최초 분양가로 살 수 있는 '누구나집'…사업성 낮아 민간참여 불확실

'집값 6~16%만 내면 내집 마련' 정책 내놨지만…

임대료 시세의 80~85%…무주택자·청년·신혼부부에 공급
수익 내기 어려워 사업자 외면…값싼 자재로 '벌충' 우려도
10년 거주 뒤 분양가보다 집값 낮으면 정부가 부담 떠안아야

여당이 집값의 6~16%만 내면 집을 소유할 수 있는 파격적인 제도를 도입하기로 한 것은 그만큼 부동산 민심이 흉흉하기 때문이다. 목돈이 없는 청년과 신혼부부에게는 3기 신도시 공공분양도 ‘그림의 떡’일 뿐이다. 임대를 선택하자니 평생 무주택자로 살아야 할 것 같은 두려움이 크다. 이들에게 ‘누구나집’은 단비 같은 소식이다. 그러나 사업시행자로선 리스크는 크지만 수익은 적어 활성화될 수 있을지 의문이라는 지적도 많다.

○최초 분양가로 10년 후 매입 가능

더불어민주당 부동산특별위원회는 10일 누구나집 시범사업 부지로 인천 검단, 경기 안산 반월·시화, 화성 능동, 의왕 초평, 파주 운정, 시흥 시화 등 6개 지역을 선정했다. 해당 지역에 공급되는 규모는 총 1만785가구다. 연내 사업자를 선정해 내년 초부터 분양을 추진하겠다는 계획이다.

국토교통부는 기존 ‘공공지원민간임대’ 제도를 활용해 송영길 민주당 대표의 공약인 누구나집 시범사업을 추진하기로 했다. 특위 간사인 박정 의원은 “6%를 내면 거주권만, 10%를 내면 분양권만 갖게 된다”며 “16%를 내면 거주권과 분양권 모두를 받을 수 있다”고 설명했다.

누구나집의 의무임대기간은 10년으로 임대료는 주변 시세의 80~85% 수준으로 책정된다. 무주택자에게 우선 공급하고 청년·신혼부부에게도 20% 이상을 공급하기로 했다.

누구나집의 최대 장점은 시세 차익이 최초 분양자에게 돌아간다는 것이다. 일반적인 분양전환형 임대주택과 달리 최초 공급가격으로 집을 살 수 있다. 기존 분양전환 공공임대는 시세 차익이 모두 사업자에게 돌아갔지만, 누구나집에 참여하는 사업자는 10% 정도의 적정 개발이익만 얻을 수 있다.

시범사업 6개 지역 중 공급 규모가 가장 큰 곳은 인천 검단으로 4225가구에 달한다. 다음은 △시흥 시화 MTV(3300가구) △의왕 초평(951가구) △파주 운정(910가구) △화성 능동(899가구) △안산 반월·시화(500가구) 등의 순이다.

특위는 또 2기 신도시인 화성 동탄2, 양주 회천, 파주 운정3, 평택 고덕 내 유보용지 중 일부를 주택용지로 활용해 약 5800가구를 공급하기로 했다. 신속한 공급을 위해 LH(한국토지주택공사)가 직접 개발·공급하며 사전청약은 내년에 이뤄진다.

○“사업자 참여 적고 품질 저하”

누구나집이 수요자에게 매력적인 제도인 것은 분명하지만 허점도 많다는 지적이다. 우선 수익성이 낮아 사업자가 참여할 유인이 적다. 2018년 영종도 미단시티 내에서 조합원을 모집한 누구나집의 경우 수익성 확보 문제로 공사가 지연되고 결국 시공사도 교체됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집값의 10% 정도만 부담한다는 것은 결국 사업자 또는 정부·지방자치단체가 리스크를 대신 진다는 의미”라고 했다.

한 시공사 관계자는 “낮은 확정분양가로 집을 넘기면서 수익성을 확보하는 건 구조적으로 불가능에 가깝다”며 “값싼 자재 등을 사용하는 방식으로 이윤을 충당할 수밖에 없을 것”이라고 했다. 이에 대해 김진표 특위 위원장은 “집값이 내려가는 데 대한 안전장치가 갖춰져 있다”며 “사업자도 최소한 15%의 수익은 확보할 수 있다는 확신을 갖고 참여할 것”이라고 밝혔다.

분양전환 시점에 집값이 떨어졌다면 문제는 커진다. 이 경우 임차인이 분양을 받지 않으면 손실은 고스란히 사업자와 공공이 떠안게 된다. 김성달 경제정의실천연합 국장은 “누구나집은 집값이 지금처럼 계속 올라야만 성공할 수 있는 제도”라고 지적했다.

당정-서울시의회는 3기 신도시와 8·4대책, 2·4대책, 5·27대책 등을 신속하게 추진하기 위해 매달 두 차례 공급 대책을 발표하기로 했다. 이달 말에는 서울시 등 도심 내 복합개발부지 발굴 및 주택공급 방안을 발표할 계획이다.

■ 누구나집

안정적인 소득원은 있지만 당장 집을 마련할 목돈이 없는 무주택자·청년·신혼부부 등이 집값의 6~16%를 지급한 뒤 10년간 시세의 80~85% 수준의 임차료를 내며 거주하고 입주 시 미리 확정된 집값으로 분양받을 수 있는 제도.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com