신정뉴타운 '속도'…신안약수 재건축 첫발

1986년 준공 440가구 재건축
용적률 164%…사업성 좋아
전용 87㎡ 호가 9억5000만원

신정뉴타운 5개구역 사업 완료
아델리체 전용 84㎡ 16.4억
신정1-3, 4구역 재개발도 순항

신정2-1구역을 재개발해 지난 1월 입주한 서울 신정동 ‘래미안 목동아델리체’. 한경DB

서울 양천구 목동 신시가지 인근 신정뉴타운 정비사업에 탄력이 붙고 있다. 신월동 ‘신안약수’ 아파트는 최근 재건축 첫 관문인 예비 안전진단(현지 조사)을 통과했다. 1-3구역과 신정4구역도 각각 관리처분계획 인가와 사업시행인가를 앞두고 있다.

이 일대는 오래된 빌라와 상가 건물이 많아 목동 등에 비해 상대적으로 집값이 많이 낮았다. 하지만 노후 단지 개발이 이뤄지면서 새 아파트를 중심으로 호가가 뛰고 있다.

신안약수, 한 달 새 1억원 넘게 올라

1일 정비업계에 따르면 신안약수 아파트는 지난달 말 양천구로부터 예비 안전진단 통과 통보를 받았다. 하반기 재건축 2차 관문인 정밀 안전진단을 신청한다는 목표다. 정밀 안전진단은 A~C등급 유지·보수(재건축 불가), D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다.

1986년 준공된 신안약수 아파트는 5년 전 재건축 가능 연한(30년)을 넘겼다. 5개 동, 440가구 규모다. 전용 68~87.17㎡ 중소형으로 구성돼 있다. 용적률은 164%로 높지 않은 편이다. 정비업계에선 통상 재건축 전 용적률이 180% 미만이면 사업성이 있다고 본다.

이 아파트 전용 87.17㎡는 9억5000만원에 매물이 나와 있다. 직전인 지난달 초 실거래가(8억원)보다 1억5000만원 뛰었다. 전용 68㎡도 지난 1월 6억4700만원에 최고가를 갈아치운 뒤 현재 호가가 8억원으로 올랐다. 신월동 A공인 대표는 “예비 안전진단 통과를 전후해 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 뛰고 있다”며 “현재 남아 있는 매물은 네댓 개뿐”이라고 전했다.

이 단지는 2009년 재건축 대신 리모델링으로 방향을 틀었지만 주민 찬성률이 높지 않아 무산됐다. 신월동 B공인 관계자는 “소형 위주 단지이긴 하지만 대지 지분이 비교적 넓어 재건축 사업성이 높은 곳으로 평가된다”고 했다.

신안약수 아파트 맞은편 신정4구역은 2019년 8월 조합 설립 인가를 받은 뒤 사업시행인가 신청을 준비 중이다. 하반기 시공사 선정이 이뤄질 것으로 예상된다. 재개발 후 1700가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 재개발 ‘9부 능선’인 관리처분 인가를 기다리고 있는 신정1-3구역은 HDC현대산업개발이 시공을 맡는다.

인근 신축 아파트값도 ‘들썩’

2003년 처음 추진된 신정뉴타운은 전체 7개 구역 중 1-3구역과 4구역만 빼고 개발이 완료된 상태다. 남아 있는 노후 주거지 개발이 속속 가시화하면서 인근 신축 아파트 가격도 덩달아 상승세를 타고 있다.

신정뉴타운 아파트 시세는 신정2-1구역을 재개발한 ‘래미안 목동아델리체’(1497가구·2021년 1월 준공)와 신정1-1구역을 재개발한 ‘목동센트럴 아이파크위브’(3045가구·2020년 5월 준공)가 이끌고 있다. 래미안 목동아델리체 전용 84.95㎡는 1월 16억4000만원에 최고가를 경신했다. 현재 호가는 17억원 선이다. 목동센트럴 아이파크위브 전용 84.97㎡도 직전 신고가(12억5000만원에)보다 1억3000만원 오른 13억8000만원에 호가가 형성돼 있다. 신정동 C공인 관계자는 “양천구는 새 아파트 단지가 귀한 편이라 ‘신축 프리미엄’을 톡톡히 보고 있다”고 했다.

이 일대는 개발 호재도 있다. 신정뉴타운 서쪽 서부트럭터미널 일대는 대규모 복합문화공간으로 바뀔 예정이다. 물류 관련 일자리 지원 시설과 인프라 시설, 연구개발(R&D) 시설, 공연장, 도서관 등 문화시설과 복지회관 등도 들어선다. 신월동~영등포구 당산동을 잇는 경전철 목동선도 내년 착공을 앞두고 있다.

다만 일각에선 신정뉴타운 아파트들이 교통과 학군 면에서 목동 신시가지 단지를 따라잡기엔 역부족이라는 평가도 나온다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “‘교육 메카’로 꼽히는 목동과 학군이 분리돼 있고, 래미안 목동아델리체를 제외하면 지하철역까지 거리가 멀다는 단점이 있다”고 했다.

하헌형 기자 hhh@hankyung.com