변동성 커진 증시…일본·한국 '리츠'로 대안 찾는다면[지민홍의 일본주식 가이드]
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한경닷컴 더 머니이스트
리츠(REITs)·인프라펀트 투자문의 늘어
공격적 투자 보다는 배당수익·인플레 방어가 목적
"무조건 안정적이지 않아…투자성향 따라 골라봐야"
한국과 일본시장에 상장되어 있는 리츠에 관련해서 이야기해 보려고 합니다.1960년대 미국에서 도입된 리츠는 1990년대 중반 까지만 해도 일부 국가에서만 시행됐습니다. 하지만 2000년대 이후 전 세계적으로 확산됐습니다. 2020년 3월 말 기준으로 미국 약 1183조, 일본 114조, 호주 113조, 싱가폴 55조, 한국 약 51조 등의 시장 규모를 보입니다. 미국의 규모가 압도적으로 큰 이유는 퇴직연금에 리츠가 오래 전부터 편입돼서입니다.
리츠 제도의 기술적인 세부내용은 국가별로 차이가 있지만, 일반적으로 알고 있는 몇 가지 공통적인 투자 포인트들이 존재합니다. 소액으로 하는 부동산 투자, 안정된 배당수익, 인플레이션의 방어, 물건의 분산투자, 환금성(상장리츠) 등이 그 장점으로 꼽힙니다.
일본의 경우에는 리츠 관련 약 60여개 종목이 상장되어 거래되며, 한국의 경우는 약 15개의 리츠가 거래되고 있습니다. 한국, 일본에 상장되어 있는 리츠를 아래의 [표]와 같이 정리해 보았습니다.
주식이 각자 사업을 영위하는 분야가 있듯이 리츠도 다양한 카테고리와 각각의 특성이 존재합니다. 예를 들어 주거용 리츠, 소규모·대규모 오피스 리츠, 리테일 리츠, 호텔 리츠, 물류 리츠, 데이터센터 리츠 등 각 리츠가 투자하는 물건별로 리츠의 성격을 파악할 수 있습니다. 이는 대외 경제상황에 따라 당연히 다른 수익률을 보이게 됩니다.
쉬운 최근의 예로는 [표]에서도 알 수 있듯 호텔 리츠의 낮아진 수익률입니다. 이는 전 세계적으로 공통된 특성입니다. 코로나로 인한 외부활동의 제한, 호텔과 각종 시설의 영업정지를 생각하면 왜 배당수익이 줄어들고 수익률이 낮아졌는지 직관적으로 알 수 있습니다. 재택근무 증가에 따른 사무실 활용의 변화 등은 오피스 리츠에 어떠한 영향을 미칠지도 중요합니다. 더많은 소비자가 e커머스 시장으로 이동함에 따라 전자 상거래를 위한 물류 시설은 얼마나 확장될지 등 외부 변수 상황을 잘 살펴보는 것도 필요합니다.
이렇듯 임대 소득이 감소될 때에는 당연히 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. 상장된 리츠의 경우는 금융시장 변동성에도 역시 노출되는 점은 유의할 점입니다. 리츠는 유상증자를 받아 신규 자산을 매입하는 경우들이 많습니다. 이때 신규 매입 자산이 수익을 더 발생시킬 수도 있지만, 투자가 잘못될 경우 수익률은 떨어질 수 있습니다. 오랜 기간 유상증자에 실패하는 것 자체도 내가 투자하고 있는 리츠가 성장하지 않고 있으며, 기존 한 자산에만 의지하는 위험을 갖게 됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 지민홍 신한금융투자 한남동PWM센터 PB팀장
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