"오세훈 덕에 재개발 될 동네 5곳 찾아봤습니다" [집코노미TV]

김제경 투미부동산컨설팅 소장

펄펄 끓는 서울 재개발, 노후도가 가른다

재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 오세훈 서울시장의 재개발 활성화 방안 발표 이후 서울 재개발 시장이 뜨겁게 달아올랐다고 진단합니다. 주거정비지수제 폐지로 재개발해제지역이 주목받고 있는데요 그 가운데 빠르게 진행될 수 있는 지역을 꼽아봤습니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘은 재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅소장님 모셨습니다.

▷김제경 소장
네 안녕하세요. 반갑습니다.

▶서기열 기자
소장님, 오세훈 시장이 재개발 활성화 방안을 발표했습니다. 특히 주거정비지수제 폐지, 그리고 공공기획을 통한 구역지정 기간 단축, 주민 동의율 간소화, 그리고 재개발 해제구역 신규지정 활성화 등이 주요 내용인데요. 이 가운데 재개발 활성화에 가장 큰 영향을 줄 정책은 뭐가 될까요.

▷김제경 소장
가장 대표적인 건 아무래도 주거정비지수제 폐지라고 들 수 있습니다. 2015년에 생긴 거예요. 그러니까 원래 전 박원순 시장님께서 재개발을 워낙 부정적으로 보시다 보니까 있었던 재개발들도 막 해제하고 그래왔었잖아요. 그거에서 한 발 더 나가서 재개발 지정 요건 자체도 법에서 규정한 것보다 더 높게 하자, 라고 하면서 했었는데 이것 때문에 아무 것도 안 되는 거예요.

여기서 가장 큰 게 사실 법적 요건과 그리고 주거정비지수제와 보게 되면 바로 연면적 노후도가 문제였어요. 왜냐면 우리가 지금 원래 기본적으로 생각했을 때 재개발 노후도라고 보면 2/3 이상의 노후도를 충족해야 하거든요. 근데 여기는 동수로 가게 되는데 연면적 노후도이라고 하면 잘 아시잖아요. 연면적이라고 하면..

▶서기열 기자
층층이.

▷김제경 소장
건물이 4개층이라고 하면 4개층에 대한 바닥 면적의 총합이 연면적이잖아요. 그렇게 가다 보니 신축 빌라가 한 동이 들어가면, 예를 들어서 그 구역에 뭐 1000개의 동수가 있다, 거기 중에서 한 개만 노후도가 깨지는 게 아니라 그것에 따라서..

▶서기열 기자
주변이 다 영향을 받는 거군요.

▷김제경 소장
그렇죠. 아예 그냥 깔끔하게 주거정비지수제 자체를 없앤다고 했으니까 그렇게 되면 재개발이 기존엔 안 되다가 될 수 있는 곳들이 확 늘어나버리는 거죠.

▶서기열 기자
오세훈 시장의 재개발 사업안이 많은 사람들의 관심을 끌고 있을 것 같단 생각이 드는데, 발표 이후 잠재적 수요자들의 반응이 좀 어떻죠.

▷김제경 소장
지금 시장이 미쳐 돌아가고 있다고 해야 될 것 같아요. 너무 관심도가 높아서 사람들이 막 재개발 해제지역으로 갔다가 투자를 하자, 막 몰려가는 거예요. 진짜 이게 될 만한 데들로 넘어가는 사람들도 있고, 누가 봐도 안 되는데, 일단 특히 뉴타운 해제지역이다, 그러면서 막 가는 거죠.

거기 빌라들이 이것저것 따지지 않고, 제가 봤을 때 안 되는 데들도 지금 가격대가 하루아침에 몇 천만원씩 막 올라가고 있는 게 지금 상황이에요. 물건들도 없고요.

▶서기열 기자
그렇군요. 활성화 방안이 발표되고 난 이후에 좀.. 재개발시장이 들썩이고 있는 상황이군요. 그렇지만 그럼에도 불구하고 될 곳과 안 될 곳을 조금 더 신중하게 잘 살펴보고 들어가야겠다, 이런 말씀이십니다.

그럼 가장 관심을 끄는 건 아무래도 어느 지역이 재개발의 속도를 좀 낼 수 있을 것이냐일 것 같습니다. 이번 활성화 방안 발표 후에 재개발 해제지역들이 많이 주목을 받았는데 재개발 해제구역이 총 316곳 정도 되던데 그 가운데 어느 지역이 재지정될 가능성이 높다고 보시나요.

▷김제경 소장
일단 전제조건부터 얘기를 해드려야 할 거 같아요. 왜냐면 제가 재개발 해제지역이다, 라고 해서 막 되는 게 아니라 우선적으로는 일단 노후도 요건부터 알아야 하거든요. 우리가 법에서 규정하는 내용들, 서울시 같은 경우엔 서울시 조례에서 규정하는 내용들이 분명하게 존재해요.

이 노후도에 대한 내용들은 일단 무조건 맞춰야 하는 게 전체 건물 동수의 2/3 이상이 노후도를 충족해야 하고요. 그 외로도 과소필지라든지 접도율이라든지 호수밀도라든지 이건 선택사항으로 뭐 하나 맞췄다, 연면적 기준(노후도)도 선택사항에 있긴 해요. 이런 식으로 해서 맞췄다고 하면 구역지정 할 수 있는 것이거든요.

▷김제경 소장
명확한 법적 요건이 있어요. 그 노후도라는 게 철근콘크리트조라고 하면 30년차 이상이고요. 연와조, 기와조, 벽돌조 등 그 외 같은 경우는 20년차가 넘어가야 노후도를 충족한 것으로 봐요. 겉에서 봤을 땐 여긴..

▶서기열 기자
오래 돼 보이는데.

▷김제경 소장
오래 돼 보이는데, 알고 보니까 철근콘크리트조로 지었고 28년차야. 그럼 노후도가 안 맞는 거예요.

▶서기열 기자
안 맞는 거네요. 충족을 못 하는 거네요.

▷김제경 소장
그렇죠. 이게 재개발 같은 경우는 절차법이기 때문에 정량요건을 미충족했다고 하면 아예 안 되는 거예요. 그렇다 보니까 기본적으로 시조례가 있다 보니 사람들이 많이 착각하는 게 재개발 해제지역은 다 되는 것처럼 얘기하지만 일단 그렇지 않다.

▶서기열 기자
절반 정도는 안 되는 거네요.

▷김제경 소장
그렇죠. 그런 부분에 대한 주의점이 필요하다, 라는 전제를 깔고 출발해보도록 하겠습니다.

▶서기열 기자
알겠습니다. 그럼 그런 조건을 전제로 속도를 낼 수 있는, 방금 말씀하신 법적 노후도 조건이라든지 등등의 조건을 충족하면서 재개발 가능성이, 조금 빨리, 재개발이 빨리 진행될 만한 곳을 꼽는다면 어디가 있을까요.

▷김제경 소장
자, 그러면 본격적으로 한 번 들어가보도록 할게요. 제가 많이 참고하는 사이트 중 하나가 부동산 플래닛이라고 있어요. 노후도를 알 수 있게 돼 있어요. 그럼 여기가 딱 성수전략정비구역이거든요. 1~4구역 이런 식으로, 1~4지구 이렇게 있게 되는데.

보면 파란색들 있잖아요. 성수가 아닌 데들. 여기 파란색일수록 신축, 빨간색이 진하면 진할수록 구축인 거예요. 그런데 제가 아까 뭐라고 했었죠. 정량요건을 충족해야 하는데 19년차로 딱 하게 되면 여기는 아예 안 맞는 곳들이에요. 그럼 어, 성수동이라고 했을 때 그냥 딱 위쪽으로 넓게 보면, 아 재개발지역이 아닌 데들은 파란색이 되게 많고, 재개발구역들 같은 곳들은 명확하게 (파란색이) 거의 없잖아요.

▷김제경 소장
광진구도 한강변에 이렇게 빌라로 있는데 여기 개발되면 엄청날 것이라고 하지만 이렇게 보면 어떤가요.

▶서기열 기자
파란색이 정말 많네요.

▷김제경 소장
그냥 여기는 재개발 자체가 불가능하다, 라고 보셔야 하는 것이고요. 자 그럼 본격적으로 될 만한 곳들을 한 번 넘어가려고 했을 때.

▶서기열 기자
네, 관심을 끌고 있는..

▷김제경 소장
재개발 해제지역들 다 예의주시 하면 좋을 것 같아요. 바로 한남1구역을 들 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
한남1구역이요.

▷김제경 소장
여기 한남뉴타운 같은 경우는 현재 들어가려면 현금만 20억이 넘어가야 돼요. 그러니까, 와 한남은 못 가겠어. 보니까 해제구역이 있네. 한남1구역 같은 경우는 딱 제가 얘기한 것처럼 노후도를 세팅하고 보니까, 엇 생각보다 많지 않다라는 게 바로 보이죠. 그런데 여기 한남에서도 좀 조심해야 하는 건 한남1구역에서, 이태원역 해서 여기 퀴논거리 해서 여기 상권들이 있어요. 당연하겠지만 재개발은 상가가 많으면 잘 안 돼요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그분들은 그동안 장사를 못 하는 거니까.

▷김제경 소장
아래쪽 같은 경우, 한남1구역도 밑쪽으로 가다 보면 차가 못 들어가는 길들이 있어요.

▶서기열 기자
좁은 길들 많습니다.

▷김제경 소장
리어카로 짐 옮겨야 되는 길들도 있고요. 그런 데들은 건축하려고 해도 건축자재가 못 들어가잖아요. 그런 곳들. 그래서 아.. 사실 원래 한남1구역은 공공재개발을 신청했다가 떨어졌거든요.

▶서기열 기자
아.. 그런 이력이 있군요.

▷김제경 소장
그런데 여기서 떨어진 게 노후도가 안 맞아서 안 된다가 아니라 주민들의 이견이 있다는 걸로 해서 그랬는데, 사실 주민동의율도 되게 열망이 높았던 곳이에요. 그런데 여기가 오히려 전화위복이 된 거죠.

▶서기열 기자
그렇네요. 공공재개발을 떨어지고 오히려 민간재개발로서 가능성이 높아진 거라고 봐야겠네요.

▷김제경 소장
그 다음으로 한 번 또 넘어가보면.

▶서기열 기자
북쪽으로 올라갑니다.

▷김제경 소장
넘어가보겠습니다. 가면.. 제가 이제 뉴타운 해제지역들을 쉽게 얘기하기가 참 민감한 부분이긴 하지만, 여기는 될 거 같다, 라는 느낌이..

▶서기열 기자
가능성이 높아 보인다.

▷김제경 소장
드는 곳들은.. 창신숭인뉴타운. 여기가 같은 경우도.. 여기는 솔직히 이대로 놔둘 수는 없다고 보이는 데예요. 보시다 보면 일단 재개발지역이고 뭐고 아무 것도 아닌 데들과 딱 비교해봤을 땐, 아 신축들이 듬성듬성 있는 부분도 일단 먼저 보이게 되고요. 일단 창신숭인뉴타운 같은 경우는 여기 동대문역, 동묘역, 동대문 옆으로 여기 숭인동, 그렇게 해서 여기 창신역까지. 이렇게가 되게 규모가 넓죠.

▶서기열 기자
꽤 넓네요.

▷김제경 소장
여기도 주민들의 열망도 높고요. 그리고 여기도 길을 가보시면 이게 차량이 못 들어가는 길들. 우리 막 영화 조커 보다 보면 계단 막 있잖아요. 그런 동네가 아직도 있어요. 창신숭인 같은 경우는 나름 괜찮을 거 같다고 제가 얘기한 게, 여기는 건축자재들이 들어가기 어려워요.

▶서기열 기자
추가로 개발하기 쉽지 않다. 통째로 개발하지 않는 이상.

▷김제경 소장
신축빌라들을 지으려고 해도 여기가 너무 자잘하게 있고, 그렇다 보니까 여기 창신숭인쪽도 좀 주목해보면 좋을 거 같다, 그나마 여기서 내가 살짝 상업지역 같은 게 조금 어려운 게 아니냐, 뒤쪽은 또 주거지거든요. 그런 라인들 같은 경우도 좀 주목해보면 괜찮을 거 같다, 라고 보고 있고요.

▶서기열 기자
조금 동북쪽으로.

▷김제경 소장
한 번 가보면. 좀 대표적인 사례 하나 들어줄 수 있을 것 같아요. 조금 재미있는 사례. 딱 여기, 장위뉴타운 나오네요. 자 먼저 제가 확 눈에 띄게 하려고 이걸 다시 전체로 바꿨어요. 그럼 새빨갛게 나와요.

▶서기열 기자
여기 정말 오래된 건물들이 많군요.

▷김제경 소장
그렇죠. 여기 장위뉴타운 같은 경우는, 어우 여기는 빨갛고 뭐하고 하니까 제일 될 것 같다, 실제로 재개발이 진행되고 있죠. 이미 여기 장위뉴타운에서도 아파트 입주하는 곳들, 당장 여기, 여기서 가까운데 장위6구역, 4구역, 10구역, 여긴 관리처분계획인가까지 나면서 진행되고 있고요. 장위14구역이라든지 아니면 장위15구역 같은 경우는 최근에 대법원 승소하면서 또 막 진행되는 부분들..

▶서기열 기자
속도가 좀 나고 있군요. 다른 구역들이..

▷김제경 소장
그렇죠. 그런데 여길 다시 19년차로 줄여보면 확실히 재개발지역들의 노후도가 맞춰져 있다라는 건 알고 있는데.

▶서기열 기자
준공된 지 19년 이내의 신축건물들이 적다는 얘기네요.

▷김제경 소장
그런데 여기서도 해제지역들을 예의주시하려고 하면, 음 뭔가, 완전 눈에 띄는 지역들 있죠. 여기가 바로 장위13구역이고요. 여기가 장위8구역, 9구역이 있는데. 전체적인 노후도를 봤을 때 그래도 여기는 맞는 것 같다, 라고 생각하다 보니까 여기는 공공재개발로 지정이 됐잖아요. 장위8, 9구역은. 지정된 데는 이유가 있겠구나, 라는 걸 알 수 있고요. 딱 장위13구역 같은 경우는 보면, 아 여긴 어렵겠네.

▶서기열 기자
여기.. 이쪽 말씀하시는 거죠.

▷김제경 소장
어렵겠네가 보이면서, 그럼 될 만한 곳들 얘기했잖아요. 이미 공공재개발로 지정된 데는 말할 것도 없고, 밑으로 내려가다 보면 장위11구역이 또 밑에 있어요. 11구역도 위치가 괜찮은데 여기도 언뜻 보면 그렇게까지는, 방금 전에 13구역 이렇게 보는 것과 비교해보면 여기가 신축들. 뭐 장위13구역도 말은 나오죠. 뭐 신축들 제척시켜서라도 노후도를 한 번 맞춰보겠다는데. 이런 것도 좀 조심할 필요성이 있고요.

▶서기열 기자
그럼 13구역은 힘들겠지만 11구역은 좀 속도를 낼 수 있겠다.

▷김제경 소장
그렇죠.

성북동도 재개발이 있어요. 보면 이렇게 해서 성북1구역, 성북5구역, 옛 성북3구역이었는데, 둘 다 재개발이 안 되다가 여기는 최근에 대표적으로 이슈가 나왔었죠. 공공재개발에 넣었었는데 성북1구역은 공공재개발이 됐는데 성북5구역은 공공재개발에서 떨어졌어요. 그것도 노후도 요건 때문에.

▶서기열 기자
아 노후도 때문이군요.

▷김제경 소장
그런데 참 재미있는 게, 보면 성북1구역이 신축이 더 많거든요. 신축이 더 많고, 뒤쪽 성북5구역쪽으로 가면 신축이 덜해요. 그런데 왜 성북1구역은 됐느냐, 이게 참 어려운 이야기.. 재개발이 정말 어려운 것 중 하나가, 이게 기본계획수립일이란 게 존재해요. 기본계획수립이 2010년 7월 15일 전후로 달라져요. 전 같은 경우는 일명 서울시 구조례라고 부르고요. 이후 지역은 서울시 신조례라고 말하는데 신조례를 적용받는 곳들은 방금 대표적인 주거정비지수제를 적용받죠.

▶서기열 기자
주거정비지수제의 영향을 받은 것이군요.

▷김제경 소장
성북1구역이 신축이 더 많았음에도 불구하고 연면적(노후도) 기준으로 봤을 땐 성북1구역이 더 노후도가 떨어짐에도 불구하고 성북1구역은 된 게 연면적 기준이 미적용됐기 때문에 된 것이고, 성북5구역 같은 경우는 연면적 기준이 들어가다 보니까 탈락한 거예요. 그럼 여기 제일 중요한 게 해제구역이라고 다 되는 아니라 주민들의 열망, 이런 것도 정말 중요하거든요.

▶서기열 기자
그런 게 반영돼야 한다는 거죠.

▷김제경 소장
왜냐면 제일 중요한 게 오세훈 시장이 이번에.. 주민동의율 30%를 달성한 다음에 신청하라고 하잖아요.

▶서기열 기자
30%.

▷김제경 소장
그럼 동의율도 나올 만한 곳들 생각해보면 성북5구역도 정말 주민들이 예전부터 그냥 하자하자 했던 부분들이 많았었는데, 이번에 오히려 여기도 전화위복이 된 거죠.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷김제경 소장
재개발 해제구역을 먼저 주목하라고 말은 하고 싶어요.
꼭 재개발 해재지역이 아니라 하더라도 호재 반영될 만한 곳들은 있어요. 아무 것도 아닌 곳들은 신축들이 정말 난립한다는 걸 알 수 있는데, 어.. 미아역 옆으로 가다 보니까 신축이 없는 곳들이 나타나죠.

▶서기열 기자
거의.. 거의 깨끗한 데요.

▷김제경 소장
여기가 미아258번지. 이쪽도 여기는 재개발 해제지역은 아닌데, 여기도 재개발에 대한.. 사실 노후도가 이런게 맞춘 곳을 찾기 어렵거든요. 그리고 그 옆에, 이쪽은 번동. 이쪽도 빌라들 보다 보면, 아 노후도 아무 것도 아닌 곳들과 비교하다 보면 확 차이가 나죠. 그냥 빨간색으로 보면 눈에 잘 안 띄어요. 그냥 빨간 것도 있는 것 같고 한데, 정렬을 19년차로 해보면 확 눈에 띄죠. 아 이 동네와, 이 동네, 미아동, 번동, 이런 식으로 본다고 했을 때도, 아 노후도 맞는 곳들을 찾아가 보면 이곳들은 조금 가능성이 있지 않을까, 그렇게 해서 다섯 군데 찾아봤습니다.

▶서기열 기자
오늘은 김제경 소장님 모시고 서울시 재개발 활성화 방안에 대해서 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴