규제 폭탄에도 강남 아파트값은 '급등'…서울 집값 상승 주도

초강도 부동산 규제의 '역설'
재건축 사업 추진에 속도 붙어
강남 아파트값, 넘사벽 돼

사진=연합뉴스

올 들어 강남 아파트값이 꾸준히 상승하면서 서울 집값 상승을 이끌고 있다. 다주택자에 대한 규제 강화로 일명 '똘똘한 한 채'에 집중하는 현상에 더해, 재건축 개발 기대감이 커지면서 가격 강세가 이어지고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 지난주까지 5개월 2주 동안 서울 아파트값은 주간 조사 누적 기준으로 1.48% 올랐다.

올해 강남 3구가 서울 아파트값 상승을 주도했다. 강남 3구는 노원구(2.17%)에 이어 구별 상승률 2∼4위를 휩쓸었다. 송파구가 2.36% 상승해 2위에 올랐으며, 3위는 서초구(2.00%), 4위는 강남구(1.97%)였다.

온갖 규제에도 가격은 오히려 오른 것이다. 정부는 강남 3구 집값을 잡기 위해 각종 규제를 쏟아왔다. 재작년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출을 묶었고, 작년엔 6·17 대책과 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금을 강화했다.

이는 시장에서 전혀 다르게 해석됐다. 다주택자를 겨냥한 초강도 부동산 규제가 중저가 아파트 몇 채보다 초고가 아파트 한 채가 낫다는 인식을 준 것이다.

강남 아파트의 희소성이 부각되면서 1주택자와 무주택자까지도 영끌(영혼까지 끌어모음)을 통해 강남 아파트를 노렸다.

여기에 작년 말부터 강남권 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 내면서 강남 집값 상승을 이끌었다. 이들 단지의 사업 추진에 속도가 붙은 것도 '규제' 때문이다. 정부는 작년 6·17 대책을 통해 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원이 2년 실거주를 해야 새 아파트 입주권을 준다고 발표했다.

이에 입주권 확보에 비상이 걸린 강남권 고가 재건축 단지 주민들이 앞다퉈 조합 설립에 나섰다. 작년 말부터 최근까지 강남구 압구정동의 6개 특별계획구역 대부분이 조합설립 인가를 받았다. 개포동 주공 5·6·7단지, 서초구 잠원동 신반포2차와 방배동 신동아, 송파구의 송파동 한양2차 등이 관할 구청으로부터 조합설립 인가를 받는 등 속도가 붙었다.

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더불어 4·7 보궐선거 과정에서 여야 서울시장 후보가 모두 재건축 규제 완화를 공약하면서 시장의 기대감을 키웠다.

오세훈 서울시장은 당선 직후 압구정·여의도·성수·목동 등 지역을 토지거래허가구역으로 묶고 시장 과열을 경고했지만, 시장에선 서울시가 본격적인 규제 완화에 앞서 사전 정지 작업을 하는 정도로만 해석했다.

이같은 열기에 강남 아파트값은 서민은 물론 고소득 맞벌이 부부도 접근하지 못할 '넘사벽(넘을 수 없는 사차원의 벽)'이 됐다.

강남구 압구정동 현대7차는 전용면적 245.2㎡가 조합설립 인가 직전인 지난달 2일 80억원(11층)에 거래됐다. 6개월 전 67억원(9층)보다 13억원 뛰었다.

서초구 서초동 아크로비스타 전용 220.55㎡는 지난 10일 1년5개월 만에 거래가 진행됐다. 신고가인 35억원(18층)에 매매됐다. 직전 거래와 비교하면 12억원 가까이 오른 것으로, 지난 1년여간 집값 상승세가 가팔랐다는 것을 보여줬다.

고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com