빅데이터가 주목하는 하반기 집값 달아오를 10곳 [집코노미TV]
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빅데이터 전문가 조영광 연구원
교통망 호재, 공공기관 이전, 일자리에 들썩이는 집값
빅데이터는 하반기 어느 지역의 부동산에 주목하고 있을까요. 빅데이터 전문가 조영광 대우건설 연구원은 경기도 공공기관 이전이 예상되는 의·양·동 지역에 불고 있는 '북풍'이 뚜렷하다고 분석합니다. 이어서 새로운 교통망이 확충되는 수도권 지역과, 신규 투자로 인해 일자리 증가가 예상되는 비수도권 지역을 꼽아봤습니다.
전국민이 내집마련 하는 그날까지. 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다. 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 빅데이터 전무가 조영광 대우건설 연구원님 모셨습니다. 안녕하십니까.지난 시간에 빅데이터로 분석한 서울 지역의 부동산시장의 전망들 얘기 나눠봤습니다. 오늘은 좀 시장을 확대해서 수도권, 그리고 전국으로 돌려보고 싶습니다. 일단 수도권에서 가격과 거래량 빅데이터를 분석해보니까 어떤 흐름이 좀 포착이 되고 있나요.
▷조영광 연구원
가격과 거래량으로 보면 딱 한 가지 포커스가 보이는데 북풍, 경기도 북쪽으로 북풍이 불고 있습니다.
▶서기열 기자
북풍이요?
네. 그래서 지금 가격, 거래량 모두 경기도 평균보다 상승하는 지역이 바로 의·양·동이라고, 의정부, 양주, 동두천. 이 북쪽이 지금 되게 무섭습니다. 상승세가 무서운데요. 이 지역들이 왜 상승했는지를 살펴보면 물론 GTX-C라든지 7호선 같은 철도 호재가 이제. 근데 이건 좀 지난 호재인데.
또 하나 이 경기도 북부를 자극하는 것은 바로 경기도의 공공기관 이전 계획입니다. 이재명 지사가 2019년부터 경기도 공공기관 15개를 북쪽으로 이전하겠다는 계획을 발표했고요. 현재 3차까지 발표가 됐습니다.
그럼 이런 공공기관 이전이 왜 이렇게 경기도의 북쪽을 흔드느냐. 결국에는 학습효과인데 지방엔 혁신도시나 세종시 같은 경우가 "아, 공공기관이 이전하면 좀 시간은 걸리더라도 자리가 잡히면서 주거와 인프라와 교통이 확장된다"라고 사람들이 학습효과가 된 거예요. 이 15개 기관 중에 대부분이 수원에 있어요 지금.▶서기열 기자
아, 수원에 있던 것들을 지금 의·양·동으로 옮기겠다?
네. 의·양·동으로 다 간다는 건 아닙니다. 그러니까 북쪽 지역들이 다 대상이에요. 남양주도 대상이고 그래서 그 공무원 분들이 유튜브까지 만들어서 열심히 자기네로 오라고.
▶서기열 기자
유치전을 펼치고 있군요.▷조영광 연구원
상반기에서 하반기 넘어가는 시점이 3차 공공기관이 어디로 갈지 확정이 되는데, 그런 부분들을 눈여겨보시면 투자시에도 도움이 될 것 같고요. 어쨌든 수원이 약간..
▶서기열 기자
약세를 띨 가능성도 있는. 이런 상황이라면.
▷조영광 연구원
빠진다고 하니까 그런 영향도 있을 것 같습니다.
▶서기열 기자
그리고 또 일산이 다시 살아나고 있는 분위기인데요. 특히 일산 구도심이 요즘 주목받고 있다는데 그 이유가 있을까요.
▷조영광 연구원
네 맞아요. 많이 올랐죠. 삼송이나 지축이나 원흥같이 신규 택지들이 빛을 발했는데 (일산 구도심은) 거기에 많이 소외돼 있었습니다.
▶서기열 기자
일산 구도심이.
▷조영광 연구원
네. 백마지구라든지. 결국 교통이거든요. 펀더멘탈. 그래서 대곡에서. 그러니까 부천 소사에서 고양시에 있는 대곡역까지. 대곡소사선이 이제 하반기에 개통 예정인데, 이게 이제 더 올라가는 거예요. 소사에서 대곡, 그리고 대곡에서 일산역까지. 경의선에 일산역이 있거든요. 거기까지 연장된다는 게 확정이 됐거든요.
대곡역에서부터 일산역까지 연장됨으로 인해서 또 그 지역에 계신 분들이 교통망이 훨씬 좋아졌다, 이렇게 볼 수 있겠네요.
▷조영광 연구원
그럼요. 대곡역은 3호선이 지나가고 있고 대곡소사선에 김포공항역이 있거든요. 그래서 김포공항역은 5호선 있고, 9호선 있고, 공항철도가 있는 곳이기 때문에, 3호선이니까 뭐 강남쪽이겠죠. 그리고 5호선, 9호선이니까 뭐 여의도쪽. 그러니까 엄청나게 이제 좋아지죠.
▶서기열 기자
서울 전역 어디로든 갈 수 있는 게 훨씬 빨라지는 거네요.
▷조영광 연구원
집값 전망에 대해서 사람들이 불투명하게 봐도 왜 교통이 이렇게 사람들이 관심을 갖는지 살펴보면 바로 직주근접이란 트렌드가 있어요.
이젠 대부분 맞벌이를 하시기 때문에 이런 직주근접이 훨씬 더 중요해졌고. 결혼하지 않는 분도 늘어나기 때문에 학군보다 직장이 제가 중요하다고 말씀을 드렸는데, 이 통근이란 건 결론은 교통이에요.
▶서기열 기자
직주근접=교통.
▷조영광 연구원
그렇죠. 직주근접은 교통과 같이 가기 때문에 여러분들이 계속적으로 이런 부분이 왜 이런지는 판단해보실 필요가 있습니다.
▶서기열 기자
일산도 그렇지만 또 인천도 눈여겨봐야 할 지역 같습니다. 인천 중에서도 어느 지역이 주목받고 있을까요.
인천의 대장이 송도죠. 송도는 아픈 부분이 딱 두 군데 있었어요. 서울로 좀 출퇴근하기 불편하다.
▶서기열 기자
불편하죠.
▷조영광 연구원
그리고 또 병원이 없었어요. 그런데 이제 서울로의 접근성은 GTX-B가 나왔고 음.. 병원은 최근 2월에 세브란스병원이 기공식을 했습니다. 뭐 시간은 걸리겠지만 어쨌든 가장 아픈 부분 두 개가 해결됐기 때문에 송도는 계속적으로 날아갈 거라고 보여지고요. 또 하나는 계양구. 계양구도 최근 들어서 가격, 거래량이 살아나고 있는데 계양구 같은 경우는 최근 4월에 개통했어요. 제물포터널이라고 알려진 신월여의지하도라고 개통했습니다.
신월여의지하도는 여의도에서 신월 IC까지 잇는 것이거든요. 크게 보면 경인고속도로 지하화의 1단계예요. 여의도와 신월이 있고, 신월과 또 이제 남청라. 청라까지 잇는 지하화. 고속도로의 지하화 계획이 지금 건의됐습니다. 그러니까 예비타당성조사를 요청한 거죠. 만약 이런 부분들이 통과가 나중에 된다고 하면 여의도에서 남청라, 연륙교라고 인천 영종도에서 청라를 잇는 건 확정됐어요. 도로가. 쉽게 말해서 계속적으로 다 이어진다고 하면, 경인고속도로가 지하화가 다 되고, 연륙교가 또 지어질 것이고, 그러면 영종도에서 여의도까지 지하로 갈 수 있는 길이.
그렇죠. 청라를 찍고, 신월 찍고, 여의도까지 간다는 얘기죠.
▷조영광 연구원
네. 직주근접 트렌드, 교통이 연결되기 때문에 이런 부분도 계속적으로 지켜보실 필요가 있습니다.
▶서기열 기자
결국엔 교통망이 새롭게 뚫리면서 주목받는 지역들이 있다고 말씀해주셨습니다.
작년에 전국적으로 부동산시장에 변화가 있었습니다. 어떤 흐름에 좀 주목해야 될까요.
▷조영광 연구원
일단 미분양 수치가 통계 작성 이후 최저치입니다. 지금 전국 미분양이 최근 2월 통계 기준으로 1만5000가구입니다.
▶서기열 기자
1만5000가구.
적정 수준이 6만 가구거든요. 6만 가구를 넘으면 시장이 안 좋고, 6만 가구에서 떨어지면 시장이 좋다고 표현할 수 있는데 6만 가구는커녕 1만5000호가 자연 미분양 수준이라고 보시면 돼요. 지방의 미분양이 원래 2018년만 해도 5만 가구였어요. 5만 가구. 그런데 이게 지금, 지방이 지금 1만4000가구까지 떨어졌어요.
▶서기열 기자
엄청나게 줄어든 거네요.
▷조영광 연구원
네. 그런데 아까 말씀드렸다시피 전국 미분양이 1만5000가구라고 말씀드렸는데 지방이 1만4000가구입니다. 수도권이 얼마이겠어요.
▶서기열 기자
거의 없단 얘기네요.
▷조영광 연구원
1000가구, 그 1000가구는 아마 일반인들이 접근하기 어려운 미분양일 거예요. 그래서 수도권은 아예 미분양이 없습니다. 그래서 지금 이제 분양시장은 사실 집값 전망 그런 거에 상관없이 이제 시작이다고 보고 있습니다. 너무 뚜렷하게 수치가 얘기해주고 있습니다. 지방 미분양 다이어트에 성공했기 때문에 이제 지방을 편하게 보시고 적극적으로 접근하셔도 좋을 것 같습니다.
▶서기열 기자
그리고 빅데이터는 지방 시장 중에서도 어떤 지역이 조금 유망하다고 얘기하고 있나요.
▷조영광 연구원
지방 시장이 살아나려면 첫 번째가, 0순위가 일단 수급이 개선이 돼야 해요. 왜냐면 지방은 수도권과 달리 인구가 되게 민감하거든요. 인구가 계속 감소하기 때문에 수요와 공급이 좀 안정화돼야 하는데 그게 아까 말씀드렸다시피 미분양이 많이 줄었기 때문에 안정이 되는데. 그럼 결국엔 어떤 지역의 기반산업이 받쳐주면 더 갑니다.
수급도 좋아졌는데 지역의 자동차라든지, 정유라든지, 조선업이 더 활황이다, 그럼 그 지역은 더 갑니다. 그래서 그런 지역들을 세 곳을 꼽을 수 있는데, 첫 번째는 군산이에요.
아, 군산.
▷조영광 연구원
그래서 군산 같은 경우엔 일단 한국GM이 철수하면서 좀 힘들었었는데.
▶서기열 기자
굉장히 산업이 약화됐었죠.
▷조영광 연구원
네. 맞습니다.
▶서기열 기자
사람도 많이 빠져나가고.
▷조영광 연구원
그래서 공동화가 우려됐었으나 작년 SK에서 새만금에 2조 투자를 결정을 이제 했습니다. 이게 2조 투자가 어떤 투자냐면 데이터센터를 짓겠다는 것이고, 이 데이터센터라는 것은요. 앞으로 코로나 이런 게 터지면서 서버, 이런 것들이 되게 중요해졌어요. 언택트시대.
마찬가지로 이런 유망 IT, 클라우드 업체들이 거기 유치될 확률이 높다는 것을 의미하거든요. 그래서 그런 부분들이 지금 부동산을 달구고 있는데. 새만금은 최근에 새만금 동서도로가 개통했어요.
▶서기열 기자
아 그렇죠.
▷조영광 연구원
그러니까 동서도로가 뭐냐면 육지에서 새만금까지, 지금까지는 돌아서 갈 수 있었는데, 힘들게. 대로를 쭉 타고 갈 수 있다는 거죠.
▶서기열 기자
전주에서부터 새만금 1차 중심부까지 바로 직통으로 가는 도로가 뚫렸다는 거죠.
▷조영광 연구원
전주는 아직 좀 남았고. 일단 군산에서 새만금까지 육지에서 들어가는 길이 열렸는데, 일부분이죠. 이게 무슨 얘기냐면 멀리서 이제 개발되는 걸 봤어요. 간척이 되는 걸. 그런데 지금 내가 자동차를 타고 거기 들어가서 볼 수 있는 사람들이 많아졌다는 거죠. 더 새만금의 가치가 높아지고 군산에 영향이 있는 것이고, 그렇게 보여지고..
군산 다음으로 제가 생각한 곳은 전주입니다.
▶서기열 기자
아, 전주요.
네. 전주는 일단 전북혁신도시가 있는 곳이에요. 그래서 혁신도시 중에서 제일 잘나가는 곳 중 하나가 전북혁신도시인데, 일단 광주전남혁신도시 다음으로 인구가 가장 많은 게 바로 전북혁신도시. 2만6000명 정도입니다.
▶서기열 기자
국민연금 등등이 내려가 있죠.
▷조영광 연구원
네. 2만6000명 정도이고, 이게 계획인구 대비 93%나 달성했고요.
▶서기열 기자
93%면 굉장히 높은 거네요.
▷조영광 연구원
네. 높은 수준입니다. 가장 중요한 게 뭐냐면 지방 일자리예요. 일자리가 혁신도시 중에서 단연 압도적입니다. 일자리 증가폭이 2012년부터 2017년까지 5년 동안 일자리가 2만개 증가했는데 이게 어느 정도 수준이냐면 일반 혁신도시는 동일한 기간 동안 1만개가 증가했어요.
▶서기열 기자
두 배 네요.
▷조영광 연구원
두 배나 증가했는데 일자리의 양도 중요하지만 질도 중요합니다. 왜냐면 앞으로 전북혁신도시 안에 탄소국가산단이 유치했어요. 탄소산업. 이 탄소산업이 뭐냐면 소부장사태 터졌었죠. 그래서 우리도 소부장산업 육성해야 된다, 그게 탄소산업으로.
▶서기열 기자
그 중에서 중요했던 산업이 그 탄소산업이라고..
▷조영광 연구원
네. 그게 전북의 이제 입지를 하게 되면서, 입지를 하게 되면서 결국 기자님께서 말씀하셨던 새만금전주고속도로가 뚫리면 일단 전북과 군산은 탄소산업, 그리고 새만금의 데이터센터 투자, 이런 게 엮여서 어떤 역동성이 계속적으로, 중장기적으로 제가 봤을 땐 유망한 곳이다, 라고 판단됩니다.
▶서기열 기자
그럼 결국엔 이곳에 투자와 일자리 등이 늘어나면서 전락북도 지역, 새만금 지역, 군산, 전주 등이 빅데이터쪽에서 굉장히 주목받고 있다, 그렇게 봐야겠네요.
▷조영광 연구원
네. 마지막으론 이제 거제도.
▶서기열 기자
아 거제도. 거제도도 한참 안 좋았었잖아요. 조선업이 안 좋아지면서.
▷조영광 연구원
맞습니다. 거제도는 많은 건설사들이 어려움을 겪었던 곳 중의 하나인데 시장이 어렵습니다. 공급을 할 엄두가 안 나죠. 시장의 자정작용이 있습니다. 공급을 안 하겠죠. 그동안 시장은 살아납니다. 그래서 거제가 그런 부분에 와 있었고.
일단 조선3사가 버티고 있는데. 작년 11, 12월 동안, 두 달 동안 114억 달러라는 수주를 엄청 몰아서 했었습니다. 주식 하시는 분들은 알겠지만 3사 주가가 작년 엄청 올랐습니다. 그리고 올해도 삼성중공업에서 3월에 3조 수주를, 단일 수주로는 가장 많은 역대급 수주를 해왔습니다. 그래서 수급 개선, 수급 안정, 그 다음에 지방의 기반산업 발전, 이게 같이 시너지를 내면서 거제도 일단 관심을 받고 있는 쪽으로, 지켜볼 지역이라고 볼 수 있겠습니다.
▶서기열 기자
결국 지방의 산업, 특히 거제도 같은 경우는 조선업이니까 기반산업이 사이클의 변화에 따라서 그동안 어떻게 보면 주택시장도 침체 돼 있다가 다시 올라가고 있다, 이렇게 본다는 얘기네요.
▷조영광 연구원
네.▶서기열 기자
네. 오늘 이 시간엔 조영광 연구원과 빅데이터를 통해 본 전국 부동산시장에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 전국민이 내집마련하는 그날까지 여러분의 내집마련 도우미 서기열이었습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 박성길 차장 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴