2년 미만으로 정한 임대차 계약…임차인 선택에 따라 '1+2'·'2+2' 달라진다

곽종규의 자산관리 법률

임대인, 묵시적 갱신거절 시점
언제인지 파악하기 쉽지 않아

임차인이 주택임대차계약을 1년 기간으로 체결한 후 1년이 지난 시점에 묵시적 갱신을 주장해서 앞으로 2년 더 살 수 있다는 말은 맞는 얘기인가?

현행 주택임대차보호법은 기간에 관해 “2년 미만으로 정한 임대차의 경우 그 계약기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있다. 현행법상 임차인만이 ‘2년 미만의 기간을 정하는 약정이 유효함’을 주장할 수 있다는 것이다.

따라서 1년짜리 주택임대차계약을 체결한 경우라도 임차인은 그 계약기간이 2년임을 주장할 수 있다. 이런 경우 임차인의 선택에 따라 계약은 1년으로 약정했더라도 실제 계약기간은 2년이 될 수도 있다.

그런데 임차인이 1년 계약을 맺은 후 계약기간을 2년으로 주장하는 것이 아니라 묵시적 갱신을 주장해 1년이 끝난 시점부터 추가로 2년이 갱신되는 것이라고 주장하는 것은 가능할까. 즉 임차인은 1년 기간의 계약을 체결한 후 묵시적 갱신을 주장할 때 ‘2+2년’이 아니라 ‘1+2년’을 주장할 수 있을까.

현행법 제4조 제1항 단서의 내용인 “다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”는 내용이 없고 본문의 규정인 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”는 내용만 있던 1995년 당시 법을 적용한 판례는 이를 부정하고 2+2년만 가능하다고 판시한 바 있다.

당시 법원은 “임차인이 (구)주택임대차보호법 제4조 제1항(1999년 1월 21일 개정 전의 법)의 적용을 배제하고, 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료돼 임대차가 종료됐음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다”며 “임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신됐다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다”고 판시했다. 즉 임차인이 2년 미만 계약의 유효함을 주장할 수 있는 범위를 “임대차가 종료됐음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정”하고 있다. 현재도 이 판례의 내용대로 2년 미만으로 정한 임대차계약의 묵시적 갱신은 2년이 경과해야 가능한 것으로 보는 견해가 많다.

그런데 판례는 임차인이 2년 미만의 계약이 유효함을 주장할 수 있다는 규정이 없던 상황에서 “임차인이 (구)주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장”할 수 있는 경우는 “임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우”뿐이라고 판단했다. 임차인이 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있게 된 현행법하에서는 달리 판단될 수 있을 것으로 생각한다.

임차인만 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 임차인이 1년 계약기간의 만료일을 종료 시점으로 삼아 묵시적 갱신을 주장해 계약이 그때부터 2년 갱신된 것으로 주장하는 것이 가능할 수 있다. 다만 임차인만은 2년 미만의 계약도 2년으로 주장할 수 있으므로, 2년 미만으로 계약기간을 정한 경우 계약의 종료가 언제가 될지는 임차인의 선택에 따라 달라질 수 있다. 이런 점 때문에 임대인으로서는 묵시적 갱신 거절을 언제 해야 하는지 판단하기 쉽지 않을 수 있다. 묵시적 갱신 거절은 계약이 종료되기 전 일정 기간 내에 해야 하기 때문이다. 2년 미만으로 정한 주택임대차의 임차인이 갱신 요구를 하고자 하는 경우도 비슷하게 판단할 수 있을 것으로 생각한다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >