'강남 재건축 최대어' 좌초 위기서 건져낸 광장

로펌 vs 로펌

총사업비 '10조' 반포주공1단지
일부 조합원 "분양신청 불공평"
관리처분계획 무효 소송 제기
취소 땐 재건축 부담금 2조원

1심 조합 패소했지만 2심 승소
광장 "재산권 보호 위한 노력
차별적 취급 아냐" 반전 이끌어

작년 말 정비업계를 떠들썩하게 한 사건이 있었다. 총 사업비 10조원에 달하는 ‘서울 강남 재건축 최대어’ 반포주공1단지 1·2·4지구에 대한 관리처분계획 무효 소송이었다. 일부 조합원이 “공평한 분양신청 기회를 보장받지 못했다”며 제기한 이 소송에서 조합이 패할 경우 관리처분계획 취소에 따른 상당한 파장이 예상됐다.

이 단지가 다시 관리처분계획 인가 절차를 밟게 되면 2018년 부활한 재건축초과이익환수제(재초환)를 적용받기 때문이다. 재초환 적용 시 조합원이 내야 할 재건축 부담금이 가구당 9억원, 총 2조원(조합원 수 2293명)에 달할 것이란 관측도 나왔다. 지난해 말 2심에서 1심 결과가 뒤집히며 조합 측이 승소했고, 원고 측의 소 취하로 사건이 종결됐다. 이 단지의 재건축 사업은 다시 닻을 올려 다음달부터 아파트 철거를 위한 주민 이주에 나선다. 법무법인 광장은 치열한 법리 다툼에서 “조합은 조합원 재산권 보호를 위해 현금청산의 위험성을 알릴 필요가 있다”는 점을 내세워 승소를 이끌었다.

‘재건축 부담금’ 피한 반포주공1단지

반포주공1단지 조합은 2017년 12월 26일 임시총회에서 관리처분계획을 수립한 뒤 서울 서초구청에 인가 신청을 냈다. 2017년 인가 신청을 내야 이듬해인 2018년 1월 1일부로 다시 시행되는 재초환을 피할 수 있었다.

재초환은 새 아파트를 공급받는 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3000만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 거둬들이는 제도다. 당시 국토교통부는 재초환 적용 대상으로 ‘2018년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가 신청을 한 단지’라는 요건을 내걸었다. 재건축초과이익환수법 제3조의 2는 “2017년 12월 31일까지 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 제48조 1항에 따라 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축 사업에 대해 재건축 부담금을 면제한다’고 규정하고 있다.

재초환을 피한 반포주공1단지는 그로부터 1년 뒤인 2018년 12월 3일 서초구로부터 관리처분계획 인가를 받았다. 강남 노른자 입지의 재건축 사업이 순항하는 듯했다.

조합원 일부 “권리배분 불균형” 소송

하지만 돌발변수가 생겼다. 전용 107㎡를 보유한 조합원 중 267명이 ‘관리처분계획 취소’를 주장하고 나선 것이다. “조합원 분양신청 단계에서 전용 59㎡+150㎡에 대한 접수 거부 등으로 희망하는 주택형으로 신청하지 못했다”는 게 이유였다.

조합 측은 분양신청 안내 시 “전용 107㎡ 조합원이 전용 59㎡+150㎡를 1순위로 신청하게 되면 종후 자산 가격이 종전 자산 가격을 초과해 신청자 모두 두 채의 아파트를 받을 수 없다. 그중 한 채만 배정받은 경우 나머지는 현금으로 청산된다”는 ‘일부 선택불가’ 내용을 고지했다. 그런데 전용 107㎡ 조합원 중 전용 59㎡+150㎡를 신청한 이들은 두 채를 받았고, 신청하지 않은 조합원만 손해를 봤다는 것이다. 조합원 267명은 “다른 주택형 조합원 사이에 권리배분의 불균형이 발생했으므로 관리처분계획 자체를 취소해야 한다”며 2018년 1월 법원에 소송을 제기했다.

이 건은 전용 107㎡ 조합원들이 분양신청 및 그 접수 등의 과정에서 합리적이고 공평한 기회를 실질적으로 보장받지 못했느냐가 핵심 쟁점이었다. 2019년 8월 1심인 서울행정법원의 판결은 조합 측 패소였다. 법원은 “관리처분계획 중 전용 107㎡ 조합원에 대한 2주택 공급에 관한 내용이 원칙적으로 전용 59㎡+150㎡ 분양신청을 금지하고, 예외적으로 일부 조합원에게만 허용한다는 걸 전제로 마련됐다”고 판단했다. 이어 “특별한 이유 없이 일부 전용 107㎡ 조합원 재산권의 본질적인 부분을 중대하게 침해하고, 조합원 간 권리배분의 왜곡을 불러와 현저히 형평의 원칙에 반한다”며 “관리처분계획 전체가 취소돼야 한다”고 판시했다.

광장 “조합원 재산권 보호 목적”

광장은 “조합 측의 분양신청 통지가 조합원의 재산권 보호를 위한 것이었다”고 주장했다. 조합으로서는 실제로 일부 현금청산되는 결과를 방지하는 역할을 했다는 얘기다. 또 이 내용이 관리처분계획 수립 이전 최초 조합설립동의서 징구 당시에도 동일하게 배포됐다는 점을 제시했다. 이에 따라 전용 107㎡ 조합원이 그 취지를 이해하는 데 어려움이 없었고, 다른 주택형(84㎡, 196㎡) 조합원에게도 이와 같은 내용을 안내해 전용 107㎡ 조합원만 차별적으로 취급한 것이 아니라는 점을 짚었다.

2심인 서울고등법원은 광장 측의 주장을 받아들였다. 법원은 “조합은 2주택을 1순위로 하는 분양신청에 따른 위험을 조합원들에게 알릴 필요가 있고, 조합의 선택불가 표시는 이런 위험을 고지한 것으로 볼 수 있다”고 판단했다. 또 “실제 모의 동호수 추첨을 해본 결과 전용 107㎡ 조합원 717명 전원이 전용 59㎡+150㎡를 1순위로 분양신청한 경우 80%에 이르는 574명이 2주택을 분양받지 못하는 것으로 나타났다”고 설명했다.

소송에서 승리한 조합 측은 최근 총회를 열고 이주를 확정했다. 다음달부터 오는 11월 30일까지 총 2120가구의 이주를 완료한 뒤 철거에 들어갈 예정이다. 이 단지는 재건축을 통해 5388가구 규모의 ‘반포 디에이치클래스트’로 탈바꿈한다. 시공사는 현대건설이다.

이 사건의 승소를 이끈 주역은 법무법인 광장의 장찬익, 유동규, 정채향, 윤성민 변호사다. 장 변호사는 건설부동산팀 팀장으로서 사건의 파급효과를 고려해 소송전략 수립, 법리 개발 등 사건을 총괄했다. 유 변호사는 변론을 담당하며 전략 수립 및 법리 개발을 했고 정채향, 윤성민 변호사는 근거자료를 수립해 정리하고 대응논리를 개발하는 등 실무를 맡았다.

최진석 기자