세금별 주택 수 판단법

부동산 절세 방법 (14)

다주택자에 대한 세금이 강화되면서 주택 수가 몇 채인지가 매우 중요해졌다. 다주택자에게는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세까지 모두 중과세가 적용되기 때문이다. 하지만 세금 종류마다 주택 수 판단 기준이 달라서 세무전문가들조차 실수하곤 한다. 헷갈리기 쉬운 주택 수 판단 기준에 대해 알아보자.

분양권도 세금에 따라 주택 수 판단이 달라진다. 취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택분양권부터 취득세 중과세 판단 때 소유 주택 수에 가산한다. 다만 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 체결한 경우는 주택 수에 포함하지 않는다. 반면 종합부동산세에서는 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다. 양도소득세에서는 비과세와 중과세 판단 때 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권만 주택 수에 포함된다.

주거용 오피스텔도 관심이다. 취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주거용 오피스텔은 취득세 중과세 판단 때 소유 주택 수에 가산한다. 단 2020년 8월 11일 이전에 매매계약을 한 경우는 주택 수에 포함하지 않는다. 여기서 주거용 오피스텔이란 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔을 말한다.

종합부동산세에서도 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔만 주택 수에 포함된다. 양도소득세에서는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 사용하면 주택 수에 포함되고, 사무실로 사용하면 주택 수에 포함되지 않는다.

임대주택도 잘 따져봐야 한다. 취득세에서는 지방자치단체에 등록한 임대주택도 주택 수에 포함된다. 따라서 임대주택을 여러 채 보유한 다주택자가 실거주 집을 살 때도 취득세가 중과세된다. 하지만 종합부동산세에서는 일정 요건을 갖춘 임대주택은 주택 수에서 제외되고, 종합부동산세도 과세되지 않는다. 양도소득세에서는 2년 이상 거주한 주택의 비과세 판단 때 임대주택은 주택 수에서 제외된다. 따라서 임대주택을 여러 채 보유한 다주택자도 거주주택을 비과세받을 수 있다. 하지만 조정대상지역의 다주택 중과세 판단 시에는 임대주택도 주택 수에 포함된다.

주택 부수토지는 어떨까. 주택 부수토지는 취득세와 종합부동산세 모두 주택 수에 포함된다. 다만 종합부동산세에서는 예외적으로 1주택과 타 주택의 주택 부수토지를 단독명의로 보유하고 있는 경우에는 1가구 1주택으로 봐 9억원을 공제하고 1가구 1주택자 세액공제도 적용받을 수 있다. 한편 양도소득세에서는 주택 부수토지는 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 1주택과 주택 부수토지를 보유하다 1주택을 팔 때도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

상속주택도 세금에 따라 주택 수 산정이 달라진다. 취득세에서 상속개시일로부터 5년 이내의 상속주택은 주택 수에서 제외하고, 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 주택은 5년간(2025년 8월 12일까지) 주택 수에서 제외한다. 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에만 포함되고 소수지분자는 주택 수 산정에서 제외된다. 단 지분이 동일하면 ‘당해주택 거주자’와 ‘최연장자’ 순으로 소유자를 판단한다.

종합부동산세에서는 상속주택도 주택 수에 포함된다. 단 공동상속주택으로서 종합부동산세 과세 기준일(6월 1일) 현재 지분율이 20% 이하이고, 이 지분의 공시가격이 3억원 이하면 주택 수에서 제외한다. 만약 장남이 80%, 차남이 20%를 소유했고 그 20%가 3억원이 안 된다면 차남의 주택 수에는 포함하지 않는다.

이승현 < 진진세무회계법인 대표 >