"부자들은 살짝 귀찮은 정도지만 지금 서민들은 초주검" [집코노미TV]

심교언 건국대 부동산학과 교수

"또 집값에 기름…3년 더 오른다"

부동산 전문가 심교언 건국대 교수는 최근 여당과 정부의 재산세 완화 등 부동산 정책 개편에 대해 시장 정상화와 거리가 먼 대책이라고 꼬집었습니다. 더 파격적인 대책을 내놓지 않고서는 집값 안정화는 기대할 수 없다는 지적입니다. 임대차 3법, 보유세 강화, 임대사업자 규제 강화 등의 기존 정책으로 실수요자인 무주택 서민들은 더욱 집을 구하기 힘들어졌다고 진단합니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘 부동산 기사에 가장 많이 전문가 멘트로 등장하시는 심교언 건국대 부동산학과 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷심교언 교수
네, 반갑습니다.

▶서기열 기자
요즘도 전화 많이 받으시죠?

▷심교언 교수
예, 많이 받습니다. 이번 정부가 워낙 정책을 많이 펴서. 하하

▶서기열 기자
정책에 대해서 코멘트를 꼭 여쭤보는 단골 손님이신 거 같습니다.

올해도 벌써 5월이 다 갔습니다. 정부가 지난해 말 강도 높은 규제책을 내놨고, 올해는 공급대책까지도 내놨는데. 사실 그렇게 총력전을 펼치고 있는 데도 집값은 부동산원 매매가격 기준으로 5%, 수도권 5.85%, 서울 1.57% 이렇게 올랐는데. 왜 집값이 잡히지 않을까요?

▷심교언 교수
저는 이게 좀 잡혔어야 되는데 작년에 잡힐 거 같았었어요. 같았는데 작년에 임대차 입법이 통과하니까 바로 폭등세로 바뀌었거든요.

▶서기열 기자
아, 그렇군요.

▷심교언 교수
이거 참 신기하다. 그런데 이번에는 잡기가 어렵다는 게 정부 정책이 워낙 많았다는 게 하나 있고, 미국 주택 같은 것들이 조금 조금씩 조정을 받다가 최근에 다시 폭발적으로 오르고 있어요. 폭발적입니다. 이걸 보면 우리도 한번 또 가는 거 아니냐, 심리라는 게 참 큰데.

누가 봐도 비이성적이거든요. 지금은 거의 그런 단계로 가고 있는 거 아니냐. 그럼에도 불구하고 단기적으로는 상승요인이 더 많다. 하락 요인보다는. 원래 팽팽했는데.

특히 서울 같은 경우에는 오세훈 시장의 규제완화라든가 이런 기대감도 있고. 너무 올랐기 때문에 부담스럽다 이게 큰 시각인데 그걸 극복하는 게 돈이 너무 많이 풀렸다. 뭐 이런 것들도 반대시각으로 있거든요. 이런 것들이 팽팽하게 있지만은 약간은 작년, 올 초반 추세를 연장할 가능성이 높다. 그렇게 보여집니다.

▶서기열 기자
정부와 여당이 지난 지방선거 참패 이후 부동산에서 성난 민심을 누그러뜨리기 위해 다양한 세제, 혹은 대출 규제 등을 손보겠다고 나섰습니다. 그런 논의의 결과들에 대해서 이야기 나눠봤으면 좋겠습니다.

(여당의 부동산특위가) 특히 재산세 완화에 대해서 방향을 잡았던데. 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향 조정하겠다. 이런 부분들은 어느 정도 통과가 될 거 같은데요. 요 부분은 부동산 시장에 어떻게 영향을 미칠까요?

▷심교언 교수
공시가격을 6억에서 9억으로 올리겠다는 게 부담을 약간 줄여주는 그런 건 있겠지만은 재산세라는 건 워낙 미미합니다. 종부세는 거의 폭탄에 가깝고. 재산세는 거의 뭐 내는 사람이, 내더라도 거의 100만원 미만. 거의 큰 부담이 안 되거든요. 그걸 좀 줄였다고 해서 시장에 큰 반응이 오겠느냐. 별로 반응이 없을 거 같아요.

그리고 보유세라는 건 기본적으로 이런 성격이 있습니다. 보유세를 중과를 하면 가격이 딱 한번 떨어져요. 그 다음에는 가격 안정화 효과는 거의 없다고 알려져 있습니다.

▶서기열 기자
처음에만 효과를 좀 낸다.

▷심교언 교수
네. 나중에 낼 세금을 지금 반영해서 떨어지는 거죠. 그 다음에 수요공급에 따라서 같이 움직입니다. 뭐 이게 효과가 있다는 연구도 일부 있고, 효과가 없다는 연구도 많구요. 그래서 거의 학계에서는 관계성이 거의 없다고 보통 보고 있는데.

또 하나는 이게 보유세를 계속 때리면 공급이 줄어드는 효과가 나타납니다. 주택투자 수익률이 줄어드니까.

▶서기열 기자
세금만큼 기대수익률이 높아지니까.

▷심교언 교수
그렇죠. 그러니까 공급이 줄어들면 일단은 공급 압박으로 피해를 볼 가능성이 크다. 일반적인 거고. 그리고 보유를 꺼립니다. 사람들이. 보유하면 세금 내니까. 그리고 보유하는 사람들이 임대로 돌아가요. 그리고 임대 수요는 늘어나고 공급은 줄어들고 최악의 상황이 오는 거에요.

▶서기열 기자
오히려 이게 잘해보겠다고 내놓은 정책인데 오히려 역효과를 낼 수 있다고 예상하시는 군요.

▷심교언 교수
그래서 저는 부자들은 약간 귀찮아지고, 지금 당장은 아니지만 좀 몇 년 안 지나면 서민들은 코피 흘리는 상황? 그렇게 가는 게 이런 정책들이에요. 양도세도 그렇고. 대출 규제도 그렇구요. 부자들은 살짝 귀찮은 정도.

▶서기열 기자
음.. 어차피 돈은 많이 있으시니까 내면 되는거고.

▷심교언 교수
근데 거기에 따른 피해는 지금 당장은 안 나타나지만 서민들이 피해를 보고. 작년에 임대차 입법 통과하고 이럴 때도 전문가들은 거의 다 반대했거든요. 전부다 그 효과가 나타날 것이기 때문에 거기에 대한 보완책을 만들어고 가야 된다. 그런데 정부 여당에서는 하는 얘기가 그런 효과 안 나타날 거래요. 근데 교과서에서도 그런 얘기가 다 나와있고, 수많은 연구가 있었는데.

그게 그래서 결국 서민들이 좋아졌나? 지금 서민들은 초죽음입니다.

▶서기열 기자
솔직히 제일 중요한 게 그 부분인데

▷심교언 교수
저도 작년에 전세에서 쫓겨났어요. 하하하

▶서기열 기자
피해를 입으신거네요.

▷심교언 교수
그 전까지는 피해는 없었는데. 특히 작년에 임대차 입법은 어마어마하게 피해를 다 입었죠.

▶서기열 기자
실제로 그런 영향들이 많이 나타난 거 같아요.

▷심교언 교수
그렇죠. 지금은 임대차 입법 통과되고 나서 한 만 2년 돌아야 되거든요. 그래야지 계약갱신이 만료될 거 아니예요. 그래야지 시장이 조금 정상화될텐데. 올해 내년까지는 이제…

▶서기열 기자
계속 올라간다고 봐야겠네요.

▷심교언 교수
그런데 이렇게(가파르게?) 올라갈 수는 없고, 올라가다가 좀 쉬었다가 또 이렇게 올라가기도 하고. 그렇게 가는 것들이지요.

▶서기열 기자
그려면 종부세 부분은 갑론을박 하고 있는데 다양한 논의가 되고 있습니다. 이 같은 논의, 종부세 방향이 향후 어떻게 작용할 걸로 보시나요?

▷심교언 교수
종부세는 기본적으로 보유세랑 똑같은 효과를 냅니다. 보유의 의욕을 떨어뜨리고, 그 다음에 공급을 줄여버리고 결국은 안 좋아지는 효과들이 나타는데.

종부세 같은 것들도 대표적으로 보유세를 강화해서 뭐 한다는 건데. 종부세가 최고 구간은 농특세 합치면 7.2%입니다. 최고구간은 7.2%면 공시가격의 7.2% 나가는 거니까 대략 20년 내면은 국가가 다 가져가는 거에요.

▶서기열 기자
그 집값을.

▷심교언 교수
집을 다 가져가는거죠. 국가가 할부로 가져가는. 20년이 지나면 국가가 다 가져가는 그런 제도가 있을 수 있겠는가. 저는 제 상식으로는 이해가 잘 안 가고.

철저하게 모든 게 지금 종부세 논의나 좀 전에 말했던 재산세 논의나 이걸 다 정치로 봐요. 시장이나 현상으로 보는 게 아니고, 정치적 신념 그리고 표. 그래서 1%를 계속 학대하면 99%는 나를 사랑할 거야 거든요. 근데 참 바보 같다고 하는 게 1%를 학대를 하면 몇 년 지나지 않아서 99%가 초죽음 상태가 돼요. 지금까지 다 그런 결과들이 나타났잖아요. 근데 국민들한테는 그럴 일이 없다고 계속 속여왔고. 그래서 그런 것들이 문제죠.

시장이 정상화되려면 좀 더 과격해야 하는데 그 과격함이 없기 때문에 시장에 영향을 주는 것은 거의 없을 것이다.

▶서기열 기자
그러면 결국에 보유세 완화를 사실상 이걸 한다고 해서 많은 매물이 출회되고, 집값이 안정되는 효과를 기대하기는 어렵다고 보시는군요.

▷심교언 교수
그건 어렵죠. 사실 양도세가 사실 더 큰 영향을 미치겠죠.

▶서기열 기자
사실 보유세와 거래세.. 이 두 가지를 얘기하잖아요.

▷심교언 교수
그걸 거래세라고 안 하고 거래비용이라고 합니다. 거래비용에서는 보통 취득세만 얘기하는데, 양도세도 이제 거래비용에 들어가는 거죠. 거래에 영향을 미치는 요인이고. 그리고 이번 정부도 그렇고 노무현 정부도 그렇고 항상 얘기했던 게 보유 비용은 높이고, 거래 비용은 낮추자 그렇게 얘기했거든요. 교과서에도 그렇게 나와있고. 근데 결과적으로 다 올렸습니다.

양도세 같은 경우에는 단기적으로 어떤 일이 나타나냐. 가격이 충격을 받아서 떨어질 확률도 있구요, 아니면 단기적으로 오를 확률도 있습니다. 공급 동결효과 때문에. 이 두 개가 뭐가 나타날지 몰라요. 중장기적으로는 공급이 떨어져서 다시 또 올라가는 효과. ㅎㅎ

단기적으로 그런데 공급동결 효과냐 아니면 가격인하 효과냐. 우리나라는 십몇년 한 이십년 전부터 연구결과들이 있습니다. 공급동결효과가 나타난다고 하고 있습니다.

▶서기열 기자
십 몇 년 동안 축적된 연구 결과.

▷심교언 교수
양도세를 올리면 시장에 물량이 잠겨서 가격이 오르는 효과가 나타나요, 그 효과도 얘기했습니다 전문가들은. 이렇게 지적하면 그걸 감안해서 뭔가 해야는데.. 우리는 그럴 리 없다예요. 지금까지 정책을 발표할 때마다 지극히 교과서적으로 반응했거든요 시장은. 그런데 그럴리 없다고 하다가 어디까지 왔는지 모르겠고 시장은.

그리고 양도세를 인제 지금.. 공급동결 효과 때문에 양도세를 높이니까 (가격이) 올라갔잖아요? 그 반대는 양도세를 낮추면 물량풀림 효과 때문에 가격이 떨어진다는 거예요. 역으로 생각할 수 있잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이 현상의 반대로 볼 수 있죠.

▷심교언 교수
반대로 볼 수 있죠. 근데 양도세는 안 할 거 같아요 저는. 중간중간에 나온 얘기를 들어보면 장기보유특별공제 줄이겠다 뭐 그런 얘길 하고 있고.

그리고 양도세나 종부세나 이런 건 정권이 바뀌면 풀릴까요 안 풀릴까요?

▶서기열 기자
비슷하게 가지 않을까요?

▷심교언 교수
저는 안 풀린다고 봅니다. 이게 뭐 부자감세라고 아주 고약한 마법을 걸어놔가지고. 바뀌든 뭐든 간에.. 야당도 얘기하는 거 봐요. 세금이다 그런 거 세게 못합니다. 정상화시키고 나면 나중에 정상적으로 돌아가면서 서민이 더 좋아지는 거거든요.

▶서기열 기자
시장의 정상화를 이끌어야 한다.

▷심교언 교수
그렇죠. 선진국들은 왜 우리 같은 짓을 안 하는가. 항상 고민해야 됩니다. 그 친구들 노벨 경제학상도 무지 많이 받았구요. 수많은 연구들이 한 100년 이상 축적돼있습니다. 그 데이터를 가지고 이렇게 될 것이다 저렇게 될 것이다라고 판단하는 거거든요. 물론 이게 완벽할 순 없습니다. 근데 이게 하지 말라는 거를 다 하고 있어요. 근데 그걸 골라서 다 하고 있습니다. 학교에 있는 입장에서 보면 저거는 정치적 논리 외에는 해석할 방법이 없어요.

▶서기열 기자
하나의 딱 정답과 답안을 만들어 놓고 거기에 따라서 가고 있는 느낌이네요.

▷심교언 교수
그냥 가는 거예요. 그대로 안 가면 니가 잘못한 거예요. 하하

저는 정말 불만인게 다주택자가 무슨 잘못입니까. 다주택자가 주택을 공급하는 성격도 있거든요. 사실 다주택자가 2010년부터 2015년까지 집값 빠졌을 때 파산한 사람 많습니다. 만약 지금 또 공급을 충분히 해가지고 가격을 빠뜨렸으면요 이런 얘기 논의 하나도 없습니다. 공급 하나도 안 해가지고 가격을 그렇게 올려놓고, 다주택자가 적이고, 1~2년 뒤에 살 집을 미리 사가지고 갭투자 하는 거 그것도 악이죠? 지하방 임대사업 하는 사람 그것도 악으로 규정해서 다 없애죠. 뭔 놈의 악인들이 이렇게 많은 지 모르겠어요. 시장은 선악이 없습니다 사실은.

▶서기열 기자
시장은 이익을 따라서 움직이는 거고, 그게 자본주의 시장이니까.

▷심교언 교수
그렇죠. 서민들한테 물량이 많이 풀리게만 유도하면 되는 건데. 꼭 악인으로 규정하고 나는 착한데 너는 나쁘다 그렇게 규정하니까 문제가 되는 거 같아요.

▶서기열 기자
여당이 다세대 다가구 등 일반주택의 임대사업자 신규 등록을 중단하겠다고 하고. 7월 이전에 등록한 임대사업자에 대한 세제 혜택도 줄인다는데.. 이를 통해 매물이 나오게 만들려는 의도라고는 보이는데.. 이게 또 그런 결과가 나올지 혹은 전월세 시장을 더 불안하게 만들까요?

▷심교언 교수
더 불안하게 만들 가능성이 커요. 지금 제 주변에도 어떤 사람이 철거하겠다고 얘기합니다. 진짜 실제로. 세금이 엄청나게 올라가고 있거든요.

반지하방을 팔면 잘 팔릴까? 서울은 잘 팔릴겁니다. 그런데 예를 들어서 경기도 외곽지역에 다가구 주택, 다세대 주택이나 지하방 사실 잘 안 나갑니다. 사람들이 아파트를 더 좋아하거든요. 그런 것들을 다주택자들이 임대사업으로 껴안고 있는 물량이 상당히 많아요. 다주택자들이 껴안고 있는 물량 중에 한 91%가 6억 미만입니다. 6억 미만.

▶서기열 기자
그러니까 저가의 주택들을.

▷심교언 교수
그러니까 옥탑방이나 원룸이나 반지하방이나 가지고 대부분이 그런 사람이에요. 그 임대사업자라고 딱 묶어서 150만인가요. 그 사람들이 다 도둑놈들이고, 돈을 뺏어가는, 국가 세금을 포탈하는 나쁜 사람이다 이렇게 하는. 그런데 대출도 못받게 하는 나쁜놈이다. 근데 그런 몇 명을 제외하면 대부분이 생계형 임대예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 뭔가 노후를 위해서. 노후 대비용으로 월세.

▷심교언 교수
그 다음에 또 하나는 그 수요들 있잖아요.

▶서기열 기자
임대주택에 대한 수요.

▷심교언 교수
그렇죠. 그런 수요가 분명히 있습니다. 그 사람들한테 더 혜택을 줄라면 이 사람들한테 혜택을 주면 그쪽으로 가는 거고 물량이 늘어나거든요. 선진국에서는 그런 대책을 다 하고 있습니다.
임대사업자에 대한 규제가 강해진다는 거잖아요? 강해지면 어떤 일이 벌어질까요?
공급이 줍니다.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷심교언 교수
지금 당장.. 저는 항상 이상한 이야기를 듣습니다. 야! 있는 집이 없어지냐 이런 얘길 합니다 사람들이. 그래서 항상 우리는 중장기적이라는 표현을 씁니다.

왜그러냐면 지금 있는 집이 없어지는 건 아니에요. 주택은 한 적어도 50년에 한번씩 부순다. 그러면 2%를 지어야하는 거예요. 인구증가 소득증가 하나도 없어도. 우리나라가 거의 2000만채 약간 안 되거든요. 2%면 몇 채입니까? 1년에 40만채예요. 그 40만채 매년 지어야 해요. 인구 증가 아무 것도 없어도. 그 지은 것 중에 한 40%가 다주택자가 사가요. 60%는 뭐 실수요자, 무주택자가 사가고. 그럼 이 40%, 다주택자가 사간 게 임대물량으로 나오는 거예요.

계속 쪼으면 이 임대물량이 없어지는 거예요. 지금 당장은 집이 사라지는 게 아닌데 여당에서도 계속 얘기합니다. 규제를 많이 해도 그 사람 내놓으면 돼. 내놓을 거예요. 내놓는데 그 다음에 우리도 물량이 계속 줄어들 거예요.

▶서기열 기자
참.. 다양한 정책을 내놓고 있는데, 사실 오히려 부동산시장 그리고 집값에는 오히려 예상했던 집값을 안정시키겠다는 목표치에는 지금 도달하지 못하고 있는 상황인 거 같습니다.

▷심교언 교수
지금 해외에 있는 교수들이 줌으로 회의를 해봤는데 아주 궁금해 해요. 아, 이거 몇 년 지나면 한국 어떻게 돼있을까. 하하하하하 아마 세계적 논문들이 많이 나올거예요. 이런 실험들을 해본 적이 없거든요.

▶서기열 기자
극단적인 실험이라고 봐야 할까요?

▷심교언 교수
극단적인 실험이죠. 그 뭐.. 작년 12월에 나온 대책은 아주 기발했습니다. 어떻게 9억, 15억 잘라가지고 대출을 없애버리고, 전문가들은 상상도 못하는 정책이에요.

▶서기열 기자
사실 마지막 질문이 이렇게 20여차례의 부동산 대책을 계속 내놨는데, 지금 정부는 시간이 지나면 효과가 나타날 거라고 얘기를 하는데 과연 효과가 발휘될 것인가.

▷심교언 교수
효과는 나올겁니다. 정부 대책 효과가 아니고, 시장의 움직임에 따라서 나타나는 효과. 경제학자 출신 뭐 고위 관료가 있잖아요. 그 사람들이 올 겨울엔 괜찮아질거야, 6월달엔 괜찮아질거야, 연말엔 뭐 다 안정될거야. 그 얘기를 거의 매년 한 거 같거든요. 근데 지금 4년이 지났잖아요.

▶서기열 기자
단 한번도 그런 일이..

▷심교언 교수
제가 보기엔 양치기 소년 되셨고. 근데 정부 정책 중에 하나 효과를 기대할 만 한 거는 3기 신도시 하고 공급대책입니다.

공급 물량만큼은 어마어마합니다. 그게 인제 3~4년부터 입주하기 시작할텐데 그때부터는 아마 시장이 쫌 시장이 중장기적으로 안정되지 않겠는가. 그때는 베이비부머 은퇴 같은 것들도 겹치고. 정확하게는 은퇴가 아니고 은퇴 후 집을 파는. 최종적으로 집을 정리해야 할 거 아녀요. 사람이. 그런 것들이 매각이 일어나는 게 있는데. 그런 것들이 많이 겹쳐요.

그리고 서울 시내에서도 뭐 이렇게 오세훈발 공급이 일어나면 3기 신도시 입주하고 거의 비슷한 시기에 가거든요. 그럼 그때부터는 중장기적으로 갈거다. 정부 대책의 효과도 일부 있지만, 이건 정부가 처음부터 노린 대책이 아니고 정부가 부정한 대책으로 효과가 나타나고. 이것도 아이러니예요. 정부가 그건 아니라고 나쁘다고 부정한 대책으로 효과가 몇 년 뒤에 나타나고, 나머지는 중장기적으로 더 안 좋다는 결과들이 훨씬 더 많습니다.

▶서기열 기자
오늘 심교언 교수님과 함께 정부의 부동산 정책에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 네, 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴