재건축·재개발 청산금 받아도 양도세 내야한다

송지용의 절세노트

아파트 재건축에 대한 기대감이 다시 높아지고 있다. 재건축·재개발 투자와 관련해 알아둬야 할 절세 방법을 소개한다.

재건축·재개발 조합원이라면 사정에 따라 추가 분담금을 납부하거나 오히려 청산금을 받는 일이 생긴다. 이때 추가 분담금이나 청산금은 기존 건물 및 부수 토지의 평가액과 조합원 분양가액이 서로 다를 경우에 발생한다. 평가액이 조합원 분양가액보다 높으면 조합 등으로부터 청산금을 지급받고, 반대로 평가액이 조합원 분양가액에 못 미치면 조합 등에 추가 분담금을 납부해야 한다.

이렇게 재건축 등에 참여하는 조합원이 소유하던 건물 및 부수 토지의 대가로 조합으로부터 조합원 입주권과 청산금을 지급받는 경우에는 양도소득세를 신고해야 한다. 그 청산금에 상당하는 일부 건물과 부수 토지가 유상 양도된 것으로 보기 때문이다. 반대로 납부한 추가 분담금은 조합원 입주권이나 신축 주택을 양도하는 시점에 필요경비에 포함할 수 있다.

양도세 신고 방법은 청산금과 조합원 입주권이 각각 다르다. 지급받은 청산금은 소유권 이전 고시일의 다음날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에, 조합원 입주권은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 한다.

청산금을 지급받는 경우 과세 대상이 되는 양도차익을 계산하는 방법도 따로 있다. 기존 건물 및 부수 토지의 취득원가와 필요경비에 대해 청산금을 지급받은 비율에 해당하는 금액을 계산한 뒤 이 금액을 지급받은 청산금에서 빼면 된다.

추가 분담금을 납부하면서 조합원 입주권을 양도하는 경우에는 관리처분인가 전후를 구분한다. 관리처분인가 이후 양도차익은 양도가액에서 관리처분인가일 현재를 기준으로 기존 건물 및 부수 토지의 평가액과 납부한 추가 분담금 및 필요경비를 차감해 계산한다. 인가 이전 양도차익은 기존 건물 및 부수 토지 평가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한다.

청산금을 지급받고 조합원 입주권을 양도할 때도 마찬가지다. 관리처분인가 이후 양도차익은 양도가액에서 관리처분인가일 현재의 평가액과 필요경비를 차감하고, 지급받은 청산금은 더해서 계산한다. 인가 이전 양도차익은 평가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액에 대해 지급받은 청산금 비율을 반영해 계산한다.

장기보유공제도 청산금과 조합원 입주권에 대해 다르게 적용된다. 지급받은 청산금에 대해서는 기존 건물 및 부수 토지 취득일부터 양도일까지 기간에 해당하는 장기보유공제를 적용한다. 조합원 입주권 양도의 경우 관리처분계획인가 이후 양도차익은 장기보유공제 적용이 안 된다. 단 관리처분인가 이전 양도차익은 취득일로부터 관리처분인가일까지 기간에 해당하는 장기보유공제를 적용한다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >