000만원에 현재 연 3% 금리로 5000만원 한도의 마이너스통장 대출을 사용하고 있는 직장인 A씨의 사례를 살펴보자. 수도권 규제지역에서 시세 7억원짜리 아파트를 구입할 때 지금은 주택담보대출로 2억8000만원을 빌릴 수 있다. 하지만 7월 이후에는 A씨의 대출 한도가 2억3000만원으로 18% 줄어든다. 개인별 DSR 40% 규제가 적용되는 데다 10년으로 일괄 적용했던 신용대출의 산정 만기가 7년으로 축소되기 때문이다.내년 7월 이후에는 대출 한도가 더 줄어든다. DSR을 산정할 때 신용대출 만기를 7년에서 5년으로 더 줄이기 때문이다. 이 경우 DSR 40%에 맞춰 A씨가 빌릴 수 있는 주택담보대출은 1억7000만원이다. 현재보다 40% 가까이 깎인다. 전문가들은 “연소득 3000만원 미만인 중·저소득층은 한도가 더 많이 줄어들 수 있고, 1억원 이상 고액 연봉자는 상대적으로 타격이 덜할 수 있다”며 “자신의 소득과 미래 소득을 가정해 대출 시나리오를 미리 짜볼 필요가 있다”고 조언했다.
신용대출도 미리 받는 게 유리
신용대출 문도 단계적으로 좁아질 수밖에 없다. 예를 들어 연소득 5000만원인 직장인 B씨는 현재 2억8000만원 주택담보대출(금리 연 2.7%·30년 만기·원리금 균등분할 상환)을 보유하고 있다. B씨가 현재 은행에서 마이너스통장을 신청하면 받을 수 있는 한도는 7000만원(금리 연 4%)이다. 현행 기준으로는 DSR 규제에도 걸리지 않는다. 그러나 내년 7월부터는 모든 대출을 합쳐 2억원이 넘으면 DSR 40% 규제를 적용받기 때문에 문제가 생긴다. 이때 40%를 맞추려면 마이너스통장 한도가 2600만원으로 줄어든다. 현재의 절반이 안 되는 수준이다.이 때문에 필요하다면 7월 이전에 대출을 미리 받아놓는 것도 방법이다. 기존 대출을 연장만 할 때는 DSR을 새로 산정하지 않기 때문이다. 단 이미 다른 대출이 있는 상황에서 7월 이후 새로 대출받으려면 규제가 적용된다. 한 시중은행 관계자는 “이미 주택담보대출이 있는 상황에서 신용대출을 받으려고 할 때 타격이 클 수 있다”며 “내집 마련을 위해 주택담보대출 외에 추가 대출이 필요하다면 신용대출을 미리 받아놓는 것도 방법”이라고 말했다.
DSR에 영향이 없는 대출을 활용하는 것도 대안이 될 수 있다. 예·적금담보대출과 보험계약대출은 DSR 40% 규제 적용 대상에서 예외 조항으로 빠지기 때문이다. DSR 규제가 강화되면서 줄어든 대출 여력의 차이를 예·적금담보대출과 보험계약대출로 메울 수 있다는 얘기다. 단 각각 예·적금액의 95%, 보험 해지환급금의 95% 선에서 대출이 나온다는 점을 감안해야 한다. 예·적금담보대출 만기는 예·적금 만기 시점과 같다.
정소람 기자