3기 신도시 사전청약 임박…당첨되려면 꼭 체크해야 할 것들 [박지민의 청약뽀개기]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=뉴스1

국토교통부가 지난 4월 ‘3기 신도시 9400호 등 사전청약 3만200호 확정’이라는 보도자료를 냈습니다. 이번 정부가 수차례 예고한 3기 신도시의 사전청약 시기가 어느새 임박한 겁니다. 오는 7월부터 본격적으로 사전청약을 받게 됩니다.

치솟는 집값과 전셋값 속에서도 3기 신도시를 기다렸던 무주택자라면 '이번 기회를 꼭 잡아야겠다'라는 마음이 있을 겁니다. 하지만 준비된 자가 기회를 잡는 겁니다. 사전청약 예비청약자는 꼭 점검해야 할 내용이 있습니다.

우선 공급대상은 두 종류입니다. '공공분양'과 '신혼희망타운'입니다. 우리가 알고 있는 브랜드 아파트는 사전청약의 공급대상이 아닙니다. 관심지역 내 사전청약 예정 공급량을 살펴야 합니다. 전체적으로 공급량이 많아 보이지만 정작 내가 관심을 갖는 지역에선 공급량이 없거나 적을 수 있습니다.

이제 당첨가능성을 자가점검 해보겠습니다. 청약조건은 충족되지만 점수로 당첨자를 선정하는 신혼희망타운, 납입인정금으로 당첨자를 선정하는 공공분양에서 각각 점수와 금액이 낮다면 당첨가능성이 희박합니다. 사전청약은 희망적일까요 혹은 ‘희망고문’일까요. 정부가 사전청약에 앞서 예고한 청약 제도 개편 사항을 바탕으로 팩트체크를 해 보겠습니다.

팩트체크① : 특별공급 지원대상자 확대 (생애최초 130%, 신혼부부 140%)

생애최초, 신혼부부 소득기준을 상향시켰습니다. 청약자격 중 소득기준이 되는 도시근로자월평균 소득이 맞벌이 가구의 실제 소득보다 많이 밑돈다는 점을 인식하고, 그 기준을 높인겁니다. 현실반영 측면은 박수칠만 하지만 청약 대상자를 늘려준 부작용은 동반합니다.

팩트체크②: 특별공급 85→50% 줄이고 일반공급 15→50% 늘릴지

현재 공공분양 공급물량의 85%는 특별공급, 나머지 15%가 일반공급입니다. 지난 2월 청약 제도 개선을 예고하면서 청약인정 납입금 높은 순으로 당첨자를 선발하는 일반공급 물량은 그대로 두고, 납입금이 적어 당첨 가능성이 낮은 30대 전후 가정에게 당첨기회를 넓히기 위해 추첨제 물량을 35% 확보한다고 했습니다.

이는 부작용을 낳습니다. 현행 특별공급 배정 85%를 50%로 낮추게 되면 가장 배정이 높은 신혼부부와 생애최초 특별공급에서 그 물량을 빼올 수 밖에 없습니다. 팩트체크①에서 이들의 소득기준을 높여서 청약 참여기회를 확대해줬지만 뭔가 아이러니합니다. 뱃골은 키워놓고 밥을 줄인 격입니다.

팩트체크 ③: 종합저축과 청약저축의 전유물이던 공공분양에서 예금·부금 참여기회 확대

공공분양에 청약할 수 있는 통장은 ‘주택청약종합저축’과 ‘청약저축’입니다. 이에 더해 ‘청약예금’과 ‘청약부금’통장을 갖고 있는 청약자도 공공분양 청약이 가능하도록 청약 제도를 개편할 예정입니다.

2021년 2월 기준 서울,인천, 경기 1순위 전체 청약통장 가입자 수는 약 900만 명입니다. 이 중 약 100만 명이 청약예금, 청약부금 가입자입니다. 청약자수가 늘어나 경쟁이 심화되는 부작용이 발생합니다.

사전청약의 넘치는 대기 청약자는 현재 분양가 상한제 청약시기를 겪고 있는 서울의 청약 과열(공급은 적고 수요는 많은)과 오버랩됩니다. 수도권 주택공급을 지속적으로 확대한다지만 눈에 보이는 공급은 없는 상태입니다. 이러한 가운데 청약자들은 자연증가까지 보태 증하다가보니 병목현상만 극심해질 뿐입니다.

예비청약자들은 사전청약 조건에 부합하더라도 3가지 팩트를 체크해 봐야 합니다. 실제 당첨가능성에 가까울지 그 어느 때보다 확실하고 명확한 자가점검이 필요한 때입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 박지민 월용청약연구소 대표

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