서울 도심 오피스빌딩 3.3㎡당 4천만원 시대

"돈된다" 기관들 베팅 경쟁

국내 연기금·외국계 매입 경쟁에
'더피나클역삼' 3.3㎡당 4010만원
종로 '삼일빌딩' 3500만원 거래

서울 도심 오피스빌딩 가격이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 넘어섰다. 2018년 삼성물산 서울 서초사옥(현 더에셋)이 3.3㎡당 3000만원 시대를 연 지 3년 만이다.

국내외 기관투자가의 뭉칫돈이 상업용 부동산 시장에 몰려들면서 도심 빌딩 매물난이 심해지고 있어 당분간 오름세가 이어질 것이란 전망이 나온다.

17일 투자은행(IB)업계에 따르면 부동산펀드 운용사인 이지스자산운용은 이달 초 서울 테헤란로에 있는 더피나클역삼의 인수 우선협상대상자가 됐다. 매입가격은 1756억원으로 연면적(1만4457㎡)을 고려하면 3.3㎡당 4010만원이다. 국내 오피스빌딩 중 단위면적당 최고 몸값을 기록하게 됐다.

강남권역뿐 아니라 종로·광화문 등 도심권역, 여의도권역에서도 최고가 거래가 잇따르고 있다. NH아문디자산운용이 지난달 종로 삼일빌딩을 도심권역 역대 최고가인 3.3㎡당 3500만원대(총 4420억원)에 매입했다. 여의도에서는 지난해 말 삼성생명 빌딩이 3.3㎡당 2200만원대로 최고가 기록을 세웠는데, 3개월 만인 올 2월 오투빌딩(옛 HP빌딩)이 3.3㎡당 2400만원으로 이를 경신했다.

"그래도 서울이 싸다"…도심 오피스빌딩에 몰리는 뭉칫돈

부동산 업계에서는 풍부한 유동성이 국내 오피스 빌딩 몸값을 밀어올리고 있다고 보고 있다. 특히 중국 등 해외 자본이 꾸준히 유입되고 있다. 중국 당국이 지난해 상반기 자국 내 오피스 빌딩 건축·투자 규제에 들어간 점도 한국 부동산 시장에 ‘풍선 효과’를 불러일으키고 있다. 부동산 통계회사인 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 지난해 외국계 투자자들의 한국 오피스 빌딩 투자 규모는 전년 대비 79% 늘어난 3조4000억원에 달했다.

서울 강남권역 오피스 빌딩 가격 상승세가 두드러진다. 지난해 7월 현대해상 강남사옥이 3.3㎡당 3380만원, 올해 3월 동궁리치웰타워가 3633만원, 이번에 더피나클역삼이 4010만원에 계약되는 등 1년간 세 차례 신기록을 썼다.

3.3㎡당 4000만원대의 호가에도 강남 대로변에 위치한 중소형 빌딩들까지 투자자들의 관심을 받고 있다. 삼성동 K타워 관계자는 "매각할 의사가 전혀 없는데도 끊임없이 매수제의가 들어오고 있다"고 전했다.

글로벌 부동산컨설팅업체 컬리어스인터내셔널코리아의 장현주 리서치팀 부장은 “지난해 코로나19 사태에도 불구하고 서울 오피스 빌딩 공실률이 해외 주요 도시에 비해 양호해 안전자산이란 인식이 커졌다”고 설명했다.

쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 1분기 국내 대형 오피스 빌딩 평균 공실률은 4.04%에서 올해 1분기 9.40%로 올랐다. 하지만 전문가들은 코로나로 인한 타격이라기보다 여의도 파크원, 강남 센터필드 등 초대형 오피스 빌딩이 준공된 영향이 크다고 보고 있다.

전문가들 사이에선 오피스 빌딩 가격이 2~3년 내 3.3㎡당 5000만원을 넘어설 것이란 전망이 나온다. 정기민 JLL인터내셔널캐피털 상무는 “몇 년 전 홍콩 대형 오피스 빌딩은 3.3㎡당 2억5000만원, 일본 도쿄는 2억원, 미국 뉴욕과 샌프란시스코는 1억5000만원 정도로 평가됐다”며 “서울 빌딩 가격은 이들 도시의 3분의 1 이하여서 저가 매력이 있다고 보는 것 같다”고 전했다. 장 부장은 “국내 오피스 빌딩을 만기가 없는 부동산투자회사(리츠)들이 가져가면서 점점 매물이 줄고 있다”며 “최근엔 리모델링으로 가치를 높일 수 있는 강남 중소형 빌딩으로 관심이 번지고 있다”고 설명했다.

반면 국내 연기금들이 다시 해외 부동산 투자에 나서고, 금리가 오르면 투자 열기가 꺼질 수 있다는 분석도 나온다. 부동산업계 관계자는 “오피스 빌딩 매입가가 높아지면서 연 수익률 개념인 자본환원율이 3% 초반에서 2% 후반까지 떨어지다 보니 운용사로서는 부담이 크다”며 “금리가 오르면 대출 부담이 커지고, 자본환원율도 더 떨어져 다른 투자상품으로 눈을 돌리게 될 것”이라고 전했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com