서울 전역의 재개발·재건축 열기가 갈수록 증폭할 전망이다. 정부가 의욕적으로 공공 재개발·재건축을 밀어붙이는 가운데 오세훈 서울시장도 민간 재개발·재건축 계획을 구체화하고 나섰다.
정부가 앞에서 끌고, 서울시가 뒤를 받치면 공급 물량이 크게 늘어 도심 주택난이 상당 부분 해소될 것이라는 장밋빛 전망이 나오고 있다.
하지만 장미에는 가시가 있다. 우후죽순 개발은 투기 수요를 자극해 집값 불안을 심화한다.
개발에서 밀려난 저소득 세입자들의 주거 불안정성이 커질 수도 있다.
◇ 50만 가구 실행 땐 서울 전역이 아파트 공사판 정부는 지난 2·4 대책에서 올해부터 2025년까지 서울에 모두 32만3천 가구의 주택을 공급하겠다고 했다. 이 가운데 실제 건축이 아닌 비주택 리모델링과 신축매입을 통한 4만3천 가구 공급 계획을 뺀 물량은 28만 가구다.
핵심인 도심 공공주택복합사업으로 11만7천 가구, 공공 직접시행정비사업으로 9만3천 가구, 소규모 정비사업으로 6만2천 가구, 도시재생으로 8천 가구를 각각 공급한다.
오세훈 서울시장도 지난 26일 2025년까지 규제 완화를 통한 재개발로 13만 가구, 재건축 정상화로 11만 가구 등 24만 가구를 새로 짓겠다고 했다. 이렇게 되면 정부의 2·4 대책과 서울시의 자체 공급계획을 합한 물량은 재개발 43만 가구, 재건축 11만 가구 등 54만 가구에 달한다.
물론 일부 재개발·재건축의 경우 정부와 서울시의 계획이 겹칠 수 있다.
서울시가 발표한 재개발 계획 물량 13만 가구 가운데 6만 가구는 기존에 있던 개발 계획이다.
내년 대선이나 지방선거 결과에 따라서도 계획은 가변적이다.
하지만 어느 정당이 정권을 잡고, 누가 서울시장이 되든 중장기적 시장 안정을 위해 공급 영끌을 할 수밖에 없는 상황이다.
공공 개발이냐 민간 개발이냐의 선택이 달라질 수는 있어도 전체 공급 물량은 늘면 늘었지, 줄어들 가능성은 작다.
주택 50만 가구는 분당 신도시 5개, 강남 3구 주택의 1.8배에 해당하는 물량이다.
고종완 한국자산관리원 원장은 "적정 주택 보급률인 105% 달성을 위해 서울에서 약 30만 가구 부족한 만큼 50만 가구 정도가 공급된다면 주택난이 상당 부분 해소될 수 있다"고 했다.
그는 "서울에서 꼭 필요한 입주 물량은 아파트 기준으로 연평균 5만 가구 정도로 보이는데 최근 10년간은 연 4만 가구에 그쳐 물량 부족이 누적된 것"이라고 했다.
◇ "투기·이주·세입자 대책 정교하게 세워야" 정부와 서울시의 공급 대책이 실행되면 재개발·재건축 예정지를 중심으로 개발 기대감이 분출하면서 서울 전역의 집값이 요동칠 수 있다.
이미 정부의 2·4 공급대책으로 낙후지역의 단독주택이나 빌라가 급등세를 탔고, 오세훈 시장 취임을 전후해 강남과 노원 등의 재건축 아파트가 폭등했는데 이런 현상이 심화할 수 있다.
정부와 서울시는 투기 차단을 위해 재개발구역 지정 시 주택 분양권을 주는 '권리산정기준일'을 앞당기고, 지분쪼개기 금지, 과열 우려 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 등의 대책을 강구하기로 했다.
하지만 과거 사례를 볼 때 대책은 늘 뒷북이거나 허술해 투기 바람을 잠재우지 못했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비지역의 재개발 움직임이 본격화하면 노후 단독 주택이나 다가구 빌라 등의 가격이 불안해질 수 있어 확실한 투기 억제책이 담보돼야 한다"고 했다.
재개발·재건축 기간의 기존 입주자와 세입자 주거 대책도 보통 문제가 아니다.
한꺼번에 이주 수요가 몰리면 전월세와 기존 주택시장을 패닉으로 몰아넣을 수 있다.
정부는 2·4 대책에서 제시한 공공 재개발로 서울에서 2023년부터 2027년까지 5년간 약 18만9천 가구가 멸실할 것으로 예상한다.
여기에 오세훈 표 재개발 재건축이 가세하면 멸실 가구는 30만∼40만 가구로 증가할 수 있다.
주도면밀한 계획 없이 정부와 서울시가 경쟁적으로 재개발·재건축에 나서면 최악의 전월세 대란을 부를 수 있다는 얘기다.
공급 확대를 통한 서민 주거안정 대책이 오히려 무주택 서민들을 나락으로 내모는 누구도 원치 않는 상황을 만들 수 있다.
정부는 순환개발, 건설 기간 임시거주지 제공, 세입자에 대한 이주·생계비 지원, 공공 임대 제공 등의 다양한 지원책을 마련하기로 했지만, 재원이 걸려있어 문제가 간단치 않다. 고종완 원장은 "정부와 서울시가 머리를 맞대고 재개발·재건축의 순환개발, 이주 및 세입자 대책 등에 대한 로드맵을 세워 정교하게 추진해야 한다"면서 "이를 소홀히 하면 상상외의 부작용이 나타날 수 있다"고 경고했다.