규제의 역설…강남 아파트값 급등하며 서울 집값 상승 주도 서울 아파트값 올들어 1.48%↑…강남3구는 2%대 상승 다주택자 규제로 '똘똘한 한채' 집중…실거주 강화로 재건축조합 설립 속도 '넘사벽'된 강남 아파트…"시장 특성 고려해 정책 펴야"
강남 아파트값이 올해 들어 꾸준히 상승하면서 서울 집값 상승을 견인하고 있다. 다주택자에 대한 규제 강화로 이른바 '똘똘한 한 채'에 집중하는 현상이 지속되고, 재건축 개발 기대감이 커지면서 재건축 단지를 중심으로 가격 강세가 이어지고 있다.
19일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 지난주까지 5개월 2주 동안 서울 아파트값은 주간 조사 누적 기준으로 1.48% 상승했다.
올해 서울 아파트값 상승은 강남 3구가 주도했다. 강남 3구가 노원구(2.17%)에 이어 구별 상승률 2∼4위를 휩쓸었다.
송파구가 2.36% 상승해 2위에 올랐고, 3위는 서초구(2.00%), 4위는 강남구(1.97%)였다.
강남 3구의 부동산 시장은 지난해와는 대조적이다. 서울 집값의 '바로미터'가 되는 강남 3구의 집값을 잡기 위해 정부는 재작년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출을 묶었고, 작년에는 6·17 대책과 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금을 강화하는 등 수요를 강하게 억눌렀다.
강력한 규제 여파로 작년 강남 3구 아파트 시장은 크게 위축됐는데, 올해 들어 예상치 못한 '부작용'이 나타난 셈이다.
전문가들은 다주택자를 겨냥한 초강도 부동산 규제가 이들에게 오히려 중저가 아파트 몇 채보다 초고가 아파트 한 채를 갖는 게 낫다는 메시지로 해석되면서 '똘똘한 한 채'에 집중하는 현상이 심화했다고 분석한다. 강남 아파트의 희소성이 커지자 1주택자와 무주택자까지도 '영끌'(영혼까지 끌어모음)을 통해서라도 강남 아파트를 사두자는 심리가 작동해 매도 우위의 시장이 형성되면서 가격 강세가 유지됐다.
여기에 작년 말부터 강남권 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 낸 것도 강남 집값 상승에 불을 지폈다.
이들 단지의 사업 추진이 급해진 것은 역설적이게도 '규제' 때문이다.
정부는 작년 6·17 대책에서 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원이 2년 실거주를 해야 새 아파트 입주권을 주기로 했다.
이 때문에 입주권 확보에 비상이 걸린 강남권 고가 재건축 단지 주민들이 앞다퉈 조합 설립에 나섰다.
작년 말부터 최근까지 강남구 압구정동의 6개 특별계획구역 대부분이 조합설립 인가를 받았고, 개포동 주공 5·6·7단지, 서초구 잠원동 신반포2차와 방배동 신동아, 송파구의 송파동 한양2차 등이 관할 구청으로부터 조합설립 인가를 받는 등 많은 단지가 사업 추진에 속도를 냈다.
재건축 사업이 속도를 내자 이에 대한 시장의 기대감은 한껏 팽배해졌다.
4·7 보궐선거 과정에서 여야 서울시장 후보가 모두 재건축 규제 완화를 공약한 것도 재건축 단지에 매수세가 몰리게 만든 원인으로 꼽힌다.
오세훈 서울시장은 당선 직후 재건축발 시장 과열을 우려하면서 압구정·여의도·성수·목동 등 지역을 토지거래허가구역으로 묶고 시장 과열을 경고했지만, 시장에서는 서울시가 본격적인 규제 완화에 앞서 사전 정지 작업을 하는 정도로 받아들이며 재건축 추진 기대감을 키우는 모습이다.
뜨거웠던 강남 아파트 시장이 식을 만하면 호재로 여겨지는 '땔감'이 계속 공급되면서 이제 강남 아파트값은 서민은 물론 고소득 맞벌이 부부도 범접하지 못할 수준으로 뛰었다.
강남구 압구정동 현대7차의 경우 전용면적 245.2㎡가 조합설립 인가 직전인 지난달 2일 80억원(11층)에 거래되며 6개월 전 67억원(9층)보다 매맷값이 13억원 뛰었다.
이 거래는 최근 재건축 시장의 과열을 상징하는 거래로, 서울시가 이상 거래 여부를 조사하겠다고 나선 실정이다.
서초구 서초동 아크로비스타 전용 220.55㎡는 이달 10일에 1년 5개월 만에 거래가 이뤄지며 신고가인 35억원(18층)에 매매됐다.
직전 거래와 비교하면 12억원 가까이 오른 것으로, 역시 지난 1년여간 집값 상승세가 얼마나 가팔랐는지를 보여준다.
시중에서는 강남에 집을 마련하는 것은 '넘사벽'(넘을 수 없는 사차원의 벽)이 됐다는 말도 나온다.
익명을 요구한 한 전문가는 "정부가 투기를 잡겠다면서 다주택자에 대한 세금 중과와 재건축 실거주 요건 강화 등 정책으로 시장을 눌렀지만, 정부의 규제가 오히려 부작용을 내며 강남 집값 상승의 불쏘시개 역할을 한 측면이 있다"라며 "이는 규제의 역설"이라고 꼬집었다. 그는 "정부의 선의에도 불구하고 복잡다단한 시장 참여자의 특성을 충분히 고려하지 않은 채 성급하게 강경 일변도의 정책을 사용했던 것이 아쉽다"며 "현재 정부·여당이 고민하는 부동산 규제 관련 논의도 시장에 대한 충분한 이해를 바탕으로 이뤄져야 할 것"이라고 강조했다.