민간 재개발사업 문턱 낮춘 오세훈, 정부 '공공주도 개발'과 충돌 우려

서울시가 주도하는 '공공기획'
공공기관 시행보다 기간 단축돼
민간개발 방식으로 선회 가능성

국토부 "조합 선택지 늘어난 것"

서울시가 민간 재개발사업 문턱을 대폭 낮추면서 공공재개발 등 정부가 추진하는 공공주도 공급대책과의 충돌이 불가피해졌다는 관측이 나온다. 공공재개발 대신 서울시가 자체적으로 도입하기로 한 공공기획 방식을 택하거나 아예 민간개발 방식으로 선회할 가능성도 예상된다.

국토교통부는 지난해 ‘5·6 대책’에서 공공재개발을, 올 ‘2·4 대책’을 통해서는 공공직접시행정비사업(재건축·재개발)과 도심공공주택복합사업 등을 도입했다.

모두 공공이 주도해 노후 저층 주거지를 정비하는 것으로, 임대주택 등 공공성을 확보하면서 용적률 등 인센티브를 줘 사업성을 높이는 형태다. 정부는 공공재개발과 공공직접시행정비사업을 통해 향후 5년간 9만3000가구를 공급하겠다는 목표를 제시했다.

우선 공공 방식을 놓고 조합의 셈법이 더 복잡해지게 된다. 공공재개발은 조합과 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 공동시행하거나 공공기관이 단독시행하는 형태다. 공공직접시행은 아예 땅을 정부가 수용해 시행까지 맡는 방식이다. 서울시가 제시한 공공기획은 시행 주체와 상관없이 사전타당성조사부터 정비계획 수립까지 서울시가 주도해 속도를 높일 수 있도록 했다.

서울시 관계자는 “민간재개발은 물론 기존 공공재개발이나 공공직접시행 방식을 택한 사업지도 공공기획을 적용할 수 있다”고 설명했다. 정비업계 관계자는 “공공시행자라는 ‘시어머니의’ 간섭을 줄이면서 속도를 높일 수 있다는 점에서 공공기획의 메리트가 있어 보인다”고 말했다.

아예 공공이라는 선택지를 버리고 민간개발로 돌아서려는 움직임도 나타날 것으로 관측된다. 정부 공급대책 중 가장 큰 호응을 얻은 공공재개발 후보지에서 적잖은 이탈이 나타날 수 있다는 것이다. 고준석 동국대 겸임교수는 “민간개발이 쉬워지면 굳이 임대주택을 더 지으면서 공공이 개입하는 사업 방식을 택할 이유가 없어진다”며 “속도냐 사업성이냐 등을 놓고 조합 내 내분과 갈등도 심해질 수 있다”고 했다.

정부는 1차 및 2차 공공재개발 시범사업 후보지 24곳을 통해 총 2만5000여 가구를 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 이 중 상당수가 인센티브에 대한 이견 등으로 동의율 확보에 난항을 겪고 있다. 토지거래허가제 등 별도의 안전장치가 없는 민간개발로의 이탈이 본격화되면 매매시장 불안을 자극할 것이란 우려도 나온다.

이에 대해 김영한 국토부 주택정책관은 “내부 갈등 등으로 민간개발을 하지 못했던 지역은 공공재개발을, 자체 사업성이 충분한 곳은 민간개발을 선택하면 된다”며 “선택지가 늘어난 것일 뿐 충돌이나 혼란은 없을 것”이라고 강조했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com