집값 진짜 상승은 아직 시작도 안 했다! [집코노미TV]

이상우 인베이드투자자문 대표의 하반기 전망
서울 아파트 밀집지역 재건축 시기 도래
'핵주먹' 강남·서초도 상승 시동

하반기엔 집값이 잡힐까요, 계속 오를까요. 이맘때면 생각나는 그 사람! 이상우 인베이드투자자문 대표죠. 지난해 연말 집코노미 콘서트 라이브 방송을 통해서 올해 서울 집값 상승률을 9.9%로 전망했었는데요. 상반기가 다 지나지도 않은 시점에 벌써 이 대표의 전망치에 육박하고 있습니다. 그렇다면 이 대표는 하반기 부동산시장은 어떻게 보고 있을까요. 집코노미가 가장 먼저 만나봤습니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘은 이맘때면 생각나는 소상공인 이상우 인베이드투자자문 대표 모셨습니다.

▷이상우 대표
안녕하세요. 소상공인 이상우입니다. 회사 다니는 게 생각보다 편하고 좋습니다 여러분. 회사생활 열심히 하시기 바랍니다. 부동산라이프. 정기구독 부탁드리겠습니다. 도와주세요.

▶서기열 기자
네. 지난해 말 저희 채널에 나오셔서 2021년 가격을 전망하셨어요. 서울이 9.9% 상승할 거라고 내다보셨는데. 올해 들어서 6.6%, KB 지수 기준으로 올랐어요.

▷이상우 대표
그건 지수 기준. 그리고 평균 매매가 기준으로 말씀드리면 8%는 안 되고 7.6~7.7%.

▶서기열 기자
그럼 이미 예상하셨던 수치 대비 많이 올라왔는데 목표를 상향조정해야 하는 건 아닐까요?

▷이상우 대표
어유, 신념의. 그랬으면 좋겠다. 이만큼만 올랐으면 좋겠다고 말씀드렸던 거기에 다 묻어있지 않을까요.

▶서기열 기자
그럼 하반기 전망을 해주신다면 어떻게 좀 보시나요.

▷이상우 대표
상반기나 하반기나 다르진 않을 거라 보고 있고. 하나 좀 염두에 두는 건 올해 상당히 중요한 입주라고 하면 강남·서초인데 강남·서초 입주가 3분기 초반쯤에 거의 끝나거든요. 그리고 한참 없어요. 그게 앞으로 참.

▶서기열 기자
그럼 하반기 예를 들면 구체적으로 전망해주시면 어느 정도나 오를 거라고.

▷이상우 대표
아뇨, 그런 건 그냥 9.9%에 묻어서 말하면. 그것만 올랐으면 좋겠다는 거예요. 신념의 표현이라고.

▶서기열 기자
상반기에 서울 북부지역의 상승세가 두드러졌잖아요. 노원이 11%, 도봉이 9.7%나 올랐는데 이유가 뭐라고 볼 수 있을까요.

▷이상우 대표
그거 다들 오해하고 계시는 분들 많은데. 야, 거기가 조금 싸지 않냐, 만만하니까 뭐, 그런 얘기 하시는 분들이 생각보다 많았어요. 저는 왜 그렇게 생각하시지, 라는 생각이 좀 강한데요. 서울시장 선거 때 왜 이렇게 나왔냐. 재건축에 대한 열망이냐. 그것도 그건데 세금 때문이다, 라고 말씀드렸었는데. 그런데 노원이나 이런 쪽은 지금 재건축 이슈가 서울에서 제일 빨라요. 오히려 강남2구, 강남3구 여기가 빠른 게 아니라 노원이 가장 빠릅니다.

목동에 안전진단 하나씩 나올 때마다 들썩들썩 했는데 거기는 단지가 목동보다 한 다섯 배는 많거든요.ㅎㅎ 당연히 얘기가 더 많이 나오잖아요. 그러니까 후끈후끈 할 수밖에 없죠.

재건축 이슈는 정말 잊지 마셔야 하는 게 옛날 강남만, 뭐 이렇게 이슈가 아니라 지금 서울 전역, 전국 대도시 다 똑같아요. 그만큼 재건축을 하고 싶어 하는 시기가 온 거죠. 이건 뭐 어쩔 수 없는 부분인 것 같습니다. 그런데 서울에서 북부에 다 몰려 있죠. 아파트들.

서울에 아파트가 여기저기 있지 않습니다. 오해들을 많이 하고들 계신데 아파트가 정말 많은 지역은 몇 군데 없어요. 거기들의 재건축 시기가 왔다.

▶서기열 기자
특히 지금 현재 두드러지게 나타나고 있는 노원이나 도봉이 많은 아파트단지.

▷이상우 대표
특히 노원에 많죠. 도봉은 그렇게 많진 않고. 노원이 엄청나요.

▶서기열 기자
상계동.

▷이상우 대표
상계, 중계, 월계, 하계.

사실 연한이 넘었어요. 중계, 하계는 조금 안 넘었고 상계동은 넘은 지 한참 됐죠. 88올림픽 생각해보셔야 돼요, 88올림픽. 호돌이가 도대체 언제예요. 초등학생 때 봤던 거 같은데. 그 때 새 집이었습니다. 그 때 새 집.

▶서기열 기자
그리고 또 연말 전망에서 강세 지역으로 꼽았던 서연고안과.

▷이상우 대표
아 그거 자꾸 회자되는데.

▶서기열 기자
그렇게 묶으셨는데. 서초, 연제, 고양, 안양, 과천, 이렇게 묶으셨는데 이 가운데 유일하게 서울 지역인 서초가 다른 지역에 비해서 상승세가 눈에 띄지 않아요.

▷이상우 대표
맞아요. 많이 좀 질책 받고 있고. 사람이 이렇게 신통방통하지 않다, 작두를 좀 못 탄다, 이런 얘기도 많이 듣고 있고. 요즘에 특히나 인천을 지목하신 분하고 비교하시는 지적도 받았습니다. 다 제 잘못이죠.

서초는 생각했던 이벤트들이 약간씩 늦어졌어요. 그게 요즘 들어서 후두두둑 다 진행이 되는 것 같아요. 서초는 올해 제가 가장 걱정했던 게 이사. 사람들이 대규모로 이주를 나가면 어떻게 될까, 조금 빨리 나갈 줄 알았어요 저는. 조금 늦어진 효과가 2주 동안 KB든 부동산원이든 전세가격 흐름을 구별로 보면 어우 엄청나죠.

그리고 또 반포1단지 1·2·4주구가 지금 나간 이슈라고 알려져 있는데 반포1단지 3주구도 나가야 하거든요. 3주구가 작다고 하지만 그렇게 작지도 않거든요. 그래서 서초구는 전세가격이 되게 올해 좀 힘들죠. 그리고 제가 아까 시작할 때 말씀드렸지만 강남, 서초의 입주가 좀 있으면 거의 다, 올해분은 다 끝나요. 방배그랑자이가 거의 마지막인데 그것도 뭐 3분기 초반이고.

아까 말씀드린 이주수요를 흡수해주는 방법이 그렇게 많지 않다는 거예요 서초구는.

▷이상우 대표
그때 한 번 나왔을 때 말씀드렸던 적이 있는데 여기서만 말씀드리겠다. 그때는 아마 기자님 안 계시고 전 모 기자님이 하셨는데. 자꾸 저의 고객들만 봐야 하는 정보를 빼가려고 되게.ㅎㅎ 그러셨는데 거기 다 써놨었거든요.

올해는 서초구의 호재성 개발 이벤트들이 아주아주 많은데 옛날과는 다르게 그냥 공염불로 끝나는 게 아니라 상당히 현실화될 가능성이 높아 보인다. 그거 하나하나가 얼마나 서초구에 힘을 많이 주겠느냐. 여기서 뭐 많이 언급도 안 하는 것들이 정보사개발.

▶서기열 기자
개발호재가 많네요.

▷이상우 대표
개발호재가 지난 10년간 다 눌려왔던 것들이 4월부터 갑자기 이슈화가 되고 있고, 그런 것들이 사실 지난 10년간 왜 안 됐었는지 모르는 일들이었는데 이제는 하나씩 해야 하는 상황들이 됐다는 것.

▶서기열 기자
ㅎㅎ 그럼 서초구도 본격적으로 이런 것들이 현실화되기 시작하면서 올라갈 가능성이 높겠네요.

▷이상우 대표
사실 되게 많이 올랐어요. 제가 여기서 맨날 해보는 게 있는데, 제가 동별로 보거든요. 그건 지표가 따로 안 나와서 제가 주말에 노가다를 정말 빡세게.

굉장히 힘든 일을 해서 계산을 하는데 저번달 1등이 방배동이었어요. 방배동 같은 경우가, 더 놀라왔던 경우가 반포동과 근접해 있는 아파트 같은 경우는 전셋값이 한 달에 40%씩 올라요. 물론 엄청 쌉니다. 낡았기 때문에. 엄청 전셋값이 낮은데 이주효과들로 인한. 그러니까 풍선효과들이 전셋값 팡 튀어올릴 게 있고, 거기다 재건축 안 하는 것도 아니니까, 또 이슈되고 하니까.

재미있죠. 그러니까 강남, 서초에서 다들 압구정, 압구정, 이러는 것도 아니라는 거죠. 마이크 타이슨이 한 대 때리는 것과 제 주변의 헬스 열심히 하시는 분이 한 대 때리는 것과 파괴력이 다르잖아요. 강남구의 서초구의 문제는 기본 가격이 다르기 때문에 상승률이 여기서 붙어버리면 파괴력이 좀 많이 큽니다.

▶서기열 기자
전셋값이 먼저 오르고 그 다음에 매매가격도 따라서 오를 가능성이 높다는.

▷이상우 대표
그런데 그렇게 돼버리면 또 사람들 고민이 많아지는 거예요. 뭐냐면 흔히 말하는 갭이 작아지잖아요. 5000만원, 3000만원. 어후. 막 줄어들면 또 마음이 두근두근거린다는 거죠.

▶서기열 기자
벌써 6월인데 하반기 매매가, 그리고 전세, 매매 및 전세 포함해서 불안이 좀 심해질 것으로 보이는 지역을 짚어주실 수 있을까요.

▷이상우 대표
전부 다 일 것 같은데.

▶서기열 기자
서울시 전역?

▷이상우 대표
아뇨. 전국이 다. 제가 매주 가격을 말씀드리고 있는데 서울은 올해 거의 안 올랐어요. 참고로. 엄청나요 지방 같은 경우, 특히 경기도 같은 데 서쪽. 고양, 파주 그쪽부터 김포를 통해서, 인천을 통해서, 저 밑에 시흥도, 평택까지. 이쪽이 빨개요. 서쪽이. 미세먼지 지도 같아요. 이렇게.

▶서기열 기자
그렇다면 이건 전국적으로 벌어진 현상이다, 이렇게 말씀하셨는데. 서울에선 좀 짚어보면 어디가 있을까요.

▷이상우 대표
개발이 한두 개가 아닌데 그런 지역 개발뿐만 아니라 올해 제일 안 오른 게 강남, 서초라서.

다른 곳들은 자기들 속도대로 가고 있고. 아까 말씀하신 도봉, 노원 같은 경우는 거의 탈서울수준의. 거기가 안 오른다는 뜻이 아니라 안 올랐던 데가 더 많이 오르겠죠. 그랬는데 아까 마이크 타이슨 말씀드린 것처럼 묵직한 데가 그 속도로 똑같이 따라가면 어떻게 되겠냐는 거예요. 그게 걱정이라고요. 그래서 작년 말부터 말씀드렸던 이슈가 그런 것입니다.

▶서기열 기자
정부가 사실 강도 높은 공급대책까지 내놨는데 집값이 이렇게 안 잡히는 건 왜일까요.

▷이상우 대표
사람들의 마음을 못 샀던 거 아닐까요.

▶서기열 기자
심리다?

▷이상우 대표
결국 심리를 안정시킬 정도의 얘기를 해야 하는데 어디까지나 자기만 마음에 드는 숫자를 내놓는 거니까. 그런 느낌이에요. 뭐냐면 침착하라고 한 거 있어요. 그런 것들을 딱 정부가 발표하면 국민들도 침착해야 하는 게 원래 정상이죠. 그런데 왜 지금까지 이렇게 사람들이 침착하지 않을까는 신뢰를 못 얻었던 것 같아요. 정책에 대한.

▶서기열 기자
정부가 정책의 신뢰를 국민들에게 심어주지 못했다.

▷이상우 대표
그건 사실 부모님도 똑같죠. 애들을 키워보니까 애들이 제 말을 잘 들으려면 제가 되게 모범을 보여야 하고, 애들이 아버지, 어머니 말은 들어야 한다, 라는 건 때려서 가르치는 게 아니라 자연스럽게, 존경, 예를 들어서 경외, 막 이런 게 있어야 하는데, 그런 것들이 이제 시장에서 잘 안 먹히는 것 같아요. 아까 공급책도 비슷한 것 같고. 그리고 대표적으론 LH 같은 거 겪어보니까.

▶서기열 기자
불신이 더 커진.

▷이상우 대표
사람들이 화가 좀 나야 말이죠. LH 사태 심각하잖아요. 그런데 뭐 해체는커녕 이번에 쇄신안 보니까 회사를 3개로 만든다는데. 사장님도 3명 되고 뭐.. 자회사 만드는 느낌의.. 그건 좀 어려운 문제인 것 같아요. 사람들에게 마음을 사는 것.

▶서기열 기자
오세훈 시장 당선 이후에 재개발 관련된 활성화 방안을 내놨습니다. 이런 기대감도 좀 반영된 게 아닐까요.

▷이상우 대표
아까 아파트 제가 특정 지역에 몰려 있다고 했잖아요. 아파트 많은 곳들이 별로 없다고. 그럼 나머지는 뭐냐. 다 재개발지들인 거죠. 지금 와서 보면. 그러니까 아파트지역 아닌데도 들썩들썩.

▶서기열 기자
그 전엔 아파트가 좀 주도했다면 이젠 아파트가 아닌 재개발지역 주택 뭐.

▷이상우 대표
심지어는 재개발지가 아니었던 곳들도 재개발지가 돼가니까 우와. 재개발지들도 오르고. 아파트가 곧 될 거니까. 아파트는 아파트니까. 그런데 아파트도 재건축이 다 왔으니까 얘는 재건축. 얘는 재개발, 재개발 후보지도 아니었던 곳들은 재개발 후보. 그라데이션이 결정되죠. 금방 되는 곳, 그 다음 되는 곳, 될 곳, 언젠간 될 곳, 태어날 곳, 안 태어날 곳. 쭈르륵 되는 거죠.

▶서기열 기자
후끈후끈하군요. 그만큼 집에 대한 수요가 끓고 있다.

▷이상우 대표
왜냐면 갖고 있는 사람도 낡았으니까. 그런데 없는 사람도 많잖아요. 그럼 도대체 사람들이 얼마나 집을 사고 싶어 하느냐. 그 마음을 안정시키려면 결국 그 사람들에게 마음의 뭔가를 샀어야 하는데, 마음을 사지 않고 그 사람들의 마음을 자꾸 부추기는 뭔가가 일어났어요.

▶서기열 기자
지금 아니면 안 되겠다는 생각이 들게 만든 거죠.

▷이상우 대표
그게 좀 걱정이라고요. 그래서 전 항상 안정을 줘야 하는 것 같은데, 사람들에게. 그건 신뢰 문제인 것 같아요. 그런데 많은 분들이. 무주택자든 유주택자든, 신뢰를 못 갖게 하는 일들이 자꾸 벌어졌던 것 같아요.

▶서기열 기자
오늘은 이상우 대표님 모시고 서울 부동산시장 전망에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.