옥탑방 올렸다가 졸지에 1주택 → 10주택자…양도세 7배 '날벼락'

모르면 낭패…다가구주택 절세

다가구는 1주택자 간주…다세대는 다주택자로 봐

서울 서초구에서 다가구주택을 매입해 임대사업을 하던 A씨는 해당 주택에서 5년간 거주하며 9개 주택을 임대해왔다. 자녀 결혼 자금을 위해 최근 해당 주택을 매도한 A씨는 9974만원의 양도소득세를 신고했다. 2011년 11억원에 산 주택을 23억원에 판 데 따른 것이다. 하지만 관할 세무서에서는 실제 양도세가 7억9370만원이라며 7억원 가까운 세금을 추가 청구한 것은 물론, 과거 신고액과의 차액에 대한 추징금도 부과했다. 5년 전 다가구주택 옥상에 올린 옥탑방이 문제였다. 세무서 담당자는 “옥탑방 때문에 다가구주택에서 다세대주택으로 주택 형태가 바뀌어 세금 부과 기준도 달라졌다”고 말했다.

○왜 낭패봤나 따져보니

취등록세부터 양도세, 보유세까지 다주택자에 대한 각종 세금이 중과되면서 세법상 인정되는 주택 수를 줄이는 것이 중요해지고 있다. 다가구주택과 다세대주택의 차이를 제대로 인지하지 못하면 A씨처럼 낭패를 볼 수 있다. 다가구주택이면 1주택자로 인정받아 각종 세제상 혜택까지 볼 수 있지만 다세대주택으로 분류되면 개별 호실마다 각각의 주택으로 분류돼 다주택 소유에 따른 중과를 받기 때문이다. 다가구주택과 다세대주택은 모두 연립주택 형태로 구조나 외형상으로 큰 차이가 없어 매매와 증축 등도 유의해야 한다.

두 주택 유형을 구분 짓는 가장 큰 기준은 주택으로 쓰는 층의 수가 4개 이상인지 여부다. 3개 층까지만 주택으로 쓰고 있다면 다가구주택으로 인정 받을 수 있지만 4개 층부터는 다세대주택이 된다. 문제는 주택 층수를 계산할 때 옥탑방이나 상가 안쪽의 거주시설 등도 포함된다는 점이다. A씨의 경우 옥탑방을 올리지 않았다면 3개 층만 주택으로 쓰고 있는 것이 인정돼 다가구주택 소유주로서 1주택자로 분류돼 9억원 이하 비과세와 장기보유특별공제 등 각종 세제 혜택을 볼 수 있었다. 하지만 옥탑방 때문에 해당 주택이 다세대주택으로 간주되며 보유 주택 수도 10주택으로 크게 늘어 양도세 중과를 받게 된 것이다.

실제로 4개 층에 임대인이 입주해 있더라도 가장 아랫층이 지층(절반쯤이 지면보다 낮은 위치에 있는 층)이면 다가구주택이다. 주차장을 조성하기 위해 1층을 완전히 비웠거나 상가만 입주해 있다면 역시 주택 층수에 포함되지 않는다. 같은 옥탑방이라도 해당 층 면적의 8분의 1 이하만 점유하고 있다면 주택층에서 제외된다.

○보유세도 주의해야

주택 양도세는 매도자의 신고를 바탕으로 관할 세무서에서 검증한다. 해당 연립주택이 다가구주택인지 다세대주택인지는 주택 매도 이후에 판정되는 만큼 매각 때까지는 크게 고민할 필요가 없었다.

하지만 공시가격 인상과 함께 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 강화되면서 관련된 주의도 기울일 필요가 있다. 예를 들어 만 70세 노인이 공시가격 23억5000만원의 연립주택(주택 12실)을 5년 이상 보유했을 때 다가구주택으로 인정받으면 보유세는 1061만원이다. 하지만 해당 주택이 다세대주택으로 분류되면 보유세는 4600만원에 이르게 된다.

내년부터 상가가 포함된 다가구주택의 양도세 계산 방식이 바뀐다는 점도 유의해야 한다. 지금까지는 다가구주택에서 주택이 차지하는 면적이 크다면 전체를 주택으로 분류해 양도세를 산정했다. 하지만 내년부터는 상가에 대한 부분과 주택에 대한 부분을 나눠 양도세를 부과받게 된다. 10년 전 13억원에 매입한 다가구주택을 22억원(상가분 6억원, 주택분 16억원)에 매각할 경우 연내에 팔면 양도세는 6653만원이다. 하지만 내년에 매각하면 1억776만원으로 세금 부담이 1.6배 늘어난다.

이정섭 이정섭세무회계사무소 대표는 “양도가액 9억원을 초과하는 상가다가구주택에 적용되는 기준인 만큼 그 이하라면 지금과 같이 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다”고 설명했다.

노경목/장현주 기자 autonomy@hankyung.com